청주지방법원 2025타경52044. 충북 진천군 이월면 삼용리 748 일대의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 건물은 제가동·나동으로 표시되고, 매각대상은 일괄매각으로 공고되어 있습니다. 소유자는 파미래영농조합법인이며, 말소기준권리는 2012.06.27. 진천농업협동조합 근저당권입니다.
눈에 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 약 50.14억 원의 물건이 3회 유찰을 거치며 약 16.95억 원까지 내려왔습니다. 그렇지만 이 사건에서는 감정가에서 얼마나 떨어졌느냐보다 실제로 어떤 토지·건물·시설을 취득하고, 어떤 권리와 사용 제한이 남느냐가 더 중요합니다.
특히 목록 6·7 토지에는 타인 소유 건물이 존재하고, 그 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 또한 목록 8을 제외한 토지에는 농지취득자격증명이 필요합니다. 낙찰 후 증명서를 제출하지 못하면 입찰보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 조건까지 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52044 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 이월면 삼용리 748 |
| 등기상 부동산 | 삼용리 748 외 10필지, 제가동·나동 |
| 물건 용도 | 기타 + 토지 · 하우스 및 설비 관련 점유 내역 존재 |
| 매각 방법 | 일괄매각 |
| 소유자 | 파미래영농조합법인 |
| 감정가 | 5,014,377,000원 |
| 최저매각가 | 1,694,564,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 · 현재 최저가 감정가 대비 33.79% |
| 신청채권자 | 진천농업협동조합 |
| 청구금액 | 2,859,389,446원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 말소기준권리 | 2012.06.27. 을구 8번 진천농업협동조합 근저당권 |
| 등기부 확인 기준 | 2026.07.06. 발급 · 청주지방법원 진천등기소 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 실제 인수위험을 구분해야 한다
말소기준권리는 을구 8번 진천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,600,000,000원이었으나, 2013.07.25. 변경등기에 따라 3,000,000,000원으로 변경되었습니다. 이후 설정된 진천농업협동조합과 서동원의 근저당권, 후순위 가압류 및 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거에도 가압류와 경매개시결정이 여러 차례 등록되었지만, 등기부에서 이미 말소된 권리와 이번 경매에서 소멸할 권리는 구별해야 합니다. 이전 경매개시결정 중에는 취하 또는 기각으로 말소된 이력이 있으며, 현재 사건의 경매개시결정은 2025.11.25.에 등기되었습니다.
등기상 후순위 담보권의 말소와 별개로, 매수인이 실제 이용에 제약을 받을 수 있는 법정지상권·점유·농지취득 문제는 남아 있습니다. 따라서 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 전체 물건을 인수위험 없는 안전형 경매라고 단정해서는 안 됩니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 조사 대상 3건
현황조사 등에 등장하는 점유·임차 조사 대상은 법인 2곳과 개인 1명, 총 3건입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없으며, 각 대상자의 보증금과 권리관계는 개별적으로 판단해야 합니다.
| 점유·임차인 | 점유 부분 / 이용 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)대일팜농업회사법인 | 1번~16번 목록 전체 하우스 및 설비 |
미상 |
보증금 미상 차임 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 해당 없음
점유 범위와 보증금 확인 필요
|
| 정충호 | 점유 부분 미상 | 2022.12.13 |
보증금 미상 차임 미상 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 해당 없음
전입일이 말소기준권리 이후
|
| 은화농장농업회사법인(주) |
3번·6번·7번 목록 토지 부분 토지 이용 |
2024.02.08 |
보증금 미상 차임 기재값 2,000 · 단위 확인 필요 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 해당 없음
전입일은 후순위 · 토지 임대차 별도 확인
|
매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 기재가 별도로 존재하고, 일부 점유자의 대항력도 확정되지 않았습니다. 명세서에 확정적으로 기재된 인수권리가 없다는 사실과, 조사되지 않은 인수·사용 제한 가능성이 없다는 판단은 서로 다릅니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰을 시세 할인으로 오해하지 말 것
감정가 5,014,377,000원인 물건의 현재 최저매각가는 1,694,564,000원입니다. 감정가 대비 비율은 33.79%로, 세 차례 유찰된 상태입니다.
다만 이 물건에 대해서는 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인하지 못했습니다. 따라서 감정가 대비 약 34%라는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 낙찰차익이 크다고 평가할 수 없습니다. 일반적인 토지 매매사례와 비교할 때에도 농지취득 조건, 점유 상태, 시설물의 포함 여부와 법정지상권 가능성까지 함께 반영해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 33.79% | 1,694,564,000원 | 2,336,102,858원 |
| 4회 유찰 가정 | 23.66% | 1,186,194,800원 | 2,839,388,366원 |
| 5회 유찰 가정 | 16.56% | 830,336,360원 | 3,191,688,222원 |
현재 회차 이후 가격은 추가 유찰 시의 가정입니다. 실제 진행 여부와 매각가격은 변경될 수 있습니다. 채권 미배당액은 채권자의 미회수 금액으로, 매수인이 동일한 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,694,564,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 19,345,640원 |
|
을구 8번 · 진천농업협동조합
말소기준권리 · 설정 당시 채권최고액 기준
|
2,600,000,000원 | 1,675,218,360원 |
| 을구 15번 · 진천농업협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 · 서동원 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 31번 · 주식회사 유성비앤피 | 23,807,547원 | 0원 |
| 갑구 33번 · 진천농업협동조합 | 260,787,671원 | 0원 |
| 갑구 35번 · 건양유화산업 주식회사 | 331,010,000원 | 0원 |
| 갑구 39번 · 대청석유 주식회사 | 35,716,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용 19,345,640원을 제외한 1,675,218,360원이 선순위 진천농업협동조합 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 이 추정표상 0원입니다.
