서울남부지방법원 2024타경103837. 서울 구로구 개봉동 더시그니처 제5층 제501호는 전용 31.16㎡의 다세대주택입니다. 2023년 6월 소유자 황정훈이 거래가 210,000,000원에 취득한 뒤, 2024년 2월 채경아의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다. 이후 18회 유찰되면서 최저매각가가 3,818,000원까지 내려왔습니다. 그런데 등기부에는 경매보다 먼저 설정된 채경아의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 이 권리는 2023년 9월 설정된 신한은행 근저당보다 앞서며, 매각물건명세서에서도 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다.
경매를 처음 접하는 사람이라면 감정가 대비 98% 이상 할인된 숫자에 눈길이 갈 수 있습니다. 그러나 이 사건에서 중요한 것은 입찰가가 아니라 낙찰 후 실제로 부담할 금액입니다. 보증금 170,000,000원이 전액 미배당된다면 최저가 3,818,000원을 더한 취득 부담은 173,818,000원에 이릅니다. 또 다른 임차인 이진의 보증금과 우선변제관계가 확인되지 않았기 때문에 이 금액을 최종 취득원가의 확정 상한으로 볼 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경103837 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 경인로35길 52-10, 제5층 제501호 (개봉동, 더시그니처) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 31.16㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 2021.10.19 준공 · 총 6세대 |
| 소유자 | 황정훈 (2023.06.02 소유권이전 · 거래가 210,000,000원) |
| 감정가 | 212,000,000원 |
| 최저매각가 | 3,818,000원 (18회 유찰 · 감정가의 약 1.8%) |
| 신청채권자 | 채경아 · 청구액 177,470,683원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 말소기준권리 | 2023.09.21 신한은행 근저당권 · 채권최고액 18,700,000원 |
| 선순위 임차권 | 2023.08.29 채경아 주택임차권등기 · 미반환 보증금 170,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 2021년 하나은행 근저당권(채권최고액 840,000,000원)은 이미 말소된 권리입니다. 현재 말소기준권리는 2023년 9월 신한은행 근저당권입니다. 그 이후의 강제경매개시결정과 케이카캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 선순위 임차권등기는 별도로 인수 여부를 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 두 명의 권리와 보증금을 구분해야 한다
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채경아 | 건물 전부 | 170,000,000원 | 인수권리 명시 | 배당순위 확인 | 미배당액 인수 |
| 이진 | 501호 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 추가 위험 |
임차인으로 기재된 사람은 채경아·이진 2명이며, 보증기관 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 두 사람의 점유·임대차 관계 및 보증금 중복 여부는 추가 확인이 필요합니다.
③ 실질취득 분석 — 381만원이 아니라 1.7억원대
이 사건의 가격분석은 최저매각가만으로 할 수 없습니다. 채경아의 임차권등기에 따른 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 실제 부담은 낙찰대금 + 인수 보증금으로 계산해야 합니다.
+ 채경아 미배당 보증금 170,000,000원
= 실질취득 173,818,000원
선순위 임차인에게 매각대금 일부가 배당되는 경우에는 배당액만큼 인수 잔액이 줄어 실질취득금액이 보증금 약 1.7억원 수준에 가까워지는 구조입니다. 반면 제시된 예상배당처럼 후순위 근저당권에 배당하고 채경아에게 배당이 없다면 170,000,000원 전체를 인수하는 계산이 됩니다. 어느 경우든 낙찰가 3,818,000원만으로 부동산을 취득한다고 볼 수 없습니다.
다만 채경아의 구체적인 배당순위와 인수 잔액은 법원의 실제 배당에 따라 달라질 수 있습니다. 이진의 미상 보증금은 위 계산에 포함하지 않았으므로, 173,818,000원이 전체 위험을 모두 반영한 확정 금액은 아닙니다.
