서울남부지방법원 2024타경103837. 개봉동 더시그니처 제5층 제501호, 전용 31.16㎡ 다세대주택입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.08.29 을구 3번 주택임차권과 2023.09.21 신한은행 근저당의 순서입니다. 임차권등기가 말소기준권리보다 앞서 있고, 매각물건명세서에는 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 보증금 170,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저매각가 5,966,000원만 보고 감정가 대비 크게 싸다고 판단하면 권리구조를 거꾸로 읽게 됩니다.
대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미변제 인수액이 늘어나므로, 매수인의 실질취득은 주된 임차보증금인 약 170,000,000원 수준에 묶여서 봐야 합니다. 현재 회차 5,966,000원, 17회 유찰 시 4,772,800원, 18회 유찰 시 3,818,240원으로 최저가가 더 내려가더라도 그 자체가 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다. 더구나 이진의 보증금이 확인되지 않아, 실제 부담은 이보다 커질 가능성이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경103837 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 경인로35길 52-10, 제5층 제501호 (개봉동, 더시그니처) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 31.16㎡ · 지상5층 건 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 황정훈 · 2023.06.02 소유권 이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 5,966,000원 (16회 유찰) |
| 청구금액 | 177,470,683원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
② 임차인 — 알려진 170,000,000원 외에 미상분이 남는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력·승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이진 | 501호 | 전입 2023.09.08 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 말소기준권리 이전 전입이나 보증금·확정일자 미상 |
| 채경아 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입일 미상 · 확정일자 2022.01.07 | 170,000,000원 | 임차권등기 인수 미변제 잔액 매수인 인수 |
이진은 2023.09.08 전입해 말소기준권리 2023.09.21보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 실제 임차보증금이 존재하고 인수요건이 충족된다면 채경아의 170,000,000원과 별개의 부담이 발생할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로
더시그니처 전용 31.16㎡ 시세 표본은 2023.06 거래 1건, 210,000,000원입니다. 감정가도 212,000,000원입니다. 현재 최저가 5,966,000원은 이 거래금액의 극히 일부이지만, 이 물건은 선순위 임차권 인수형이므로 그 비율을 가격 메리트의 근거로 쓰면 안 됩니다.
| 구분 | 시점 / 조건 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 실거래 | 2023.06 · 전용 31.16㎡ · 5층 | 210,000,000원 | 시세 표본 1건 |
| 감정가 | 본건 | 212,000,000원 | 감정평가액 |
| 현재 최저가 | 16회 유찰 | 5,966,000원 | 표면 입찰가격 |
| 실질취득 기준 | 채경아 보증금 기준 | 약 170,000,000원 | 이진 미상분 제외 |
채경아 보증금만 반영한 실질취득 기준 약 170,000,000원은 2023.06 실거래 210,000,000원보다 낮습니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이고, 매각기일은 2026.08.28이며, 이진의 보증금이 미상이라 현재 정보만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 이진의 실제 보증금과 인수 여부가 확정돼야 가격 비교도 완성됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,966,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 507,388원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 18,700,000원 | 5,458,612원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 채경아 | 177,470,683원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 케이카캐피탈 | 18,521,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 214,692,386원 중 예상배당은 5,458,612원, 미배당은 209,233,774원입니다. 위 배당 계산과 별개로, 매각물건명세서에 명시된 을구 3번 임차권의 미변제 보증금 잔액은 매수인 인수 대상으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 경인중학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건 내 제5층 제501호이며, 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 외곽공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 단지 규모. 더시그니처는 6세대이며 사용승인일은 2021.10.19입니다. 제공된 동일면적 실거래는 2023.06의 210,000,000원 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 170,000,000원 인수 전제로 계산. 최저가 5,966,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 채경아 임차권의 미변제 잔액을 매수인 부담으로 반영해야 합니다.
- 이진 보증금 확인. 2023.09.08 전입은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약과 실제 보증금, 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 채경아 관계 확인. 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 나타나는 관계를 원본 서류와 배당요구 내역으로 대조해야 합니다.
- 유찰 숫자에 현혹 금지. 16회 유찰됐다는 사실은 표면 최저가가 낮다는 뜻일 뿐, 인수형 임차권이 있는 상황에서 실질취득가가 동일하게 낮아졌다는 뜻이 아닙니다.
- 시세 표본 한계. 동일 전용면적 실거래가 2023.06의 1건뿐이므로, 2026.08.28 입찰 판단에서 단일 거래만으로 현재 시세를 확정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 원본을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 정해야 합니다.
맺으며 — “5,966,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 감정가 212,000,000원에서 16회 유찰돼 최저가가 5,966,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 선순위 임차권입니다. 채경아의 보증금 170,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 임차권등기에 연결돼 있고, 매각물건명세서에는 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 여기에 이진의 2023.09.08 전입과 보증금 미상이 추가로 남습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 ‘싼 물건’이 아니라 ‘인수액부터 확정해야 하는 물건’입니다. 알려진 임차권만 반영하면 실질취득은 약 170,000,000원 수준으로 봐야 하고, 이진의 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않는 한 최종 취득비용의 상한도 확정할 수 없습니다. 16회 유찰이라는 숫자보다 임차관계의 실체와 미변제 잔액을 먼저 확인해야 합니다.
