3회 유찰로 감정가 34%까지 내려왔지만, ‘203호 점유·보증금 미상’ 확인이 먼저 — 에코프랜들리 202호

대구지방법원 2024타경34597. 성당동 에코프랜들리 2층 202호로, 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 2019.06.20. 사용승인된 지하 1층·지상 13층 철근콘크리트 건물이며, 에코프랜들리는 29세대 규모입니다. 감정가 199,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 68,257,000원까지 내려왔습니다.

등기상 말소기준권리는 2023.03.03. 대구대건신용협동조합의 근저당권입니다. 이후의 강제경매개시결정 2건과 달서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 앞선 2019.10.25. 전입 기록입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 없고 조사된 호수도 본건 202호가 아닌 203호입니다. 따라서 이를 본건의 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수도, 반대로 본건과 무관하다고 배제할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 선순위 점유는 확인 필요

류수희는 현황조사상 점유자로 기록된 동시에, 등기부상 2024.04.22. 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 자료에는 동일인 관계로 인해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 그러나 동일인이라는 사정만으로 임대차가 무효라고 단정할 수는 없습니다. 특히 채권자의 등기상 주소가 에코프랜들리 203호로 기재돼 있으므로, 203호 전입 기록이 본건 202호의 점유관계인지부터 분리 확인해야 합니다.

말소기준 근저당권의 채권최고액은 234,000,000원이고 채무자는 주식회사에코주택건설, 근저당권자는 대구대건신용협동조합입니다. 이 근저당권에는 같은 건물 704호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당액은 공동담보 관계와 실제 피담보채무액에 따라 달라질 수 있으나, 등기상 근저당권 자체는 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 표면상 큰 할인, 비교 면적은 불일치

에코프랜들리에서 확인된 거래는 3건이며, 거래 면적은 47.68㎡ 또는 52.58㎡입니다. 본건 대상 면적 63.5㎡와 일치하지 않으므로 직접적인 동일면적 시세로 볼 수 없습니다. 전체 평균은 182,333,333원이지만, 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 살펴봐야 합니다.

현재 최저가 68,257,000원은 최근 12개월 평균 197,000,000원의 34.6%, 전체 평균 182,333,333원의 37.4%입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 12.6% 높은 흐름으로, 제공된 거래에서는 하락 추세가 나타나지 않습니다. 다만 표본이 최근 12개월 1건에 불과하고 본건과 면적도 일치하지 않으므로, 이 비율만으로 시세보다 확실히 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,257,000원 가정)

채권 총액은 612,000,000원, 예상 배당액은 66,628,374원, 미배당액은 545,371,626원입니다. 신청채권자 류수희의 청구액 189,000,000원에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 대구대건신용협동조합 근저당권의 공동담보 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

배당 계산상 매수인 인수액은 별도 수치로 반영되지 않았으나, 보증금 미상 점유기록이 존재하므로 이를 근거로 실제 인수액이 0원이라고 단정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구해올고등학교 남동측 인근으로 학교, 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 접근성을 포함한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 사건상 근린시설로 분류돼 있으나 감정평가에서는 2층 202호가 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조로 위생·급배수·승강기·소방·난방·기계식주차 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 사다리형 평지로 남측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 토지. 대지 530.0㎡, 공시지가 2,319,000원/㎡이며 도시형생활주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 29세대 소규모 건물이고 확인된 거래가 3건으로 적습니다. 경매 평균 유찰 3.5회, 낙찰률 0.0%라는 지표도 환금성 보수 판단 요인입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 호수 일치 확인. 본건은 202호지만 점유 조사와 채권자 주소는 203호입니다. 현장 출입문 번호, 건축물대장 도면과 집합건물 등기 전유부분을 대조해야 합니다.
• 전입세대·임대차 확인. 류수희의 전입일, 실제 점유 호수, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 선순위 임대차가 본건에 유효하다면 미배당 보증금을 낙찰가에 더해 최근 거래와 비교해야 합니다.
• 관계인 거래 검토. 류수희가 점유자로 조사된 동시에 신청채권자라는 점을 확인하고, 채권 발생원인과 임대차 관계가 별개로 성립하는지 원본 서류로 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 대구대건신용협동조합 근저당에는 704호가 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 채무액과 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
• 용도 적합성. 사건상 근린시설과 실제 주거용 오피스텔 이용 사이의 관계, 전입·사업자등록·주거 이용 가능 여부를 관할 행정기관 자료와 대조해야 합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 소유자와 점유자가 부재해 내부구조와 이용상황은 공부상 도면 및 인근 탐문에 의존했습니다. 내부 상태와 기계식주차 이용 여건을 직접 확인해야 합니다.
• 체납 비용. 관리비, 전기·수도, 기계식주차 유지비와 공용부분 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·감정평가서와 법원 기록을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 낮지만, 실질취득가는 아직 모른다”

감정가 199,000,000원에서 68,257,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 가격 매력이 있는 것처럼 보입니다. 최신 거래 197,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 34.6% 수준입니다. 그러나 거래 면적이 본건 63.5㎡와 일치하지 않고, 이 건물은 29세대 규모에 거래 표본도 3건뿐입니다.

더 중요한 것은 권리 확인입니다. 2019.10.25. 전입 기록은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 조사 대상은 경매 목적물 202호가 아닌 203호입니다. 점유자 류수희가 신청채권자와 동일하다는 점도 임대차의 실체와 채권 관계를 별도로 확인해야 할 이유입니다. 본건의 실제 점유자가 누구인지, 선순위 보증금이 존재하는지 확인되기 전까지는 인수 0원도, 실질취득 68,257,000원도 확정할 수 없습니다.

표면가격은 매력적이지만 권리확정은 보류. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 202호와 203호의 점유관계를 명확히 분리하고 보증금 인수 가능성을 숫자로 확정하는 데 있습니다.