배당 계산에 사용된 채권액 합계는 4,011,321,218원, 채권자에게 배당되는 금액은 1,675,218,360원, 미배당 추정액은 2,336,102,858원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자 등에게 남는 채권액이지, 그 자체가 매수인의 인수금액은 아닙니다.
⑤ 토지·건물·시설물 — 이 사건의 핵심 위험
⑥ 입지·토지이용·환금성 메모
- 소재지. 충청북도 진천군 이월면 삼용리 748 일대입니다. 등기상 건물은 삼용리 748 외 10필지에 걸쳐 있으며, 일괄매각 대상의 필지별 경계와 현황을 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 확인되는 토지 내역은 지목 전, 면적 3,695㎡, 평지·세로장방형, 세로한면(가) 도로 접면입니다. 이 면적을 일괄매각 전체 토지면적이라고 단정해서는 안 됩니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역에 포함됩니다. 도로구역에 접하고 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 농업 이외 용도로 전환하거나 시설을 변경하려는 경우 관계 법령상 허용 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 확인되는 토지의 공시지가는 27,200원/㎡입니다. 공시지가는 해당 토지의 공적 가격 지표로, 일괄매각 물건 전체의 실거래 시세나 낙찰 적정가를 의미하지 않습니다.
- 점유와 이용. (주)대일팜농업회사법인이 하우스 및 설비를, 은화농장농업회사법인(주)이 일부 토지를 이용하는 것으로 조사되었습니다. 매각 후 기존 영농활동과 시설 이용을 어떻게 정리할지 확인해야 합니다.
- 환금성. 농지취득 조건이 있고 다수의 건물·시설이 결합된 일괄매각 물건입니다. 법정지상권과 시설물 소유관계를 해결하지 못하면 재매각 또는 목적에 맞는 활용이 어려워질 수 있습니다. 실제 환금성은 비교 거래와 현장 조사로 별도 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 농지취득자격증명 사전 확인. 목록 8을 제외한 모든 토지에 필요한 농취증의 발급 가능성을 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 핵심입니다.
- 법정지상권 성립 검토. 목록 6·7 토지와 타인 소유 건물 ㉨의 관계를 확인하세요. 토지·건물의 과거 소유관계, 저당권 설정 시점, 건물의 존재 시점 등을 원본 자료와 대조해야 합니다.
- 대일팜 점유 및 임대차계약 확인. 목록 전체를 대상으로 하는 점유의 법적 근거, 계약 상대방, 보증금, 임대 기간, 대항요건 및 실제 명도 가능성을 확인하세요.
- 다른 점유자 확인. 정충호 및 은화농장농업회사법인(주)의 점유 범위와 임대차계약 내용을 확인하고, 일부 토지에서 영농 또는 시설 사용이 계속되는지 조사하세요.
- 매각 포함·제외 목록 현장 대조. 제시 외 건물 ㉠~㉧ 및 기계기구 ⓐ~ⓒ, 기계기구목록의 실제 현황을 확인하세요. 제외되는 건물 ㉨과 관정 ㉩, 소재불명 기계기구 ⑫도 구별해야 합니다.
- 건축 관련 공부 확인. 건축물대장이 존재하지 않는 목록 1의 등기·건축 인허가·현황을 대조하고, 실제 이용에 필요한 행정 절차를 확인하세요.
- 선순위 근저당 변경 확인. 2012년 설정 채권최고액 2,600,000,000원과 2013년 변경 후 3,000,000,000원의 차이를 반영하여 실제 채권액과 공동담보 관계를 확인하세요.
- 실거래 시세 및 시설가치 검증. 최저가 1,694,564,000원이 적정한지는 비교 가능한 토지 거래, 활용 가능한 건축물 및 설비의 실제 가치로 검증하세요. 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 마세요.
- 인수 비용과 명도 비용 구분. 배당상 인수액 0원과 별개로, 보증금 미상 점유자, 시설물 정리, 법정지상권 및 사용 제한의 영향을 반영한 실질취득비용을 산정하세요.
- 원본 서류 최종 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 지적도 및 토지이용계획을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인보다 취득 가능성과 사용권이 먼저다”
이 사건의 가장 큰 특징은 감정가 5,014,377,000원에서 최저가 1,694,564,000원까지 내려온 가격 구조입니다. 하지만 3회 유찰이라는 이력만으로 저평가된 부동산이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 무엇을 취득하고, 어떤 용도로 사용할 수 있으며, 어떤 제3자의 권리가 남을 수 있는지를 먼저 확정해야 합니다.
말소기준권리 이후 근저당권과 가압류는 원칙적으로 소멸하지만, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 목록 6·7 토지와 보증금·대항력 미상 점유 법인은 별도의 위험입니다. 특히 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금 반환에 직접적인 문제가 발생합니다.
또한 현재 최저가와 비교할 신뢰할 만한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 낙찰대금의 경제적 적정성도 확정할 수 없습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 이러한 법적·행정적 위험이 자동으로 해소되지는 않습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 농취증 발급 가능성, 법정지상권 성립 여부, 대일팜의 점유·보증금 관계, 시설물의 실제 포함 범위가 확인되기 전까지는 가격만 보고 응찰하기 어렵습니다. 권리 불확실성과 실제 취득비용을 확정하는 것이 입찰가 판단보다 선행되어야 하는 물건입니다.
