부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경52034 · 청주지방법원 · 다세대
세멘트벽돌조 46.35㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

40,600,000원 4,060만 감정가 58,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

07-02

청주지방법원 10:00

입찰 보증금

406만원

최저가의 10% · 4,060,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 5,800만원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 없는 임차인으로 인수 0원이나 선순위 권리와 저환금성이 겹친 소형 다세대 경매입니다.

가격 최저가 4,060만원 = 실거래 6,100만원의 66.6%로 가격 여유 존재
자금 최저가 기준 입찰보증금 약 406만원 · 매수인 인수액 0원
리스크 선순위 압류·다수 권리와 미상 당해세 가능성, 소형 빌라 환금성 확인 필요

한 줄 평 대항력 없는 임차인으로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 깨끗한 신건형이 아니라, 1989년 준공 소형 다세대에 선순위 압류·다수 채권이 얽힌 구조입니다. 최저가는 실거래 대비 낮지만, 권리보다 환금성과 명도 확인이 핵심입니다.

감정가

58,000,000원

다세대

최저가

40,600,000원

감정가 70%

실거래 비교

66.6%

최근 61,000,000원

매수인 인수

0원

대항력 없음

청주지방법원 2025타경52034. 청주시 흥덕구 운천동 태원빌라 201호는 전용 46.35㎡의 소형 다세대입니다. 소유자는 김정길 씨이며, 2008년 설정된 김정식 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 그 이전에 존재하던 압류·근저당은 배당 구조와 당해세 여부 확인이 필요한 물건입니다.

임차인 김미정 씨가 전입했지만 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않아 보증금 인수 위험으로 보기는 어렵고, 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.

물건 개요

사건번호	청주지방법원 2025타경52034
소재지	충청북도 청주시 흥덕구 운천동 1093 2층201호
물건종류 / 전용	다세대 · 전용 46.35㎡
소유자	김정길
감정가 / 최저가	58,000,000원 / 40,600,000원
매각기일	2026.07.02

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 권리는 복잡하다

말소기준권리는 2008.01.03 김정식 근저당권입니다. 이후 설정된 권리들은 경매 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준권리 이전의 한국주택은행·창신신용협동조합 등 권리는 배당순위에 따라 처리되며, 현재 매각대금만으로는 후순위 채권 대부분이 미배당됩니다.

② 임차인 분석

임차인	전입	대항력	보증금	인수
김미정	2014.01.10	없음	미상	0원

⚠️ 임차인 확인 포인트 전입신고는 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 보증금 정보가 확인되지 않은 만큼 현황조사·매각물건명세서 원본 확인은 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 40,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,130,800원
한국주택은행 근저당	9,100,000원	9,100,000원
창신신용협동조합 근저당	22,100,000원	22,100,000원
신한카드 가압류	5,936,896원	5,936,896원
운신새마을금고	9,800,000원	2,332,304원
잔여	-	0원

매각대금 배분 (4,060만원)

감정가 vs 실거래

최저가는 실거래 6,100만원 대비 낮지만 소형 빌라 환금성은 별도 검토 필요.

✅ 권리 관점 임차인의 대항력이 없어 매수인이 부담하는 보증금 인수는 없습니다. 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다.

⛔ 주의 관점 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서가 달라질 수 있습니다. 또한 6세대 규모의 1989년 준공 다세대로 거래량이 적어 매도 시 환금성을 확인해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차인. 대항력은 없지만 보증금 미상 부분은 원본 확인.
세금 권리. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부 확인.
가격. 최근 실거래 61,000,000원 대비 최저가는 40,600,000원으로 할인폭 존재.
환금성. 태원(1093-0) 6세대 소규모 다세대라 매수층 확인 필요.

맺으며 — “인수 0원이어도 환금성을 봐야 한다”

이 물건은 대항력 임차인이 없어 권리 인수 부담은 낮습니다. 그러나 오래된 소형 다세대는 권리만 깨끗하다고 끝나는 유형이 아닙니다. 최저가는 실거래 대비 매력적인 수준이지만, 낙찰 이후 매도 가능성과 관리 상태까지 함께 판단해야 합니다. 권리는 통과, 환금성은 확인.

부동산강제경매

권리는 소멸 구조지만, 오래된 빌라의 환금성을 봐야 한다 — 운천동 태원빌라 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 권리는 복잡하다

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 40,600,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원이어도 환금성을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (6장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-28	유찰	5,800만원
2	2026-07-02	대기	4,060만원