161,280,000원
서울남부지방법원 2024타경101183. 강서구 방화동 제이스빌 3층 303호, 전용면적 28.73㎡에 대응하는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 이현도이며 2021.04.30. 소유권이전 당시 거래가액은 275,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2021.04.23. 전입·점유를 시작하고 2021.04.05. 확정일자를 받은 심경섭의 보증금 275,000,000원입니다. 이 임차권은 2023.05.16. 등기됐고, 데이터상 2024.01.15. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분류됩니다.
통상 계산대로라면 현재 최저가 161,280,000원에서 집행비용 3,057,920원을 제외한 158,222,080원이 임차보증금에 배당되고, 남는 보증금 116,777,920원이 매수인 인수 위험이 됩니다. 하지만 이 사건은 여기서 결론이 뒤집힙니다. 매각물건명세서 비고에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 심경섭에 대한 인수는 실질 0원, 실질취득비용은 161,280,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경101183 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 초원로4길 34, 제3층 제303호 (방화동, 제이스빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 28.73㎡ · 지상 6층 중 3층 |
| 사용승인 | 2020.12.31 |
| 소유자 | 이현도 (2021.04.30. 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 161,280,000원 (감정가의 64%) |
| 유찰횟수 | 17회 |
| 신청채권자 / 청구 | 심경섭 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별조건이 결론을 바꾼다
등기 흐름상 2021년 소유권보존 후 교보자산신탁주식회사 명의 신탁이 설정됐다가 2021.04.23. 말소되고, 2021.04.30. 이현도에게 소유권이 이전됐습니다. 이어 2021.05.11. 민간임대주택등기가 기재됐고, 2023.05.16. 심경섭의 주택임차권이 등기됐습니다. 데이터상 말소기준으로 제시된 2024.01.15. 강제경매개시결정보다 임차권의 전입·점유와 등기가 앞서므로, 심경섭은 대항력 有·우선변제권 有로 분석됩니다.
임차인·보증기관 신고 분석
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’ 신고는 심경섭의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 있어 별도의 보증금을 더해서 계산하면 안 됩니다.
| 구분 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 심경섭 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.23 | 2021.04.05 | 275,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 배당요구 2023.05.16 · 특별조건 적용 시 실질 인수 0원 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 2021.04.23 | 2021.04.05 | 0원 | 대항력 신고 우선변제 신고 보증기관 승계 심경섭 보증금의 중복신고 · 별도 보증금 합산 금지 |
② 시세 비교 — 특별조건 적용 후 실질취득 1.6128억 기준
이 사건은 최저가만 볼 것이 아니라 특별조건 반영 후 실질취득비용으로 비교해야 합니다. 심경섭 미배당 보증금의 실질 인수가 0원이므로 현재 실질취득은 161,280,000원입니다. 제이스빌(645-32)의 최근 12개월 확인 거래는 1건이며, 2025.08. 전용 28.29㎡·5층이 240,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 28.29㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 240,000,000원 |
실질취득 161,280,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 240,000,000원의 67.2%입니다. 금액 차이는 78,720,000원입니다. 표면상 가격은 최근 거래보다 낮습니다. 다만 이 비교의 표본은 단 1건뿐이어서 ‘시세가 2.4억으로 확정된다’고 보기는 어렵습니다. 특히 현재 물건 자체가 17회 유찰됐고, 관련 통계에서도 평균 유찰횟수 13.5회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있어 환금성은 별도로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,057,920원 |
| 1. 임차인 심경섭 보증금 (우선변제) | 275,000,000원 | 158,222,080원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 심경섭 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 심경섭 보증금의 부족분 116,777,920원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 심경섭이 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 룰상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 17회 유찰 · 64% | 161,280,000원 | 158,222,080원 | 116,777,920원 |
| 18회 유찰 시 · 51% | 129,024,000원 | 126,417,664원 | 148,582,336원 |
| 19회 유찰 시 · 41% | 103,219,200원 | 100,974,131원 | 174,025,869원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어 낙찰가 + 인수액이 보증금 275,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다. 이 사건의 배당 시나리오도 그 흐름을 그대로 보여줍니다. 다만 심경섭에 대해서는 특별매각조건이 있으므로 위 ‘룰상 인수액’을 실제 취득비용에 더하지 않고, 실질 인수 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 2020.12.31. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 3층 303호입니다.
- 입지. 서울 강서구 방화동 방화중학교 북측 인근으로, 주위는 다세대주택과 다가구주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역 등이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 화재감지·경보 및 소방설비, 승강기, 옥내지상주차장, 위생·급배수, 도시가스 개별난방설비를 갖춘 것으로 추정됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 172.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 공시지가는 3,944,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 건축물현황도와 외부관찰을 기준으로 내부구조가 작성됐으므로 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 제이스빌은 20세대 규모이고 최근 12개월 확인 실거래가 1건에 불과합니다. 여기에 이 사건 17회 유찰 및 평균 유찰 13.5회가 겹쳐, 재매각 속도는 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 심경섭의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 확정돼 있는지 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 인수액을 이중 계산하지 않기. 배당표의 116,777,920원은 일반 룰상 부족분입니다. 특별조건이 그대로 적용되는 한 이를 낙찰가에 다시 더해 실질취득비용으로 계산하면 안 됩니다.
- 보증기관 중복신고 구분. 시보증은 심경섭 보증금의 대위·승계 신고로 표시돼 있으므로 별도 2번째 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 관계인 동일성 확인. 심경섭이 임차인이면서 경매신청 채권자로 기재돼 있습니다. 가장임차인 여부나 관계인 구조는 계약서·보증기관 서류·배당요구 자료로 재확인하는 편이 안전합니다.
- 17회 유찰 이유 확인. 실질취득가격이 최근 거래보다 낮더라도 반복 유찰 사유가 단순 권리문제인지, 수요·대출·호별 상태·매도성 문제인지 현장과 중개시장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.11. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후의 정리 여부와 관련 행정상 상태를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부확인이 되지 않았으므로 실제 내부 구조·하자·수리비를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 권리변동을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 풀렸지만, 17회 유찰의 이유는 남아 있다”
이 사건을 숫자만 보면 처음에는 위험해 보입니다. 보증금 275,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가 기준 미배당액도 116,777,920원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 매수인의 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 부근에서 고정되는 전형적인 구조입니다.
하지만 이 사건에는 그 구조를 끊는 특별매각조건이 있습니다. 심경섭이 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득은 161,280,000원이고, 최근 12개월 확인 거래 240,000,000원의 67.2% 수준입니다.
다만 이 가격차만으로 높은 점수를 줄 수는 없습니다. 최근 거래가 단 1건뿐이고, 해당 물건은 이미 17회 유찰됐으며 관련 통계도 평균 유찰 13.5회·낙찰률 0.0%로 표시됩니다. 결국 이 물건의 핵심은 “인수위험은 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 반복 유찰이 말하는 시장성과 환금성은 아직 해결되지 않았다”는 점입니다. 권리보다 이제는 유찰 사유와 실제 재매각 가능성을 확인하는 것이 승부처입니다.
