청주지방법원 2025타경52044. 충청북도 진천군 이월면 삼용리 748 일원의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 파미래영농조합법인이며, 말소기준은 2012.06.27. 설정된 진천농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 일반적인 “인수 0원 물건”처럼 단순하게 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당 없다고 되어 있지만, 동시에 목록 6·7 토지 위 타인 소유 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있습니다. 여기에 목록 8을 제외한 모든 토지는 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 입찰보증금을 돌려받지 못하는 조건까지 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52044 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 이월면 삼용리 748 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 삼용리 748외 10필지 제가동,나동호 |
| 소유자 | 파미래영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 5,014,377,000원 / 1,694,564,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,859,389,446원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 | 전 · 3,695.0㎡ · 농림지역 · 농업진흥구역 포함 · 공시지가 27,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 특수권리는 별도
말소기준은 2012.06.27. 을구 8번 진천농업협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 2,600,000,000원이었고, 2013.07.25. 변경계약으로 3,000,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 설정된 진천농업협동조합 근저당, 서동원 근저당, 유성비앤피·진천농업협동조합·건양유화산업·대청석유의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유 관계 — 실제 점유자 3명, 보증금 확인이 선행
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)대일팜농업회사법인 | 1번 ~ 16번 목록 전체 · 하우스 및 설비 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정충호 | 미상 | 2022.12.13 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 은화농장농업회사법인(주) | 3번, 6번, 7번 목록 토지부분 · 토지 | 2024.02.08 | 보증금 미상 · 차임 2,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 3명입니다. 정충호와 은화농장농업회사법인(주)은 전입일이 2012.06.27. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 (주)대일팜농업회사법인은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 이 점유자의 보증금과 점유 원인을 확인하지 않은 채 “인수 위험 없음”으로 단정하는 것은 위험합니다.
③ 특수조건 — 농취증·제외물건·법정지상권
- 농지취득자격증명. 목록 8을 제외한 모든 토지에 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 법정지상권. 목록 6, 7 토지 위 타인 소유 건물을 위하여 토지 부분에 법정지상권이 성립하는지 불분명합니다.
- 매각 제외. 목록 6, 7 지상 위 타인 소유 건물과 관정은 매각에서 제외됩니다.
- 건축물대장. 목록 1은 건축물대장이 존재하지 않습니다.
- 기계기구. 기계기구 중 ⑫은 소재불명입니다.
- 일괄매각. 제시 외 건물 ㉠~㉧, 제시외 기계기구 ⓐ~ⓒ 및 기계기구목록은 매각에 포함됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,694,564,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,345,640원 |
| 2. 근저당 · 진천농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 1,675,218,360원 |
| 3. 근저당 · 진천농업협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 서동원 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 유성비앤피 | 23,807,547원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 진천농업협동조합 | 260,787,671원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 건양유화산업 주식회사 | 331,010,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 대청석유 주식회사 | 35,716,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 4,011,321,218원, 배당액은 1,675,218,360원, 미배당은 2,336,102,858원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·이용 메모
- 지목·이용. 전 · 토지이용상황 전 · 토지면적 3,695.0㎡.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역과 가축사육제한구역에 포함되고 도로구역에 접합니다.
- 형상·지형. 평지 · 세로장방 · 세로한면(가).
- 공시지가. 27,200원/㎡.
- 이용상태. 감정 이용상태의 구체적 설명 없이 기타 + 토지로 분류된 물건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 8을 제외한 토지 전부에 필요한 농지취득자격증명을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 법정지상권 조사. 목록 6, 7 지상 타인 소유 건물의 소유관계·설치시점·토지와 건물의 동일소유 여부 변동을 원본으로 대조해야 합니다.
- 대일팜 점유관계. 1번~16번 목록 전체의 하우스 및 설비를 사용하는 (주)대일팜농업회사법인의 보증금·계약일·점유권원을 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 구분. 타인 소유 건물·관정은 제외되고, 제시 외 건물과 일부 기계기구는 포함되므로 현장과 목록을 맞춰야 합니다.
- 기계기구 현황. 기계기구 중 ⑫은 소재불명으로 기재돼 있어 실제 잔존 여부 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농취증 발급조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 가격보다 특수조건이 먼저”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 5,014,377,000원에서 3회 유찰돼 1,694,564,000원까지 내려온 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 등기상 인수 0원이라는 장점만으로 안전한 물건이라고 결론 내리기 어렵습니다. 법정지상권 성립 여부 불분명, 농취증 미제출 시 보증금 미반환, 타인 소유 건물·관정의 매각 제외, 보증금 미상의 점유자가 동시에 존재하기 때문입니다. 결론은 가격은 크게 내려왔지만 권리·이용 리스크의 확인 난도도 높은 물건입니다. 현재 회차의 승부처는 최저가가 아니라 이 특수조건을 실제로 해소할 수 있는지입니다.
