대구지방법원 2025타경1280. 달서구 상인동 보성은하아파트 105동 16층 1605호, 전용 208.826㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 김상진은 2024.02.08 매매로 660,000,000원에 취득했고, 2024.02.28 소유권이전과 같은 날 봉산새마을금고 앞으로 채권최고액 492,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2024.03.20 한주희의 300,000,000원 근저당과 2025.06.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 도분란이 확인되지만 전입일은 2024.03.14입니다. 말소기준일인 2024.02.28보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 도분란은 등기부상 과거 소유자이자 권리관계에 등장한 인물이라 관계인 여부를 포함한 점유 원인은 입찰 전 확인할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1280 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 42 보성은하아파트 105동 16층1605호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 208.826㎡ · 방5·거실·주방·욕실2 · 지상17층 중 16층 |
| 소유자 | 김상진 (2024.02.08 매매, 거래가액 660,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 614,000,000원 / 614,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한주희 / 341,720,547원 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 효력이 문제되는 기준권리는 2024.02.28 설정된 봉산새마을금고 근저당권 492,000,000원입니다. 2024.03.20 한주희 근저당권 300,000,000원과 2025.06.11 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 대구은행·월배농업협동조합·하나은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임차 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 도분란 | 2024.03.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
도분란의 전입일 2024.03.14는 말소기준권리인 봉산새마을금고 근저당 설정일 2024.02.28보다 뒤입니다. 따라서 이 전입만으로 매수인에게 대항할 수는 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 18.1% 낮은 신건 가격
보성은하 동일 면적 208.83㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 751,666,666원이지만, 가격 판단에는 더 최근 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2025.10의 750,000,000원 1건이고, 현재 최저가는 그 금액의 81.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 208.83㎡ | 11 | 750,000,000원 |
| 2024.02 | 208.83㎡ | 16 | 660,000,000원 |
| 2021.07 | 208.83㎡ | 11 | 845,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 750,000,000원 |
현재 신건 최저가 614,000,000원은 최근 12개월 평균 750,000,000원보다 136,000,000원 낮습니다. 최신 거래와 비교해도 같은 750,000,000원 기준으로 가격 수준은 81.9%입니다. 다만 최근 거래와 이전 거래의 추세 지표는 -0.3%로 소폭 하락 방향이므로, 과거 최고가 845,000,000원이나 전체 평균만을 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 614,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,540,000원 |
| 1. 근저당 · 봉산새마을금고 | 492,000,000원 | 492,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한주희 | 300,000,000원 | 113,460,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 792,000,000원이고 신건 매각가 가정에서 채권자 배당액은 605,460,000원, 미배당은 186,540,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 614,000,000원 | 605,460,000원 | 186,540,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 491,200,000원 | 483,888,000원 | 308,112,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 392,960,000원 | 386,658,560원 | 405,341,440원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 신청채권자 한주희의 청구액은 341,720,547원이며 현재 회차 예상배당은 113,460,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영남중고등학교 북서측 인근으로, 월곡로 주변 대단위 아파트단지·부속상가·학교·간선도로변 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 남서측·북서측 간선도로변에 시내버스정류장이 있으며, 정문에서 도시철도1호선 상인역까지 도보 약 5분 내외입니다.
- 규모·구조. 보성은하 1,521세대, 사용승인일 1994.04.08. 본건은 지상17층 중 16층, 계단식·남동향으로 조사됐습니다.
- 도로. 단지 남측 왕복 7~8차선, 북서측 왕복 4차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로1류·중로1류와 접하고, 교육환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 도분란 점유 원인 확인. 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 미상이고 과거 소유자이므로 실제 점유관계를 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 751,666,666원보다 최근 12개월 거래 750,000,000원과 최신 거래를 우선 기준으로 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세는 -0.3%입니다. 과거 최고가 845,000,000원을 현재 시세로 그대로 보지 않는 편이 합리적입니다.
- 배당과 인수 구분. 신건에서도 미배당 186,540,000원이 발생하지만 이는 매수인 인수액이 아닙니다. 제공된 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급 기준일은 2026.09.24입니다. 입찰 전 등기·매각물건명세서·현황조사 내용을 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 거래보다 낮다
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2024.02.28 봉산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 도분란의 전입은 2024.03.14로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 한주희 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
둘째, 가격은 신건 614,000,000원으로 최근 12개월 실거래 750,000,000원의 81.9%입니다. 신건임에도 최근 거래보다 낮은 수준입니다. 다만 최근 거래 표본은 1건이고 추세 지표는 -0.3%이므로 할인율 자체만으로 판단하기보다, 208.826㎡ 대형 면적의 개별 상태와 현재 점유관계를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
