청주지방법원 2025타경52154. 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 1384, 도로명주소 가로수로1380번길 66 소재 단독주택과 토지입니다. 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 권리의 형태입니다. 비고에 일괄매각, 지분 매각, 제시외 건물 포함이 함께 적혀 있고, 등기상 현재 지분은 정영순 11분의 9, 정영진 11분의 2입니다. 경매개시결정의 표시도 정영진 지분 강제경매이므로, 낙찰자는 전체 주택을 단독으로 취득하는 구조가 아니라 공유관계 속으로 들어가는 구조로 보아야 합니다.
권리 흐름도 단순한 소멸형 아파트와 다릅니다. 2025.12.19. 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 하지만, 그보다 먼저 전입한 점유자가 2명 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않고, 보증금이 밝혀질 때까지는 인수 가능성을 열어둬야 합니다. 이 때문에 최저가 37,197,000원만 놓고 “싸다”고 말하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52154 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 1384 · 도로명주소 충청북도 청주시 흥덕구 가로수로1380번길 66 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 지분 매각 · 제시외 건물 포함 |
| 등기상 공유자 | 정영순 11분의 9 · 정영진 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 53,139,560원 / 37,197,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 희망1자산대부관리유한회사 / 54,135,083원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 변수
등기 흐름은 상속, 사해행위취소에 따른 소유권경정, 그리고 정영진 지분에 대한 강제경매로 이어집니다. 2025.03.28. 가처분은 2025.11.03. 목적달성으로 말소된 흐름이 확인됩니다. 이후 2025.12.19. 정영진 지분 강제경매개시결정이 들어왔고, 이 사건의 말소기준으로 삼을 수 있는 기준점은 이 경매개시결정입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 보증금 미상
현황상 임차인으로 김용선, 조선애 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일만 보면 말소기준으로 잡은 2025.12.19.보다 앞서므로, 대항력 가능성은 남습니다. 그러나 보증금이 확인되지 않아 매수인이 인수할 수 있는 금액은 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용선 | 1층 방 1칸 | 2013.07.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조선애 | 미상 | 2016.09.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 37,197,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,069,546원 |
| 1. 근저당 · 복대신용협동조합 | 39,000,000원 | 36,127,454원 |
| 2. 근저당 · 청주우리신용협동조합 | 40,300,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 희망1자산대부관리유한회사 | 54,135,083원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 37,197,000원 가정 시 채권총액 133,435,083원 중 채권자 배당은 36,127,454원, 미배당은 97,307,629원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·이용 메모
- 용도. 단독주택 + 토지로 표시된 물건이며, 토지이용상황은 단독입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 239.0㎡입니다. 공시지가는 546,200원/㎡입니다.
- 지역. 제1종일반주거지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 주거용지에 포함됩니다.
- 형상·접면. 평지, 세로장방형 토지이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 특이사항. 일괄매각, 지분 매각, 제시외 건물 포함입니다. 감정가와 최저가만으로 전체 주택을 취득하는 구조로 오해하면 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 경매개시결정은 정영진 지분에 대한 강제경매입니다. 낙찰 후 취득 지분과 공유자 정영순의 11분의 9 지분 관계를 먼저 계산해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 김용선, 조선애의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 보증금이 밝혀지기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 점유·명도 난도. 단독주택 지분매각에서 임차인 2명이 확인됩니다. 낙찰 후 단순 인도명령만으로 해결된다고 전제하지 마세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 포함 물건입니다. 현장 구조, 점유 범위, 사용관계, 감정 포함 여부를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 후 잔존 위험. 현재 회차 배당 추정상 미배당이 97,307,629원입니다. 배당표상 인수 0원과 임차보증금 미상 위험은 별개로 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 현장 점유관계를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “지분과 점유”가 먼저다
이 사건은 감정가 53,139,560원에서 1회 유찰되어 최저가가 37,197,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 접근 가능한 소액 물건처럼 보이지만, 본질은 지분매각입니다. 정영진 지분 11분의 2를 취득하는 구조로 보이며, 정영순 지분 11분의 9가 남습니다. 여기에 실제 임차인 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “얼마나 싸게 받느냐”보다 “무엇을 받는지, 누가 점유하는지, 보증금이 얼마인지”가 우선입니다. 권리·점유·공유관계가 정리되지 않은 상태에서는 최저가가 낮아도 실질 취득비와 회수기간을 확정하기 어렵습니다. 가격은 낮아졌지만, 리스크는 아직 숫자로 닫히지 않았습니다.