의정부지방법원 2022타경63224. 파주시 금릉동 동양부로미아파트 101동 2층 203호입니다. 현재 소유자는 최경섭으로, 2013년 3월 6일 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 118,500,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2015년 4월 30일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 42,000,000원입니다. 그 뒤의 신한은행 근저당권 14,100,000원과 31,200,000원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어, 현재 배당 계산상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
다만 권리의 깔끔함과 가격의 매력은 별개입니다. 현재 최저가는 114,170,000원으로 감정가의 49% 수준까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 이번 물건은 “권리 부담은 낮지만 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 유형”으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2022타경63224 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금릉이길 31, 101동 2층203호 (금릉동,동양부로미아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지하2층/지상16층 중 제2층 제203호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 최경섭 (2013.03.06 소유권이전 · 거래가액 118,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 114,170,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구액 | 웰릭스에프앤아이대부 주식회사 / 73,816,514원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당은 소멸
말소기준은 2015.04.30 신한은행 근저당권 42,000,000원입니다. 이후 설정된 2017년 신한은행 근저당권 14,100,000원과 2018년 신한은행 근저당권 31,200,000원은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 2020년 애니원캐피탈대부의 근저당 2건과 리드코프 근저당은 이미 말소되었고, 2021년 상상인저축은행 근저당 역시 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 시나리오 — 49%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 회차 최저가는 114,170,000원으로 감정가 233,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 79,919,000원, 4회 유찰 시는 55,943,300원입니다. 다만 최근 실거래 자료가 없으므로 이 수치만으로 시장가격 대비 할인폭을 계산할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 114,170,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 79,919,000원 | 9,219,542원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 55,943,300원 | 32,763,679원 | 0원 |
유찰이 추가되면 일반 채권의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산됩니다. 즉 채권자가 덜 받는 것과 낙찰자가 그 부족분을 떠안는 것은 별개의 문제입니다. 이 사건은 현재 계산상 후자에 해당하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,398,380원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 14,100,000원 | 14,100,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 31,200,000원 | 31,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,471,620원 |
현재 최저가 114,170,000원 기준으로 집행비용과 신한은행 근저당 3건이 전액 배당되고, 소유자에게 24,471,620원이 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시청 남동측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하2층/지상16층 건물 중 제2층 제203호이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 옥내소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역과 자연녹지지역이 확인되며, 제한보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한사항이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·전입세대·실제 점유자를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2015.04.30 신한은행 근저당권 42,000,000원이 기준권리이며 이후 존속 근저당은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 실거래 시세 확인. 감정가 49%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 단지와 인근 아파트의 최근 거래·매물 호가를 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 79,919,000원, 4회 유찰 시 55,943,300원으로 내려가지만 채권 미배당은 각각 9,219,542원, 32,763,679원으로 늘어납니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 실제 배당과 명도비용·공용관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2015년 신한은행 근저당을 기준으로 이후 근저당권은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 임대관계가 미상이고 최근 실거래 비교값도 없습니다. 따라서 감정가 233,000,000원에서 최저가 114,170,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 권리는 합격권, 점유와 가격은 확인 후 판단. 이 물건의 승부처는 ‘49%’라는 할인 숫자보다 실제 점유관계와 현재 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
