의정부지방법원 2025타경62708. 일산동구 풍동 414 ‘일산풍동오토갤러리’ 지층202호입니다. 감정평가상 자동차관련시설(정비공장)이고 현재는 공실입니다. 소유자 문용우는 2020.12.24. 거래가액 3,331,776,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 2,100,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 오광건업주식회사·한국투자증권주식회사·금강종합건설주식회사·여규설·국의 근저당과 가압류·압류가 다수 설정됐지만, 제시된 권리관계에서는 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 등기부상 후순위 채권이 많다는 사실과 매수인이 그 채무를 떠안는 것은 별개의 문제이며, 예상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 414 일산풍동오토갤러리 지층202호 · 도로명 경기도 고양시 일산동구 백마로 478 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 자동차관련시설(정비공장) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층·지상3층 · 사용승인일 2020.06.16. |
| 소유자 | 문용우 · 2020.12.24. 거래가액 3,331,776,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 3,310,000,000원 / 3,310,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 유찰 표기 · 2026.09.23 |
| 청구금액 | 2,100,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수액은 0원
확인된 임차인은 0명이며 감정평가상 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태는 입찰 직전 재확인이 필요하지만, 현재 확인된 임차인 보증금이나 대항력 인수액은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
② 가격 검증 — 최저가가 낮다는 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 3,310,000,000원입니다. 시나리오에는 현재 회차를 3회 유찰·감정가 100%로 표시하고 있으며, 다음 회차는 80%인 2,648,000,000원, 그 다음은 64%인 2,118,400,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 3,310,000,000원이나 향후 유찰가를 두고 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 있다”라고 평가할 수 없습니다. 특히 자동차관련시설(정비공장)은 일반 주거상품과 다른 전문 용도이므로, 감정가 할인율만으로 응찰 매력을 판단하기보다 실제 영업·임대 수요와 개별 시설 상태를 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 35,500,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,100,000,000원 | 2,100,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오광건업주식회사 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국투자증권주식회사 | 2,000,000,000원 | 574,500,000원 |
| 4. 근저당 · 금강종합건설주식회사 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김신중 | 481,864,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 여규설 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 국 | 1,315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 7,856,864,000원 중 예상 배당액은 3,274,500,000원, 미배당은 4,582,364,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백마역(경의중앙선) 북동측 인근에 위치하며, 주위는 자동차관련시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반입지는 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 백마역이 있어 대중교통 편의성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도·현황. 공부상 자동차관련시설(정비공장)이며 현황 공실입니다. 공부상 지하2층으로 등재돼 있으나 토지 고저차로 서측 도로에서 바로 진입이 가능합니다.
- 도로. 북측 약 25미터 포장도로와 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 지목은 잡종지이나 현황은 대이며, 토지면적은 9,024㎡입니다. 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며, 공시지가는 2,732,000원/㎡입니다.
- 시설. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 자동차관련시설(정비공장)이라는 전문 용도이고 비교 실거래 수치도 없어, 매수층과 재매각 가격 판단을 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증부터. 비교 가능한 실거래 가격이 없으므로 감정가 3,310,000,000원이나 유찰가를 곧바로 시장가치로 보지 말고 동종 자동차관련시설의 실제 매매·임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 회차 구조 확인. 사건은 3회 유찰로 표시되지만 현재 최저가는 감정가의 100%입니다. 매각기일 공고의 최저매각가격을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이고 확인 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유자와 출입·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 배당이 달라질 수 있으므로 교부청구·법정기일과 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 전문시설 상태 확인. 정비공장 용도인 만큼 내부 설비, 영업 활용 가능성, 공실 기간과 시설 상태가 실제 가치에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
- 토지·용도 제한 확인. 지목은 잡종지이나 현황 대이고 토지거래계약에관한허가구역 등 각종 토지이용 제한이 표시돼 있으므로 취득·이용 계획과 충돌 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 공고를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 3,310,000,000원의 적정성
권리 구조만 보면 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 소멸하고 확인 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 자동차관련시설(정비공장)이라는 전문 용도, 현황 공실, 3회 유찰 이력에 더해 비교 가능한 실거래 가격도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 3,310,000,000원을 두고 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
현재 회차 매각가를 전제로 하면 총 채권 7,856,864,000원 가운데 4,582,364,000원이 미배당되고 소유자에게 돌아가는 금액도 0원입니다. 이는 후순위 채권이 두껍다는 구조를 보여주지만, 그 미배당 채권을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다. 결국 권리 인수는 낮고, 가격·용도·환금성 검증 난도는 높은 물건입니다. 이 사건은 “얼마나 할인됐는가”보다 “정비공장이라는 자산이 실제로 3,310,000,000원의 가치를 가지는가”를 먼저 확인해야 합니다.
