대구지방법원 2025타경1891. 대구 달서구 감삼동 죽전역인터불고라비다 101동 1층 105호 근린시설입니다. 소유자는 정재성 씨이며, 월성신용협동조합의 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행되었습니다. 말소기준권리는 2020년 5월 6일 설정된 근저당권이고 이후 설정된 전세권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 상가 경매는 권리보다 실제 가치 판단이 중요합니다. 이 물건은 최저가가 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 최근 거래가격 기준으로는 여전히 높은 수준입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 보면 가격 메리트는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1891 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 감삼동 280-2 죽전역인터불고라비다 101(오피스텔,상가)동 1층105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 단위상가 · 전용 64.614㎡ |
| 소유자 | 정재성 |
| 감정가 / 최저가 | 706,000,000원 / 494,200,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 월성신용협동조합 / 656,045,647원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
말소기준권리는 을구 1번 월성신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 김민지 전세권과 경북신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 전세권자는 미배당 가능성이 있으나 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 시세보다 높다
죽전역인터불고라비다 동일 상가 거래 사례를 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균 거래가는 300,000,000원, 최신 거래는 2026.03 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 68.92㎡ | 15 | 290,000,000원 |
| 2025.09 | 68.92㎡ | 23 | 310,000,000원 |
| 2023.12 | 68.92㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 평균 | — | 최근 12개월 2건 | 300,000,000원 |
최저매각가 494,200,000원은 최근 12개월 평균 대비 164.7%입니다. 전체 평균 거래가 300,850,000원보다도 높고, 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -0.4%로 약한 하락 추세입니다. 따라서 현재 회차 가격만으로 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 494,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,342,000원 |
| 1. 근저당 · 월성신용협동조합 | 768,000,000원 | 486,858,000원 |
| 2. 전세권 · 김민지 | 59,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 23,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당과 후순위 권리 일부가 미배당됩니다. 그러나 후순위 전세권과 가압류는 매수인에게 승계되지 않습니다.
④ 임차·전세권 분석
| 점유자 | 권리 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 전세권 59,000,000원 | 없음 | 미배당 가능 | 없음 |
⑤ 입지·환금성 메모
- 입지. 대구본리초등학교 북서측 인근이며 아파트 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하고 인근 버스승강장 및 지하철2호선 죽전역이 있어 교통 여건은 양호합니다.
- 지역. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역입니다.
- 환금성. 죽전역인터불고라비다 148세대 규모의 근린시설로, 주거용보다 거래층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준 확인. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 임대수익 검토. 상가는 낙찰가격보다 공실·임대료·운영 가능성이 중요합니다.
- 권리 확인. 전세권은 소멸 대상이나 실제 배당 절차는 원본 서류 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 별도 판단”
이 물건은 권리 구조만 보면 안정적입니다. 말소기준 이후 전세권과 가압류는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 없습니다. 하지만 경매의 성공 여부는 권리보다 가격에서 갈립니다. 현재 최저가 494,200,000원은 최근 12개월 평균 거래가 300,000,000원보다 높아 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 추가 검토가 필요한 물건입니다.
