청주지방법원 2025타경52021. 문의초등학교 동측 인근에 위치한 ‘대명춘추’ 3층 301호로, 전용면적 56.6㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 6,300만원이지만 세 차례 유찰되어 최저매각가는 2,160만9,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 같은 건물군의 최근 실거래 평균 4,700만원과 비교하면 46.0% 수준입니다.
권리의 출발점은 2015년 청주문의신용협동조합 근저당이 아닙니다. 이 사건의 말소기준권리는 1993.07.30. 문의농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 1,400만원입니다. 예상배당도 이 순위에 맞춰 문의농업협동조합에 1,400만원, 후순위 오정주 전세권에 682만38원이 배당되는 구조입니다. 이후 가압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52021 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 문의면 미천리 228-14 3층 301호 도로명: 충청북도 청주시 상당구 문의면 문의시내1길 24-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.6㎡ · 지상 3층 중 3층 |
| 이용상태 / 구조 | 다세대주택 · 시멘벽돌조 슬래브지붕 · 난방·위생·급배수설비 |
| 소유자 | 오종원 (2015.10.15. 거래가 46,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 21,609,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 교보생명보험주식회사 / 9,116,545원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 단지 규모 / 준공 | 대명춘추 · 9세대 · 1992.01.25. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1993년 문의농협 근저당
말소기준권리는 1993.07.30. 문의농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 1,400만원으로 기재돼 있고, 예상배당표도 이 권리에 1,400만원을 우선 배당합니다. 이후 설정된 전세권·근저당·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 임차인 없음, 점유상태는 확인 필요
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없고, 매수인에게 인수되는 임차보증금도 0원입니다. 다만 임대관례와 기타 점유 관련 사항은 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 공실이나 즉시 인도가 보장되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 46.0%
대명춘추의 확인된 최근 거래는 2건입니다. 대상과 같은 전용 56.6㎡·3층 거래가 2025년 9월 5,000만원에 있었고, 전용 57.6㎡·1층은 2023년 1월 4,400만원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 56.6㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2023.01 | 57.6㎡ | 1 | 44,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 47,000,000원 |
현재 최저가 2,160만9,000원은 실거래 평균 4,700만원의 46.0%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 낙찰가와 같은 2,160만9,000원입니다. 감정가 6,300만원은 실거래 평균보다 높은 반면, 세 차례 유찰된 현재 가격은 거래사례 아래로 내려왔습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,609,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 788,962원 |
| 1. 근저당 · 문의농업협동조합 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 2. 전세권 · 오정주 | 20,000,000원 | 6,820,038원 |
| 3. 가압류 · 청남농업협동조합 | 33,145,702원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 문의신용협동조합 | 108,826,908원 | 0원 |
| 5. 경매청구 · 청남농업협동조합 | 9,116,545원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 문의신용협동조합 | 144,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 문의신용협동조합 | 48,117,603원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 청주문의신용협동조합 | 21,600,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,149,541원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 9,606,545원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 422,562,844원 중 집행비용을 제외한 예상 배당액은 20,820,038원입니다. 문의농업협동조합 근저당 14,000,000원과 오정주 전세권 6,820,038원에 매각대금이 소진되며, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당액은 401,742,806원이고 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 56.6㎡의 다세대주택으로 이용 중이며, 지상 3층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 문의초등학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택과 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 도보 약 5분 거리에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 432.0㎡의 대지이며 평지·세로장방 형태, 다세대 주거용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 225,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·성장관리계획구역·문의미천지구 지구단위계획구역·주거용지에 해당합니다.
- 보호·제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역·야생생물보호구역·수질보전특별대책지역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 기준권리는 1993.07.30. 문의농업협동조합 근저당입니다. 2015년 청주문의신용협동조합 근저당을 기준으로 분석하면 배당순위가 달라집니다.
- 전세권 원문 대조. 오정주 전세권의 2004.06.21. 말소 기록과 예상배당 6,820,038원 반영 근거를 매각물건명세서·배당요구 내역에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 상태는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사 원문 확인이 필요합니다.
- 환금성 보수적 평가. 9세대·1992년 준공·거래 2건·평균 3회 유찰이라는 특성을 응찰가와 보유기간에 반영해야 합니다.
- 거래사례 범위. 평균 47,000,000원은 2건의 거래로 산출된 수치이므로 내부 상태와 수리 정도에 따라 실제 매매가는 달라질 수 있습니다.
- 토지이용 제한 확인. 수질보전특별대책지역·공장설립제한지역·역사문화환경보존지역 등 중첩 규제가 향후 이용과 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만, 출구가 좁다”
이 물건은 매수인 인수 0원이고, 현재 최저가 2,160만9,000원이 실거래 평균 4,700만원의 46.0%까지 내려온 가격형 물건입니다. 권리분석의 기준은 2015년 근저당이 아니라 1993.07.30. 문의농업협동조합 근저당이며, 배당은 문의농업협동조합 1,400만원과 오정주 전세권 682만38원 순으로 계산됩니다.
다만 낮은 가격만으로 결론을 내리기에는 건물 규모와 거래량이 작습니다. 9세대·1992년 준공, 확인 거래 2건, 평균 3회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 조건은 재매각과 환금성의 제약을 보여줍니다. 결론은 권리와 가격은 긍정적, 환금성과 점유는 보수적으로 확인입니다.