서울남부지방법원 2024타경102513. 독산동 희경하우징 제3층 제301호, 전용면적 29.93㎡가 매칭된 다세대주택입니다. 소유자 김지연은 2021년 5월 거래가 352,000,000원에 소유권을 취득했고, 그보다 앞선 2021년 4월 22일 임차인 김민서의 전입·점유가 시작됐습니다. 말소기준권리는 2022년 2월 15일 시흥세무서장의 국세 압류이므로, 김민서의 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적 구조는 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

다만 이 사건은 일반적인 선순위 임차인 인수형과 결론이 달라집니다. 매각물건명세서 비고에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 보증금 잔액 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있기 때문입니다. 이 확약은 김민서 임차보증금에 관한 인수 위험을 해소하는 근거이며, 확약의 적용 범위를 다른 임차인이나 다른 권리까지 넓혀 해석해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김민서 1명이고, 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 주택임차권승계인 겸 신청채권자이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙은 선순위 임차인, 이번 매각은 확약이 핵심

말소기준은 2022.02.15. 갑구 5번 국세 압류입니다. 임차인 김민서의 전입·점유는 2021.04.22., 확정일자는 2021.03.23.으로 모두 그보다 앞서며, 배당요구도 했습니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 165,376,000원을 가정한 배당 계산상 김민서에게 162,260,736원이 배당되고 189,739,264원이 미배당으로 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG는 중복 합산 금지

주택도시보증공사는 이 보증금을 대위·승계한 주체로 표시돼 있고 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 따라서 김민서 보증금 352,000,000원과 별개의 임차보증금으로 다시 더하면 안 됩니다. 실제 임차인 수는 1명입니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 하락 추세를 먼저 봐야 한다

희경하우징은 총 12세대, 2020.07.27. 준공입니다. 전용면적 매칭 표본에서 확인되는 거래는 3건이고, 전체 평균은 310,000,000원입니다. 하지만 이 평균에는 2021년의 332,000,000원·368,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 과거 고가 거래의 영향이 큽니다. 따라서 이 사건은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

확약을 반영한 실질취득 기준은 165,376,000원으로, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 230,000,000원의 71.9%입니다. 표면상 할인폭은 분명합니다. 그러나 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세가 -34.3%로 크게 하락했고, 이 물건 자체도 이미 6회 유찰됐습니다. 따라서 “감정가 대비 51.2%라 싸다”거나 전체 평균 310,000,000원만 보고 가격 가점을 크게 주는 해석은 위험합니다. 현재 가격의 할인은 상당 부분 하락장·환금성·물건 특성에 대한 시장 할인일 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 165,376,000원 가정)

배당 계산만 보면 임차보증금 중 189,739,264원이 미배당으로 남아 원칙상 매수인 인수 위험이 생깁니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 김민서 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 싸질수록 인수액이 늘어난다

대항력 인수형의 일반 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 총 실질취득비용이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 즉 최저가만 싸지는 착시가 생깁니다. 이 사건은 바로 그 위험을 매각물건명세서의 확약이 끊어주는 사례입니다. 따라서 가격 비교도 확약 적용 시에는 최저가 165,376,000원을 실질취득액으로 보되, 확약 내용과 적용 대상이 원문 그대로 유지되는지 확인하는 것이 입찰 전제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 세일중학교 북동측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교가 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입 가능, 인근 버스정류장 소재. 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 승강기. 감정평가서상 건물 내 승강기는 미운행 상태입니다. 현재 작동 여부와 수리비·관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 토지면적 222.1㎡, 공시지가 3,885,000원/㎡. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 희경하우징은 12세대 규모이며 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 대단지 공동주택보다 가격 검증 표본과 매수층이 얇습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 임차인 김민서 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김민서 1명이며, 주택도시보증공사는 승계인입니다. 352,000,000원을 두 번 더하지 않습니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류가 4건 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 세목과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 하락장 보정. 전체 실거래 평균 310,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 230,000,000원을 우선 기준으로 보되, 추세 -34.3%를 추가 할인 요인으로 반영해야 합니다.
• 6회 유찰 이유 확인. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 현장 상태, 내부 하자, 점유·명도, 채광·향·소음, 주변 신축 다세대 경쟁물량을 확인해야 합니다.
• 승강기 미운행. 현재 운행 여부, 고장 원인, 수리 책임과 비용, 장기수선 관련 부담을 현장에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2021.05.26. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 효력과 말소 여부를 등기·관계기관 원문으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 할인은 풀렸지만, 시장 할인까지 풀린 것은 아니다”

표면만 보면 선순위 임차보증금 352,000,000원이 감정가보다도 크고, 현재 최저가 기준 미배당액도 189,739,264원이라 상당히 위험한 사건입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 실질취득비용이 잘 내려가지 않습니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 해당 임차인의 실질 인수가 0원으로 바뀝니다.

그래서 가격 비교 기준은 165,376,000원의 실질취득액입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 230,000,000원의 71.9%로 낮습니다. 다만 최근 가격 추세 -34.3%, 6회 유찰, 12세대 소규모 다세대, 승강기 미운행, 단지 경매 낙찰률 0.0%라는 신호가 함께 있습니다. 결론은 “권리상 핵심 함정은 확약으로 해소됐지만, 환금성과 하락장 리스크 때문에 할인폭 자체를 곧바로 수익으로 보면 안 되는 물건”입니다.