2회 유찰로 최신 거래의 55.3% — 권리는 단순하지만 하락장·대형 평형은 확인해야 한다

대구지방법원 2025타경1167. 대구 달서구 송현동 ‘우방송현하이츠’ 102동 5층 502호, 전용 202.59㎡ 아파트입니다. 소유자 곽점조 명의로 2002년 소유권이 이전됐고, 같은 해 현풍농업협동조합이 채권최고액 130,000,000원의 첫 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 현풍농업협동조합 근저당권, 하나은행 근저당권 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

현재 배당 계산상 매수인이 떠안는 권리는 0원입니다. 채권자들의 총 채권최고액은 610,000,000원이고, 최저가 270,970,000원을 기준으로 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 266,376,420원입니다. 발생하는 343,623,580원의 미배당은 채권자 측 미회수액이며, 매수인의 인수금으로 전환되는 금액은 아닙니다.

가격은 2회 유찰을 거치며 감정가 553,000,000원에서 270,970,000원으로 내려왔습니다. 같은 면적의 최신 거래는 2026년 7월 490,000,000원이고, 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 490,000,000원입니다. 따라서 현재 실질취득액은 최근 시세의 55.3%입니다. 다만 과거 거래 대비 최근 가격 추세가 -20.7%인 하락 흐름이므로, 과거 전체 평균 607,000,000원만을 기준으로 낙폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준은 2002.10.02. 접수된 현풍농업협동조합의 채권최고액 130,000,000원 근저당권입니다. 이후의 현풍농업협동조합 근저당권 120,000,000원, 하나은행 근저당권 240,000,000원과 120,000,000원, 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

2009년 국민건강보험공단 대구달서지사의 압류는 같은 해 해제로 이미 말소됐습니다. 등기상 현존하는 압류가 매수인에게 남는 구조도 아닙니다. 2020년과 2022년 하나은행 근저당권의 채무자는 소유자 곽점조가 아니라 주식회사차바치로 기재돼 있으나, 해당 근저당권 역시 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래의 55.3%

송현우방하이츠 전용 202.59㎡의 확인된 실거래 12건입니다. 전체 평균은 607,000,000원이지만, 2021년과 2022년의 710,000,000원~790,000,000원 거래와 2023년의 750,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 2026년 7월 최신 거래 490,000,000원과 최근 12개월 평균 490,000,000원을 우선해야 합니다.

현재 최저가 270,970,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 490,000,000원의 55.3%입니다. 감정가 553,000,000원보다도 크게 낮아져 신건 단계와 달리 현재 회차에는 가격 차이가 분명히 생겼습니다.

③ 예상배당표 (매각가 270,970,000원 가정)

채권최고액 합계 610,000,000원 중 채권자 예상배당은 266,376,420원, 미배당은 343,623,580원입니다. 신청채권자 하나은행의 청구액은 292,178,034원이며, 현재 회차의 신청채권자 예상배당은 16,376,420원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

추가 유찰이 발생하면 후순위 채권자의 미배당은 더 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 3회 유찰 시 신청채권자 하나은행의 예상배당은 0원이고, 4회 유찰 시에도 0원입니다. 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 인수 위험을 혼동하지 않는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 효성초등학교 북측에 위치하며, 부근은 아파트·근린상가·학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근으로 송현로·학산남로와 대구도시철도 1호선이 통과합니다. 교통시설과의 거리 및 대중교통 사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 19층 건물의 5층이며, 사용승인일은 2002.05.20입니다. 위생·급배수·승강기·소화·개별난방·도시가스 설비가 있습니다.
• 도로. 단지 동측과 북측으로 왕복 4~5차선 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 중로1류에 접합니다. 절대보호구역과 상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 834세대 단지이지만 대상 면적은 202.59㎡입니다. 확인된 실거래는 12건이고 최근 12개월 거래는 1건이므로, 일반적인 중소형 아파트보다 매수층과 거래 빈도를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계와 실제 점유자가 미상입니다. 전입세대열람, 외국인체류확인, 사업자등록 여부와 현장 점유 상태를 대조하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 현황과 상태를 확인하지 못했습니다. 전용 202.59㎡ 대형 세대인 만큼 수리 범위가 총 취득비용에 미치는 영향이 클 수 있습니다.
• 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 607,000,000원보다 2026년 7월 최신 거래 490,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -20.7%입니다. 현재 최저가가 낮더라도 보유기간 중 추가 가격 조정과 매각 기간을 반영해야 합니다.
• 후순위 미배당 구분. 343,623,580원의 미배당은 매수인 인수가 아니라 채권자의 미회수액입니다. 다만 원본 매각물건명세서의 매각조건과 특별매각조건은 다시 확인하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 미납 관리비와 장기수선 관련 부담을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력, 환금성은 보수적으로”

이 사건은 2002년 현풍농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권과 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인은 없으며, 현재 최저가와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 복잡한 선순위 임차권이나 인수형 담보권이 확인되지 않습니다.

가격 측면에서도 실질취득액 270,970,000원이 최신 거래 490,000,000원의 55.3%로 내려와 차이가 분명합니다. 그러나 최근 추세는 -20.7%이고, 대상 면적은 202.59㎡이며 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 내부 상태와 점유관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리 안전성은 양호하고 현재 가격은 매력적이지만, 하락장·대형 평형의 환금성과 내부 수리비를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.