청주지방법원 2025타경52171. 오창읍 각리 우림필유1차아파트 115동 3층 301호입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020.05.25. 한국스탠다드차타드은행 근저당권 159,600,000원입니다. 그 뒤 남아 있는 국세 압류, 청주시 압류, 우리금융캐피탈 가압류와 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 현재 임차인도 없어 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 271,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 189,700,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 면적 최근 12건 평균 274,000,000원과 비교하면 69.2%이고, 데이터상 최신 거래 290,000,000원보다도 크게 낮습니다. 이번 사건은 최저가만 싸 보이는 착시가 아니라, 최근 실거래 기준으로도 할인 폭이 확인되는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52171 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 638-1 우림필유1차아파트 115동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.94㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 박영만 · 2019.03.22. 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 189,700,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 121,946,779원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 세금은 배당순서 확인
임차인 없음. 과거 등기됐던 주택임차권·전세권과 이전 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2020.05.25. 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 이후의 현존 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 69.2%
우림필유1차 동일 면적 84.94㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 274,000,000원, 최저 거래는 250,000,000원, 최고는 315,000,000원입니다. 현재 경매 최저가 189,700,000원은 이 최근 평균의 69.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 15 | 268,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 13 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 8 | 266,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 11 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 15 | 299,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 17 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 14 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 274,000,000원 |
특히 본건과 같은 3층의 2026.06 거래가 250,000,000원입니다. 현재 최저가 189,700,000원은 이 거래보다 60,300,000원 낮습니다. 감정가 271,000,000원은 최근 평균 274,000,000원과 비슷한 수준이지만, 한 차례 유찰로 현재 가격은 최근 거래 범위 250,000,000원~315,000,000원 아래로 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,455,800원 |
| 2. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 159,600,000원 | 159,600,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 24,037,409원 | 24,037,409원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,606,791원 |
현재 최저가 189,700,000원 가정 시 제공된 배당 계산에서는 채권자 청구액 183,637,409원이 전액 배당되고 2,606,791원이 소유자에게 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 실제 후순위 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 189,700,000원 | 183,637,409원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 132,789,999원 | 130,130,939원 | 53,506,470원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 92,952,999원 | 90,879,845원 | 92,757,564원 | 0원 |
추가 유찰이 생기면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락이 임차보증금 승계 등으로 상쇄되는 인수형 구조가 아니라, 유찰될수록 실질취득가격도 그대로 낮아지는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청원초등학교 서측 인근, 아파트 등 공동주택이 주로 소재하고 인근에 근린생활시설이 있는 오창과학산업단지 내 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로가 통과해 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 단지. 우림필유1차는 1,120세대, 2006.05.03. 준공 단지입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지이며 오창과학산업단지에 포함됩니다. 공시지가는 839,700원/㎡입니다.
- 도로. 단지는 동측 및 서측 대로와 연계해 진·출입하며, 대로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 189,700,000원은 최근 12개월 평균 274,000,000원의 69.2%입니다. 최근 거래 범위 250,000,000원~315,000,000원과 함께 응찰 상한을 정하세요.
- 같은 층 거래 확인. 동일 면적 3층 거래가 2026.06에 250,000,000원으로 신고돼 있어 본건 가격 비교에 직접 참고할 수 있습니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순서를 다시 계산해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 상황은 현황조사 및 현장에서 최종 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 132,789,999원, 3회 유찰 시 92,952,999원으로 낮아지며 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관계와 실거래 내역을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 시세 아래다
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점에서 권리 구조가 단순합니다. 말소기준인 2020.05.25. 한국스탠다드차타드은행 근저당 이후의 현존 권리도 매각으로 소멸합니다. 가격 역시 감정가 271,000,000원에서 1회 유찰돼 189,700,000원까지 내려왔고, 이는 동일 면적 최근 12개월 평균 274,000,000원의 69.2%입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 임차보증금 승계 같은 인수 리스크가 아니라 국세·지방세 압류 3건의 배당 우선순위를 확인하면서 현재 할인폭을 얼마나 보수적으로 평가하느냐입니다. 권리상 매수인에게 승계되는 금액은 0원이고 최근 실거래 대비 가격 여유도 확인됩니다. 다만 세금이 당해세로 우선 배당되면 후순위 채권과 소유자 잔여액은 달라질 수 있으므로, 권리는 긍정, 가격도 긍정, 배당순서만 최종 확인이 이 사건의 결론입니다.
