대구지방법원 2024타경43119. 대구광역시 달성군 논공읍 본리리 29-39, 도로명주소 논공중앙로 373의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 1,653㎡, 지목은 공장용지이고 토지이용상황은 공업용입니다. 현재 소유자는 신양금속주식회사이며, 말소기준은 2016.08.10 설정된 중소기업은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 그 뒤 2016.12.09 중소기업은행 근저당권 500,000,000원이 추가됐고, 2024.10.31 임의경매개시결정, 2024.11.22 달성군 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석만 보면 매수인이 별도로 인수하는 금액은 없습니다. 그러나 이 물건의 판단 난도는 가격 쪽에 있습니다. 감정가 1,356,097,750원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 664,487,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 특히 공업용 토지 성격과 특별매각조건을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경43119 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 본리리 29-39 · 대구광역시 달성군 논공읍 논공중앙로 373 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 1,653㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 신양금속주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,356,097,750원 / 664,487,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 1,682,355,385원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2016.08.10 중소기업은행 근저당권 1,200,000,000원이고, 2016.12.09의 추가 근저당권 500,000,000원, 2024.10.31의 임의경매개시결정, 2024.11.22의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인 불가
현재 최저매각가 664,487,000원은 감정가 1,356,097,750원의 49%입니다. 현재까지 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 465,140,900원(감정가 34%), 4회 유찰 시 325,598,630원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
| 시나리오 | 최저가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 664,487,000원 | 49% | 1,044,557,870원 |
| 3회 유찰 시 | 465,140,900원 | 34% | 1,241,910,509원 |
| 4회 유찰 시 | 325,598,630원 | 24% | 1,379,759,751원 |
하지만 이 수치들은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 등 실거래 기준 자료가 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 절반 이하니까 싸다”는 결론은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 664,487,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,044,870원 |
| 1. 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 655,442,130원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 담보채권 합계 1,700,000,000원 중 예상 배당은 655,442,130원이며, 미배당은 1,044,557,870원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 토지·이용조건 메모
- 토지 규모. 토지면적 1,653㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용입니다.
- 형상·접면. 평지·정방형이며 소로각지로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 일반공업지역입니다.
- 계획·구역. 일반산업단지·재생사업지구·가축사육제한구역·지구단위계획구역에 포함되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 312,800원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다. 공업용 부동산의 실제 거래사례와 이용가치를 별도로 대조해야 합니다.
- 보증금 20%. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 132,897,400원입니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각대상에 제시외 건물이 포함되는 조건이므로 현황과 목록을 입찰 전에 맞춰봐야 합니다.
- 멸실 확인. 목록2 중 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 경비실 32.02㎡는 멸실로 기재돼 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 경매개시결정·압류의 현 상태, 매각물건명세서와 등기부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증이 먼저다
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 말소기준인 중소기업은행 근저당권 이후의 권리도 매각으로 소멸합니다. 권리 인수 측면에서는 비교적 단순합니다. 반면 현재 최저가 664,487,000원이 감정가 1,356,097,750원의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 시세 자료가 없고, 공업용 토지·일괄매각·제시외 건물·32.02㎡ 경비실 멸실·20% 보증금이라는 조건이 함께 있기 때문입니다. 권리는 확인 가능, 가격은 추가 검증. 이 물건은 할인율보다 실제 이용가치와 현황 대조가 입찰 판단의 핵심입니다.
