대구지방법원 2023타경42515. 대구의료원 북서측 인근에 있는 일반철골구조 2층 건물로, 감정평가상 1층은 공장, 2층은 창고로 이용되고 있습니다. 토지는 공장용지 385㎡이며 일반공업지역·일반산업단지·재생사업지구에 포함됩니다. 현재 최저매각가는 742,247,000원으로 감정가 1,060,352,870원의 70%입니다.
표면적인 등기 권리는 비교적 정리 가능합니다. 2002년 대구은행 근저당은 2015.08.13 해지로 말소됐고, 현존 권리 가운데 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당 660,000,000원이 실질적인 말소기준입니다. 그 뒤의 중소기업은행 추가 근저당, 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유와 매각 범위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2023타경42515 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 중리동 1120-16 · 대구광역시 서구 와룡로66길 7-4 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 일반철골구조 2층 · 1층 공장, 2층 창고 |
| 토지 | 공장용지 385㎡ · 평지 · 정방형 · 소로 한면 접면 |
| 현재 소유자 | 전연미 2분의 1 · 전연옥 2분의 1 (2023.12.26 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 1,060,352,870원 / 742,247,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 871,450,570원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각상 주의 | 일괄매각목록 3. 지분매각 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 기준은 2015년 근저당
2002.06.25 설정된 대구은행 채권최고액 200,000,000원의 근저당은 2015.08.13 해지로 말소됐습니다. 따라서 현존 등기 기준으로는 같은 날 설정된 중소기업은행 채권최고액 660,000,000원의 근저당이 실질적인 말소기준입니다.
2022년 설정된 중소기업은행 채권최고액 330,000,000원 근저당, 2023년 주식회사디에스에스와 신용보증기금의 가압류, 2024년 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.03.21에는 330,000,000원 근저당 중 63,000,000원이 신용보증기금에 일부 이전됐으므로, 실제 배당에서는 중소기업은행과 신용보증기금 사이의 채권 귀속을 원본 배당요구 및 채권계산서와 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 확인 3명, 미상 점유 1건
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인된 실제 임차인은 3명입니다. 세 임차인의 보증금 합계는 11,000,000원이고 모두 2023년 12월에 전입해 2015.08.13 말소기준보다 늦습니다. 따라서 확인된 3명은 대항력이 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 골드윈텍스타일(주) | 203호 · 사무실 | 2023.12.21 | 3,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한인기 | 201호 · 사무실 | 2023.12.08 | 4,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 문종배 | 202호 · 사무실 | 2023.12.26 | 4,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 배당요구 2024.02.26 · 순위 미상 | 승계 없음 |
| 사무실 점유 | 주거 사용 · 호실 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 검토 필요 |
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 메리트 판정 불가
현재 최저매각가는 742,247,000원으로 감정가 1,060,352,870원의 70%입니다. 다만 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
이용상태는 1층 공장·2층 창고이고, 토지는 일반공업지역·일반산업단지·재생사업지구에 포함됩니다. 여기에 목록 3 지분매각 조건까지 있으므로, 가격 판단은 단순 건물 감정가가 아니라 실제 매각 지분, 토지 사용 가능성, 점유 정리비용과 공유관계를 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 742,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,822,470원 |
| 1. 대구은행 근저당 | 2015.08.13 말소 | 0원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 3. 중소기업은행 근저당 | 330,000,000원 | 72,424,530원 |
| 4. 디에스에스 가압류 | 15,048,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 61,965,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액 1,067,013,000원 중 732,424,530원이 배당되고, 334,588,470원이 미배당되는 모형입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 중소기업은행 근저당의 신용보증기금 일부이전 관계는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 중리동 대구의료원 북서측 인근으로, 주변은 중·소규모 공장과 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로 1층은 공장, 2층은 창고입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비와 화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 공장용지 385㎡, 평지·정방형이며 소로 한면에 접합니다. 공시지가는 1,100,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·제1종지구단위계획구역·일반산업단지·재생사업지구·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공장·창고 용도와 지분매각 조건은 매각 범위와 사용권 검토가 필요해 매수층을 제한할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. “일괄매각목록 3. 지분매각”의 정확한 대상 지분과 잔존 공유자를 매각목록·등기부에서 대조하세요.
- 미상 점유 확인. 주거 용도로 표시된 사무실 점유자의 신원, 전입일, 보증금, 점유 개시일을 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 201호·202호·203호 임차인과 미상 점유자의 실제 사용구역, 출입구 및 공용시설 이용관계를 현장에서 확인하세요.
- 배당관계 확인. 중소기업은행 330,000,000원 근저당 중 신용보증기금에 이전된 63,000,000원의 실제 배당 순서를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 점만 보지 말고 인근 공장·창고 거래, 임대수익, 토지가치와 지분 할인요인을 별도로 조사하세요.
- 산업단지 규제. 일반산업단지·재생사업지구·지구단위계획에 따른 업종, 증축, 용도변경 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 지분과 점유가 먼저다”
확인된 임차인 3명은 모두 2015.08.13 말소기준보다 늦게 전입했고, 후순위 근저당과 가압류도 매각으로 소멸합니다. 배당모형 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 여기까지만 보면 권리관계가 단순해 보입니다.
하지만 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 1건이 남아 있고, 매각물건명세서에는 목록 3 지분매각이 명시돼 있습니다. 실거래 비교 근거도 없어 최저가 742,247,000원이 시장가격보다 낮은지 검증되지 않았습니다. 공장·창고 물건에서 점유와 지분은 낙찰 후 사용 가능성과 환금성을 직접 좌우합니다. 따라서 결론은 등기 권리는 정리 가능하지만, 점유·매각 범위·가격은 보류입니다. 세 항목이 원본 확인으로 해소되기 전에는 감정가 70%라는 할인율만 보고 접근할 물건이 아닙니다.