특수권리·특수조건
2
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선순위전세권
전세권설정 2016-03-16 주식회사농협케미컬
-
선순위가등기
소유권이전청구권가 등기 2016-09-23 이철호
판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.
A
매력지수67
유찰 1회
부동산임의경매
2025타경52058 · 청주지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 27.12㎡
낙찰가
유찰 1회 후 낙찰
44,500,000원
4,450만
감정가 56,000,000원
최저매각가 39,200,000원
최저가 대비 +13%
낙찰일
07-09
낙찰 완료
청주지방법원
1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
392만원
최저가의 10% · 3,920,000원
감정가 대비
▼ 20.5%
싸게 매수
감정가
5,600만원
· 낙찰가 기준
최근 결과
1
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
말소기준 이후 권리는 소멸하고 대항력 없는 점유자로 권리 위험은 낮다. 다만 소형 집합건물의 환금성과 하락 추세를 확인해야 한다.
-
가격
최저가 39,200,000원은 최근 12개월 평균 44,750,000원의 87.6% 수준
-
자금
입찰보증금 약 3,920,000원 · 매수인 인수액 0원
-
리스크
임차인은 대항력 없음. 보증금 미상 점유 이슈는 확인 필요
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (2)
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)
권리는 정리되지만, 작은 물건은 환금성을 봐야 한다 — 어웰빌리지 302호
청주지방법원 2025타경52058 · 충청북도 청주시 서원구 개신동 709 3층302호
감정가 56,000,000원 · 최저매각가 39,200,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.09 · 임의경매(농협은행)
67점
매력지수 A등급 · 권리상 인수 위험은 낮지만 소형 물건의 환금성과 하락 추세 확인 필요
말소기준권리 이후 가압류는 소멸하고 인수액은 0원이나, 최근 거래 하락 추세와 소형 단지 환금성을 반영해 종합 A.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최근 12개월 평균 거래가는 44,750,000원, 최신 거래가는 39,500,000원으로 확인되어 가격보다 거래 지속성과 환금성을 함께 봐야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
56,000,000원
39,200,000원
최근 12개월 평균
44,750,000원
최근 거래 2건
청주지방법원 2025타경52058. 청주시 서원구 개신동 어웰빌리지 302호는 전용 27.12㎡ 소형 집합건물입니다. 말소기준은 2018년 12월 4일 설정된 농협은행주식회사 근저당권이며, 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52058 (임의경매) |
|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 709 3층302호 |
|---|
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 27.12㎡ |
|---|
| 소유자 | 기춘오 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 39,200,000원 (1회 유찰) |
|---|
| 신청채권 / 청구 | 농협은행주식회사 / 33,375,431원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.07.09 |
|---|
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리인 농협은행 근저당권 이후의 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자는 확인되나 전입 시점이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
② 임차인 분석
| 점유자 | 용도 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
| 신영신 | 주거 | 2022.05.23 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
⚠️ 점유 확인보증금은 확인되지 않았으며, 전입일이 2018.12.04 말소기준권리 이후입니다. 대항력 있는 임차인으로 보기는 어렵지만 현황 확인은 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 우선
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|
| 2025.03 | 27.12㎡ | 4 | 39,500,000원 |
| 2024.11 | 27.12㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2023.03 | 27.12㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2022.09 | 27.12㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2021.06 | 27.12㎡ | 6 | 50,000,000원 |
최근 12개월 평균은 44,750,000원, 최신 거래는 39,500,000원입니다. 최저매각가는 최근 12개월 평균 대비 낮지만, 최근 추세는 -2.7%로 하락 방향입니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 1,105,600원 |
| 농협은행주식회사 근저당 | 50,400,000원 | 38,094,400원 |
| 아이엠캐피탈 가압류 | 58,636,939원 | 0원 |
| 한국주택금융공사 가압류 | 18,158,604원 | 0원 |
감정가 vs 실거래최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만 거래량과 추세를 함께 고려해야 합니다.
✅ 권리 관점인수 권리는 없고 말소기준 이후 권리는 소멸하여 권리분석 난도는 낮습니다.
⚠️ 가격·환금성 관점소형 집합건물로 거래 표본이 제한적입니다. 가격만 보고 접근하기보다 매수 수요와 거래 가능성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 이후 가압류는 매각으로 소멸하는지 확인.
- 점유자 신영신의 실제 점유 상태와 보증금 관련 사항 확인.
- 최근 거래가 39,500,000원~50,000,000원 범위임을 반영해 입찰가 결정.
- 소형 물건 특성상 환금성과 재매각 가능성을 고려.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 거래성을 봐야 한다”
이 물건은 매수인이 떠안을 권리가 없는 안전형 구조입니다. 다만 소형 집합건물은 가격보다 거래 가능성이 중요합니다. 최근 거래와 하락 추세를 함께 확인하고 접근하는 것이 적절합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
충청북도 청주시 서원구 개신동 709 3층302호
2025년12월04일
- -. 외국인체류확인서상에 `해당 사항 없음`으로 기재됨.
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-07-09
10:00
법정동 121호 (경매법정)
최저매각가
3,920만원
▼ 30% 감정가 5,600만
입찰 보증금
392만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-16
10:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%
5,600만→3,920만
회차 전체 보기 (2회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-06-04 |
유찰 |
5,600만원 |
| 2 |
2026-07-09 |
대기 |
3,920만원 |
건물·단지 정보
K-apt
어웰빌리지
3층302호
복대로17번길 27
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
연식
13년차 · 준공 2013년 12월
0년15년30년+
평형 라인업공급면적 기준 · 실거래
같은 단지에서 4가지 평형
전용률 가정 77%
11평형
공급 ~35㎡
전용 27㎡ · 22건
12평형
공급 ~39㎡
전용 30㎡ · 10건
13평형
공급 ~43㎡
전용 33㎡ · 16건
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
892.0㎡
≈
269.8평
소유
법인
소재
충청북도 청주시 서원구 개신동 · 709
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
11억 7,119만원
1,313,000원/㎡ × 892.0㎡
▼
감정가 5%
▲
+23.9%
· 연평균 +1.8%
· 2013년 대비
적용 규제
호재 (1)
중로3류(폭 12m~15m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
충청북도 청주시 서원구 개신동 709 3층302호
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