한 줄 평 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 한지아의 보증금 130,000,000원 중 배당받지 못하는 41,038,000원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 따라서 낙찰가 91,000,000원만 볼 것이 아니라 실질취득 약 132,038,000원 기준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
130,000,000원
91,000,000원
91,000,000원
1회 유찰
실질취득 추정
132,038,000원
낙찰가+인수 가능액
인수 가능액
41,038,000원
한지아 보증금 부족분
핵심지표
임차위험
대항력 임차권등기
청주지방법원 2025타경52100. 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 드림타워 706호는 감정가 1.3억의 근린시설 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔로 이용 중이며, 실제 권리분석의 핵심은 을구 전세권과 임차권등기입니다.
말소기준권리는 2024년 2월 20일 국 압류로 잡히며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 그 이전에 설정된 전세권과 대항력 있는 임차권은 별도 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52100 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 673 1동 7층706호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔 이용 중 · 전유부분 건물 |
| 소유자 | 주식회사지음주택 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 |
| 신청채권 / 청구 | 한지아 / 142,850,410원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차보증금이 승부처
임차인 한지아는 2022년 11월 15일 확정일자, 2022년 12월 23일 전입, 2025년 1월 17일 임차권등기를 완료했습니다. 데이터상 대항력 있음으로 판단되며, 우선변제권도 행사 가능합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 한지아 | 130,000,000원 | 有 | 有 | 41,038,000원 인수 가능 |
| 박정용 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 전입·보증금 확인 필요 |
⚠️ 대항력 임차인 핵심 낙찰가가 내려가도 한지아 보증금 부족분 인수 가능액이 증가하므로 실질취득가는 단순히 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 기준 예상 실질취득은 91,000,000원 + 41,038,000원 = 약 132,038,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 임차인 한지아 보증금 | 130,000,000원 | 88,962,000원 |
| 미배당 보증금 | 41,038,000원 | 0원 |
| 후순위 권리 | 205,063,610원 이상 | 0원 |
매각대금 배분
회차별 실질취득 부담
⛔ 가격 판단 현재 최저가 91,000,000원은 감정가 대비 낮아 보이지만, 인수 가능한 보증금까지 반영하면 실질취득은 약 132,038,000원입니다. 2회 유찰 시에도 인수 부담 증가로 실질취득 부담은 약 131,655,600원 수준으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 오송고등학교 북동측 인근으로 근린생활시설·다가구주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다.
- 규제. 일반상업지역, 오송생명과학단지 지구단위계획구역입니다.
- 환금성. 오피스텔 이용 물건으로 임대관계가 미상이며, 임차권 문제 해결 여부가 매각성과에 영향을 줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 입찰. 낙찰가만 보지 말고 인수 가능 보증금 41,038,000원을 포함해 계산해야 합니다.
- 박정용 점유 확인. 보증금과 전입 여부가 미상이라 추가 확인이 필요합니다.
- 한지아 권리 확인. 임차권등기와 배당요구 내용을 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류. 당해세 여부에 따라 배당 순위 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 최저매각가 91,000,000원의 10%인 약 9,100,000원을 준비해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 인수금액”
이 물건은 유찰로 최저가가 내려왔지만, 경매에서 보이는 숫자만으로 판단하면 위험합니다. 대항력 있는 임차인 보증금 부족분이 매수인에게 넘어올 가능성이 있기 때문입니다. 권리관계의 핵심은 낙찰가가 아니라 실질취득가입니다. 현재 기준으로는 9,100만원 낙찰보다 약 1.32억원 취득이라는 관점에서 접근해야 하며, 추가 점유자 확인과 임차권 검토가 선행되어야 합니다.
