서울남부지방법원 2024타경101381. 금천구 독산동 미림에이클래스13차 제5층 제505호로, 공부상·감정 이용상태 모두 오피스텔입니다. 소유자 김대근은 2021년 2월 15일 매매를 원인으로 2021년 2월 26일 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 236,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 마쳐졌습니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김동욱입니다. 임대차계약일은 2021년 2월 22일, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021년 2월 26일이며, 보증금은 231,000,000원입니다. 경매개시결정은 2024년 1월 16일이므로 임차인은 말소기준보다 앞선 선순위 대항력 임차인에 해당합니다.
통상 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커지고, 매수인의 ‘낙찰가+인수액’은 보증금 부근에서 고정됩니다. 현재 회차 기준으로도 173,440,000원 + 60,788,160원 = 234,228,160원입니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로, 그 조건이 이행되면 실질 계산은 173,440,000원 + 0원* = 173,440,000원으로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경101381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 두산로9길 34(독산동), 미림에이클래스13차 제5층 제505호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 제5층 제505호 |
| 소유자 | 김대근 (2021.02.15. 매매, 2021.02.26. 등기 · 거래가액 236,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 173,440,000원 (감정가의 64% · 6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,918,253원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 토지·규제 | 준공업지역 · 지구단위계획구역 · 토지거래계약에 관한 허가구역 · 공시지가 3,887,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약 조건부 정리
2021년 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021년 2월 23일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 권리 중 경매의 기준은 2024년 1월 16일 강제경매개시결정이고, 김동욱의 전입·확정일자와 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동욱 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.26 / 2021.02.26 | 231,000,000원 | 2023.03.23 | 대항력 있음 우선변제 HUG 승계 실질 인수 0원* |
김동욱은 전입신고와 확정일자를 갖추고 배당요구도 했습니다. 주택도시보증공사의 승계는 동일 보증금 채권의 승계 관계이므로 실제 임차인 수나 보증금을 두 번 계산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 64% 할인보다 확약 이행이 먼저다
현재 최저매각가는 감정가 271,000,000원의 64%인 173,440,000원입니다. 다만 최근 12개월 평균, 최신 거래와 같은 직접적인 시세 비교값을 대조할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
특히 확약이 없다면 최저가가 낮아져도 아래와 같이 미배당 보증금이 커집니다. 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 이번 사건에서는 확약 조건이 그 구조를 끊어 주지만, 조건 이행과 임차권등기 말소가 확인돼야만 실질 인수 0원이 완성됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 미배당 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 64% | 173,440,000원 | 60,788,160원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 138,752,000원 | 94,990,528원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 111,001,600원 | 122,352,422원 | 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 173,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,228,160원 |
| 1. 임차인 김동욱 보증금 | 231,000,000원 | 170,211,840원 |
| 미배당 보증금 | - | 60,788,160원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 239,918,253원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 미배당 보증금은 60,788,160원이지만, 김동욱과 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산중학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지·업무시설·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물이며 기본 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m 포장도로와 접하며 토지는 평탄한 자루형입니다.
- 용도. 공부상·현황상 오피스텔이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준공업지역·과밀억제권역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 김동욱과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 말소에 필요한 서류, 제출 주체와 처리 시점을 법원 및 승계인 측에 확인하세요.
- 조건 미이행 대비. 확약 조건이 이행되지 않을 경우 현재 회차 룰상 미배당 60,788,160원이 인수 문제로 다시 나타날 수 있습니다.
- 중복 보증금 금지. 주택도시보증공사는 김동욱 보증금 채권의 승계인이므로 실제 임차인 2명이나 보증금 462,000,000원으로 계산하면 안 됩니다.
- 가격 상한 검증. 최근 거래, 현재 매물, 임대료와 수익률을 별도로 확인한 뒤 173,440,000원의 적정성을 판단하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 매각 후 처리 관계를 등기부 및 원문 서류로 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 다시 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세와 실제 배당 변동 가능성을 관리주체와 법원 기록을 통해 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약 이행이 핵심”
이 물건은 원칙만 보면 보증금 231,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 현재 최저가에서도 룰상 미배당은 60,788,160원이며, 확약이 없다면 실질 부담은 234,228,160원입니다.
그러나 매각물건명세서가 김동욱과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기, 임차권등기 말소를 매각 조건으로 정했기 때문에, 조건 이행 시 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 권리의 승부처는 확약의 존재가 아니라 최종 문구 유지와 실제 말소 이행입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 6회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔지만, 직접적인 최근 시세 비교 없이 할인율만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 조건부 통과, 가격은 추가 검증입니다.