④ 시세 비교 — 최저가 1.8%보다 실질취득 82.8%가 중요
더시그니처의 동일 면적 거래로 확인되는 것은 2023년 6월 거래 1건입니다. 따라서 210,000,000원을 현재의 신뢰할 만한 시세로 단정하기 어렵습니다. 특히 18회 유찰된 다세대주택인 만큼 과거 거래가와 현재 환금성을 구분해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 31.16㎡ | 5층 | 210,000,000원 |
| 거래 평균 | 31.16㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
| 비교 항목 | 금액 | 2023년 거래가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 212,000,000원 | 101.0% |
| 최저매각가 | 3,818,000원 | 1.8% |
| 실질취득(미배당 가정) | 173,818,000원 | 82.8% |
겉으로는 과거 거래가의 1.8%에 살 수 있는 것처럼 보이지만, 채경아 보증금 전액 인수를 가정하면 실제로는 과거 거래가의 약 82.8%를 부담합니다. 이는 과거 단일 거래와의 산술 비교일 뿐, 현재 시세 대비 확정적인 할인율이 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 3,818,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 468,724원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 18,700,000원 | 3,349,276원 |
| 2. 강제경매 신청 · 채경아 | 177,470,683원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이카캐피탈 | 18,521,703원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션의 집행비용은 468,724원, 채권자 배당은 3,349,276원, 채권자 미배당액은 211,343,110원입니다. 실제 배당은 조세·임차권 우선변제·최우선변제 등의 반영에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다
| 회차 | 최저매각가 | 채경아 전액 인수 가정 실질취득 |
|---|---|---|
| 현재 (18회 유찰) | 3,818,000원 | 173,818,000원 |
| 19회 유찰 시 | 3,054,400원 | 173,054,400원 |
| 20회 유찰 시 | 2,443,520원 | 172,443,520원 |
위 금액은 각 회차에 채경아가 배당받지 못하고 170,000,000원 전액을 인수한다는 단순 가정입니다. 실제로 선순위 임차권자에게 배당되는 금액만큼 인수 잔액이 감소한다면, 낙찰가가 달라져도 전체 부담이 보증금 1.7억원 부근에 머무는 현상이 나타납니다. 이는 인수형 경매에서 최저가 하락만으로 가격 매력이 크게 증가하지 않는 이유입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 경인중학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕의 지상 5층 건물이며 본건은 5층 501호입니다. 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 사다리형 토지로 공동주택 건부지이며, 서측으로 외곽 공도에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 제한이 표시되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 차이 없음. 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 6세대 소규모 다세대주택으로, 비교 가능한 실거래는 2023년 6월 1건입니다. 거래 표본이 적고 반복 유찰되어 현재 시장에서의 매각 가능성과 가격 수준을 신중하게 판단해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 채경아 임차권 원본 대조. 을구 3번 주택임차권등기, 최초 임대차계약, 확정일자, 보증금 반환 내역 및 매각물건명세서의 인수 조건을 확인하세요.
- 배당순위 재확인. 임차권등기와 신한은행 근저당 사이의 우선순위, 채경아의 실제 배당액 및 낙찰 후 승계되는 잔액을 확인하세요.
- 이진의 임차관계 조사. 2023.09.08 전입 사실과 현재 점유, 보증금, 임대차계약, 확정일자 및 배당요구 내용을 대조하세요. 대항력은 확정적으로 단정할 수 없습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 채경아와 강제경매 신청채권자 채경아의 청구 내역을 확인하고, 임차보증금과 집행채권을 근거 없이 이중 합산하지 마세요.
- 실질취득 기준 산정. 3,818,000원만 보지 말고 인수할 보증금과 취득부대비용, 명도비용을 반영해 총 부담액을 계산하세요.
- 현재 시세 재확인. 2023년 6월 210,000,000원 거래만으로 현재 가치가 입증되지는 않습니다. 동일 입지·면적의 최근 거래와 실제 매도 가능 가격을 점검하세요.
- 현장 점유·명도. 501호 실제 점유자와 점유권원의 근거를 확인하세요. 소유자와 임차인 관계, 인도 가능 시점도 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 체납관리비, 당해세 및 기타 선순위 부담이 있는지 별도로 확인하세요.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 문서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 381만원 ≠ 취득가 381만원”
이 물건은 경매 가격표만 보면 믿기 어려울 만큼 싸 보입니다. 감정가 212,000,000원에서 18회 유찰되어 최저매각가가 3,818,000원까지 떨어졌기 때문입니다. 그러나 권리관계를 확인하면 전혀 다른 이야기가 나옵니다.
말소기준권리보다 앞선 채경아의 임차권등기에는 미반환 보증금 170,000,000원이 남아 있고, 매각물건명세서는 미배당액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 제시된 예상배당에서 이를 전액 인수한다고 가정하면 실질취득은 173,818,000원입니다. 여기에 이진의 대항력 가능성과 보증금 미상 문제도 있습니다.
2023년 단일 실거래가 210,000,000원보다 낮아 보인다는 이유만으로 안전한 저가 매수라고 볼 수 없습니다. 채경아의 실제 배당순위와 인수 잔액, 이진의 임차관계, 현재 시세와 명도 가능성을 모두 확인해야 비로소 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
결론은 권리 위험 높음·가격 착시 주의·입찰 보류 검토입니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 후 누구에게 얼마를 추가로 지급해야 하는지를 명확하게 밝히는 데 있습니다.
