청주지방법원 2025타경52087. 충청북도 청주시 상당구 방서동 665 서진빌딩 1층 104호입니다. 등기상 소유자는 주식회사서진산업개발이고, 말소기준은 2020.06.03 영운.용암새마을금고 근저당권입니다. 이후 압류, 추가 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 이수경의 전입신고일은 2020.11.23으로 말소기준권리보다 늦어, 제공 데이터상 대항력 없음으로 표시됩니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “권리 인수”가 아닙니다. 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 정리되지만, 감정 이용상태가 근린생활시설이고 현재 최저가에서도 배당표상 채권자 미배당이 535,364,880원 발생합니다. 시세 비교 자료가 제공되지 않았으므로, 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52087 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 방서동 665 서진빌딩 1층104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지(사건 라벨) · 등기사항전부증명서상 집합건물 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사서진산업개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 508,000,000원 / 248,920,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영운.용암새마을금고 / 325,709,160원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기 발급 | 2026.07.04 · 청주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 을구 1번 영운.용암새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원이고, 같은 채권자가 을구 2번 근저당권도 설정해 둔 구조입니다. 갑구 압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 표시되어 매각으로 소멸합니다. 매수인이 등기상 인수할 권리는 제공 데이터 기준 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수경 | 전체 / 주거 | 2020.11.23 | 미상 | 2,000원 | 2025.12.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
이수경은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입일이 말소기준권리일인 2020.06.03보다 늦어, 데이터의 위험 메모도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득가가 보증금으로 고정되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
③ 가격 구조 — 시세 대신 회차와 미배당을 본다
이 데이터에는 동일 건물 또는 인근 실거래 비교표가 제공되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 몇 %인가”와 “채권자가 얼마나 회수하지 못하는가”를 중심으로 보는 편이 안전합니다. 현재 최저가는 248,920,000원으로 감정가 508,000,000원의 49%입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 248,920,000원 | 244,635,120원 | 535,364,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 174,244,000원 | 171,004,584원 | 608,995,416원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 121,970,799원 | 119,463,208원 | 660,536,792원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 248,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,284,880원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 영운.용암새마을금고 | 390,000,000원 | 244,635,120원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 영운.용암새마을금고 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 전체 채권액 780,000,000원 중 예상배당은 244,635,120원이며, 미배당은 535,364,880원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 청주시 상당구 방서동 소재 “방서사거리” 남서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다. 임대관계는 감정평가상 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층 건물 내 1층 104호입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 가장형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 왕복 3차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 준주거지역, 특화경관지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역입니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 제공 데이터상 표시되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이수경은 대항력 없음으로 표시되지만, 전입·점유·배당요구 관련 원본을 재확인해야 합니다.
- 상가 공실 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현재 실제 사용·공실·점유 이전 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물 1층 상가이므로 공용부분 관리비, 연체 여부, 승강기·소방 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 제공 데이터에는 실거래 비교표가 없습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 실제 임대수익과 매도 가능성이 우선입니다.
- 배당 미달. 현재 최저가 기준 채권자 미배당이 535,364,880원입니다. 배당 미달 자체가 매수인 인수는 아니지만, 경매가 깊어진 배경으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 가볍고, 가격은 무겁다”
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 단순합니다. 말소기준은 2020.06.03 영운.용암새마을금고 근저당이고, 이후 권리는 소멸합니다. 임차인 이수경도 전입이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 표시되어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건의 본질은 근린생활시설입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔더라도, 제공 데이터에 실거래 비교가 없고 임대관계도 미상인 이상 가격 메리트는 현장 임대수요와 환금성 확인 후에만 판단해야 합니다. 결론은 권리 합격, 가격은 보수 검토입니다.
