청주지방법원 2025타경52070. 청주시 청원구 내수읍 은곡리 덕일한마음아파트 상가동 2층 207호입니다. 사건 용도 표기는 대지이며 감정평가상 실제 이용은 근린생활시설(당구장)입니다. 현 소유자는 김성수이고, 2022.09.01. 소유권이전 등기 당시 거래가액은 30,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.10.18. 설정된 남상두의 근저당권 30,000,000원입니다.
그 뒤 토스뱅크·우리카드·현대카드·삼성카드·케이뱅크·충북신용보증재단의 가압류가 순차로 붙었고, 말소기준 근저당권 자체에도 충북신용보증재단의 가처분, 국민은행의 가압류, 신용보증기금의 근저당권부채권 가압류가 이어졌습니다. 데이터상 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52070 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 301 덕일한마음아파트 상가동 2층207호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(당구장)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 2층건 중 제2층 제207호 |
| 소유자 | 김성수 · 2022.09.01. 소유권이전 · 거래가액 30,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 26,411,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 충북신용보증재단 / 32,746,012원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.10.18. 남상두 근저당권 30,000,000원입니다. 이후 등기된 토스뱅크·우리카드·현대카드·삼성카드·케이뱅크·충북신용보증재단의 가압류, 충북신용보증재단의 근저당권 가처분, 국민은행 가압류, 신용보증기금의 근저당권부채권 가압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 가격·환금성 — 3회 유찰됐지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 26,411,000원으로, 감정가 77,000,000원에서 3회 유찰된 회차입니다. 현재 회차 표기는 감정가의 34%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 18,487,700원, 5회 유찰 시 12,941,390원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 이 상가 호실과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 덕일한마음 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 이 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 상가동 2층에서 당구장으로 사용 중인 물건의 환금성까지 감안하면, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내리기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 875,398원 |
| 2. 근저당권 · 남상두 | 30,000,000원 | 25,535,602원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 42,929,701원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 11,465,636원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 15,896,881원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,865,811원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 7,487,614원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 충북신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 9. 강제경매개시결정 · 충북신용보증재단 | - | 0원 |
| 10. 근저당권 가압류 · 주식회사 국민은행 | 25,335,151원 | 0원 |
| 11. 근저당권부채권 가압류 · 신용보증기금 | 111,713,215원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 282,694,009원 중 25,535,602원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 257,158,407원입니다. 신청채권자 충북신용보증재단의 청구액 32,746,012원은 현재 시나리오에서 0원 배당으로 표시되어 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수성초등학교 남측 인근으로, 근린생활시설·아파트·단독주택·농경지 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 일반차량 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다.
- 현재 이용. 근린생활시설인 당구장으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 2층 건물 중 2층 207호이며, 외벽은 적벽돌 치장쌓기 등, 내벽은 벽지붙임 등, 창호는 샷시창입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 부정형 평지이며 아파트 및 상가 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 15,474.0㎡, 공시지가는 303,900원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역이 포함되며 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 관련 규제가 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상이고 당구장으로 이용 중입니다. 실제 영업자와 소유자의 관계, 점유권원, 보증금·차임 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율 대신 주변 유사 상가의 실제 거래·임대조건을 직접 대조해야 합니다.
- 환금성 확인. 2층 근린생활시설은 업종과 접근동선에 따라 수요가 달라질 수 있습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.0회보다 현재 유찰 횟수 3회가 많다는 점도 함께 봐야 합니다.
- 근저당권 관련 후속등기. 남상두 근저당권에 사해행위 취소 관련 가처분과 채권 가압류가 이어져 있으므로 배당관계 원문을 대조해야 합니다.
- 공매 이력 교차 확인. 등기 이력에 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 현 경매 진행과 별도로 공매 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 매수인 인수. 현재 배당 계산에서는 0원이지만, 입찰 전 매각물건명세서·등기부·현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘상가의 실제 가치’를 봐야 한다
이 사건의 등기 구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2024.10.18. 남상두 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·가처분·강제경매 관련 등기는 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 77,000,000원에서 3회 유찰되어 26,411,000원까지 내려왔더라도, 이 물건과 직접 비교할 실거래 근거가 없고 상가동 2층·근린생활시설(당구장)·임대관계 미상이라는 환금성 변수가 있습니다. 더구나 등기 이력의 공매공고와 근저당권 관련 후속 가처분·가압류도 원문 대조가 필요합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
