35,280,000원
청주지방법원 2025타경52161. 오창읍 양청리 오창비전프라자 5층 517호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 중 5층이며, 현재 소유자는 기춘오입니다. 기춘오는 2018.12.21. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고 같은 날 대전축산업협동조합이 채권최고액 57,360,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 주식회사아이엠캐피탈 58,636,939원, 한국주택금융공사 18,158,604원의 가압류가 붙었고 2025.12.24. 대전축산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이 권리들은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 35,280,000원으로 감정가 72,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없으므로 49% 할인이라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52161 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 819-2 오창비전프라자 5층 517호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 중 5층 |
| 소유자 | 기춘오 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전축산업협동조합 / 50,348,487원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
이번 경매의 기준점은 2018.12.21. 대전축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 57,360,000원이고 채무자는 기춘오입니다. 이후 설정된 주식회사아이엠캐피탈과 한국주택금융공사의 가압류, 대전축산업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 늦지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽지영 | 전체 | 2024.01.23 | 2026.01.21 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
곽지영은 전체를 점유하고 2024.01.23. 전입신고를 했습니다. 이는 말소기준일인 2018.12.21.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2026.01.21. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’는 결론은 보류
감정가는 72,000,000원, 현재 최저매각가는 35,280,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이 물건은 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 실제 시장가 대비 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 1. 근저당 · 대전축산업협동조합 | 57,360,000원 | 34,244,960원 |
| 2. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 58,636,939원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 18,158,604원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 35,280,000원을 가정하면 집행비용 1,035,040원을 제외한 34,244,960원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권 134,155,543원 중 채권자 배당액은 34,244,960원, 미배당은 99,910,583원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 49%) | 35,280,000원 | 34,244,960원 | 99,910,583원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 24,696,000원 | 23,851,472원 | 110,304,071원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 17,287,200원 | 16,576,030원 | 117,579,513원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 50,348,487원은 전액 충족되지 않습니다. 3회 유찰 시 매각가는 24,696,000원, 4회 유찰 시 17,287,200원으로 내려가며 채권자 미배당은 더 커집니다. 반면 제시된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 오창호수공원 동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 중 5층으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 50m 내외, 서측 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·오창과학산업단지 지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,481,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 곽지영의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 실제 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 최저가 35,280,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가격은 별개입니다. 같은 건물·유사 용도 호실의 매매 및 임대사례를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용이라는 점을 기준으로 실제 사용과 관련된 공부·관리규약 등을 대조할 필요가 있습니다.
- 수익성 확인. 오피스텔 이용 물건은 매매가격뿐 아니라 임대료와 공실 여부가 환금성과 적정 입찰가에 직접 영향을 줍니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 물건의 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2018.12.21. 대전축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 곽지영의 전입도 그보다 늦어 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 72,000,000원에서 두 차례 유찰돼 35,280,000원까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래가 없기 때문에 이것만으로 ‘반값 매물’ 또는 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 보증금·우선변제 여부가 미상인 임차인 1명도 배당 단계에서 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 실거래·임대수익 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 그 35,280,000원이 실제 시장가치와 임대수익에 비해 어느 위치인지 확인하는 것입니다.
