청주지방법원 2025타경52089. 방서동 서진빌딩 5층 건물 내 1층 106호로, 감정평가상 근린생활시설 등으로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준권리는 2020.06.03. 설정된 영운.용암새마을금고의 근저당권 832,000,000원입니다. 이후의 압류, 추가 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
임차인 이유순의 전입일은 2022.04.05.로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 등기상 선순위 근저당권에 대항할 수 없고, 배당 여부와 관계없이 보증금이 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다. 현재 최저가에서 매수인의 인수액은 0원, 인수 기준 실질취득금액은 504,700,000원입니다. 다만 감정평가의 이용상태는 근린생활시설인데 임차인 조사에는 사용 용도가 주거로 기재돼 있어, 현장 점유 형태와 실제 사용 상태를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52089 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 방서동 665 서진빌딩 1층 106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 5층 건물 내 1층 106호 · 근린생활시설 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사서진산업개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,030,000,000원 / 504,700,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영운.용암새마을금고 / 696,058,860원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.06.03. 영운.용암새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 2023.07.17. 청주시 압류는 2023.08.24. 해제로 말소됐고, 이후 설정된 같은 금고의 추가 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 청주시 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 별도로 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이유순 | 전체 / 주거 | 2022.04.05 | 미상 | 5,000원 | 2026.03.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 이유순 1명입니다. 전입일 2022.04.05.는 말소기준일 2020.06.03. 이후이므로 대항력이 없으며, 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 배당요구는 2026.03.09. 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증금은 5,000원으로 기재돼 있으며, 배당을 받지 못한 금액이 생기더라도 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 49% 할인만으로 적정가를 판단할 수 없다
감정가 1,030,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 504,700,000원, 감정가의 49.0%입니다. 인수액이 없어 현재 회차의 인수 기준 실질취득도 504,700,000원으로 같지만, 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 같은 건물·인근의 직접 비교 가능한 거래가격을 확인하고, 1층 106호의 가시성·출입 동선·전면 도로와의 관계·실제 임대수익·공실 가능성을 반영해 응찰가를 산정해야 합니다. 2회 유찰이라는 결과 자체도 감정가 수준에서 시장의 응찰이 이어지지 않았음을 보여주는 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 504,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,447,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 영운.용암새마을금고 | 832,000,000원 | 497,253,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 영운.용암새마을금고 | 832,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,664,000,000원을 기준으로 한 추정입니다. 현재 회차의 채권자 총배당은 497,253,000원, 미배당은 1,166,747,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 단재초등학교 북측 인근으로, 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 18미터 내외의 포장도로가 소재하며, 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층으로, 외벽은 석재 붙임 및 강화유리 마감, 내부는 인테리어·바닥마감재·타일 마감 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·특화경관지구·지구단위계획구역(방서지구) 등에 해당하며 공시지가는 1,387,000원/㎡입니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 주거용 집합건물보다 매수층과 임대수요가 용도·입지·수익성에 민감하므로 감정가 대비 할인율만으로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 이용상태. 근린생활시설 평가와 임차인의 주거 사용 기재가 다르므로 내부 구조, 출입구, 실제 점유·사용 형태를 확인하세요.
- 임차인 명도. 이유순은 대항력이 없지만 전체를 점유한 것으로 기재돼 있습니다. 배당과 별개로 인도명령 및 명도 협의 가능성을 반영하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49.0%라는 수치만 보지 말고 같은 건물과 인근 근린생활시설의 거래가격·임대료·공실률을 대조하세요.
- 조세성 채권. 압류 채권의 당해세 해당 여부와 금액을 확인해 실제 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 영업성 검토. 1층 106호의 전면 노출, 간판 설치, 주차·하역, 보행 동선과 업종별 이용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 미납 내역을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 가격 판단은 보류
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2020.06.03. 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 이유순도 후순위 전입자로 대항력이 없어 매수인의 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 근린생활시설의 실제 가치와 환금성입니다. 감정가 1,030,000,000원에서 2회 유찰돼 504,700,000원까지 내려왔지만, 직접 비교 가능한 거래가격과 임대수익을 검증하지 않고는 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 감정평가상 근린생활시설과 임차인의 주거 사용 기재가 다른 점도 현장 확인이 필요한 요소입니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 용도 실사는 반드시 선행돼야 하는 근린시설입니다.
