청주지방법원 2025타경52176. 청주시 청원구 율량동 한울아파트 5층 509호입니다. 감정평가상 이용상태는 복도식 아파트이고, 현재 소유자는 최홍록입니다. 최홍록은 2015년 12월 21일 거래가 108,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 앞으로 채권최고액 94,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 국민건강보험공단 압류, 청주세무서장 관련 국세 압류, 동청주세무서장 관련 국세 압류가 순서대로 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리보다 더 중요한 변수는 현재 가격과 하락 추세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52176 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 745 한울아파트 5층 509호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.94㎡ · 철근콘크리트조 10층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 최홍록 (2015.12.21. 거래가 108,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 54,390,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제사십차유동화전문유한회사 / 71,306,849원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고, 후순위 압류는 소멸
임차인 없음. 따라서 실제 임차인은 0명이며, 대항력 있는 임차보증금이나 보증기관 대위·승계로 매수인이 부담할 금액도 없습니다. 2015년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 국민건강보험공단 및 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액 0원으로 반영돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래보다 충분히 낮다
한울아파트 동일 면적 59.94㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 92,666,666원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 89,600,000원과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최신 거래는 2026년 6월 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.94㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 10 | 81,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 2 | 91,000,000원 |
| 2025.06 | 59.94㎡ | 2 | 88,000,000원 |
| 2025.05 | 59.94㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2025.02 | 59.94㎡ | 6 | 99,000,000원 |
| 2025.02 | 59.94㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2025.02 | 59.94㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 59.94㎡ | 5 | 89,000,000원 |
| 2024.04 | 59.94㎡ | 5 | 89,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 89,600,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 합친 실질취득가는 54,390,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 89,600,000원의 60.7%이고, 최신 거래 100,000,000원보다도 45,610,000원 낮습니다. 권리상 별도 인수액이 없으므로 이번 사건에서는 최저가와 실질취득가가 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,379,020원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 94,800,000원 | 53,010,980원 |
| 근저당 미배당 | 94,800,000원 | 41,789,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 54,390,000원을 가정한 계산입니다. 집행비용 1,379,020원을 제외하면 신한은행 근저당에 53,010,980원이 배당되고 41,789,020원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 근저당 배당액은 더 줄 수 있습니다. 근저당 미배당액은 후순위 담보채권 부족분이며, 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 복도식 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 5층 509호입니다.
- 입지. 청주여자고등학교 북서쪽 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내간선도로 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지는 평지의 세로장방형, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 766,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시지역, 제2종일반주거지역에 포함되며 소로1류·소로3류에 접합니다.
- 환금성. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 거래 추세가 -5.5%로 낮아진 만큼, 낙찰 후 매도가는 최신 거래 중심으로 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 임차인·승계권리가 없어 현재 계산상 실질취득가는 최저가와 같은 54,390,000원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 92,666,666원보다 최근 12개월 평균 89,600,000원과 2026.06 최신 거래 100,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 -5.5% 낮습니다. 낙찰가 상한은 과거 최고가보다 최근 실거래 흐름을 기준으로 잡는 것이 안전합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저가 38,073,000원, 4회 유찰 시 26,651,100원으로 내려가는 계산입니다.
- 관리비·점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 공용부분 관리비 체납 여부는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금 관련 배당요구 자료와 실거래 원자료를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 충분히 내려왔다
이 사건의 핵심은 복잡한 임차인 승계가 아닙니다. 실제 임차인은 0명이고, 말소기준권리 이후 압류도 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 54,390,000원은 최근 12개월 평균 89,600,000원의 60.7%로, 2회 유찰을 거치며 가격은 최근 시세보다 충분히 낮아졌습니다.
다만 최근 거래 추세가 -5.5%라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 최신 거래 100,000,000원과 최근 평균 89,600,000원을 기준으로 보수적으로 출구가격을 잡고, 세금 압류 3건의 당해세 여부와 실제 점유·관리비를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다. 권리상 인수 위험은 낮고 가격 여유는 크지만, 하락장을 반영한 보수적 낙찰가 산정이 핵심입니다.