부동산임의경매

한 줄 평 등기상 말소기준권리는 명확하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상입니다. 낙찰자가 부담할 수 있는 임차보증금 규모가 확정되지 않아 최저가만 보고 저렴하다고 판단하기 어렵습니다. 보증금 확인 전에는 실질취득가 산정이 불가능한 위험형 물건입니다.

감정가 / 최저가

755,969,640원

최저 529,178,000원

실질취득

보증금 확인 필요

임차인 인수 가능성

유찰

1회

감정가 70%

핵심지표

대항력 有

보증금 미상

청주지방법원 2025타경52184. 충청북도 보은군 속리산면 북암리 213 소재 기타+토지 물건입니다. 등기상 최우선 분석 포인트는 2024년 3월 29일 설정된 대성새마을금고 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되어 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 임차인 조사에서 강원식 씨가 2023년 3월 22일 전입한 사실이 확인되며, 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다. 보증금은 확인되지 않아 낙찰 후 인수금액은 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	청주지방법원 2025타경52184 (임의경매)
소재지	충청북도 보은군 속리산면 북암리 213
물건종류 / 이용	기타 + 토지 · 단독주택, 회의실, 체험작업장, 관리실 및 숙소, 창고 등 이용
소유자	강한샘, 정숙자
감정가 / 최저가	755,969,640원 / 529,178,000원
신청채권자 / 청구	대성새마을금고 / 420,000,000원
매각기일	2026.07.02

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인이 변수

⚠️ 대항력 임차인 확인 필요 강원식 씨는 2023.03.22 전입으로 대성새마을금고 근저당권(2024.03.29)보다 앞섭니다. 보증금이 확인되고 배당 부족분이 발생하면 매수인이 인수할 수 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	전입일	보증금	판정
강원식	2023.03.22	미상	대항력 有 우선변제 확인 필요 승계 가능성

보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 범위는 판단할 수 없습니다. 현재 단계에서는 대항력 가능성이 아닌 대항력 있음으로 확인되는 임차인이며, 낙찰 전 반드시 임대차 내역을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 529,178,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	7,691,780원
대성새마을금고 근저당권	576,000,000원	521,486,220원
소유자 교부	-	0원

현 매각가 기준 근저당권 채권최고액 576,000,000원 중 521,486,220원이 배당되고 54,513,780원이 미배당됩니다. 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분

회차별 미배당

유찰이 진행될수록 채권 미배당액은 증가하지만 임차인 인수 여부는 별도 확인 대상입니다.

⛔ 입찰 핵심 위험 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서 최저가 529,178,000원만 보고 입찰하면 실질취득가가 예상보다 높아질 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가가 내려가도 인수액 증가로 총 부담액이 보증금 수준에 접근할 수 있으므로 반드시 임대차 확인 후 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 보은군 속리산면 북암리 북암보건진료소 남서측 근거리이며 임야·농경지·단독주택이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근은 가능하며 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다.
토지. 보전관리지역이며 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.
환금성. 농촌 지역 기타+토지 물건으로 일반 주거용 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 강원식 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부 확인이 최우선입니다.
실질취득가 계산. 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 가능 보증금을 합산해 판단해야 합니다.
일괄매각 확인. 제시외 건물 등 매각 포함, 지상 비닐하우스는 매각 제외 조건을 확인해야 합니다.
현장 확인. 단독주택·체험시설 등 이용 상태와 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 먼저 임차인을 확인해야 한다”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리는 정리되는 구조지만, 핵심은 권리 삭제가 아니라 대항력 임차인의 보증금 미상입니다. 농촌형 기타+토지 물건 특성상 환금성도 보수적으로 봐야 하며, 최저가 하락만으로 투자 매력이 결정되지 않습니다. 낙찰 전 임차보증금 확인이 완료되지 않으면 안전한 가격 판단이 어렵습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-28	유찰	7억 5,596만원
2	2026-07-02	대기	5억 2,917만원

부동산임의경매

대항력 임차인 보증금 미상이 핵심 변수 — 보은 속리산면 북암리

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인이 변수

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 529,178,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 먼저 임차인을 확인해야 한다”

사건 개요

물건 전체 내역 (10)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (38장)

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