서울남부지방법원 2024타경103899. 서울 강서구 화곡동 우공아파트 제3층 제303호입니다. 감정가는 231,000,000원이지만 18회 유찰되어 최저매각가는 4,162,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부 가격처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 경매 최저가가 아니라 2019년부터 대항력을 갖춘 임차권입니다. 임차인 신승연은 2019.01.30 전입·점유, 2019.01.24 확정일자, 보증금 170,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 배당으로 회수되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 배당 계산에서는 임차인에게 돌아가는 금액이 3,687,084원뿐이라 166,312,916원이 미배당으로 남습니다. 낙찰가 4,162,000원과 이 인수액을 합치면 170,474,916원입니다. 다음 회차로 최저가가 더 떨어져도 인수액이 그만큼 늘어나기 때문에 총 부담은 약 1.70억원 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 이 구조에서는 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경103899 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 월정로20길 42, 제3층 제303호 (화곡동, 우공아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 26.36㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건 내 제3층 |
| 소유자 | 손종호 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 4,162,000원 (18회 유찰) |
| 청구금액 | 182,395,783원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 우공아파트 · 24세대 · 2018.09.19 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차권이 핵심
등기부상 2018년 은평제일신용협동조합 근저당권은 2019.01.30 일부포기로 이미 말소되었고, 2020년 강제경매개시결정과 가처분도 각각 취하·해제로 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2023.11.03 강서구 압류입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 임차인 신승연의 전입·점유가 2019.01.30에 시작됐고, 임차권등기가 2023.02.16 접수됐다는 점입니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신승연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2019.01.30 | 있음 확정일자 2019.01.24 · 배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.70억을 비교해야 한다
우공아파트의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 226,250,000원이지만 과거 240,000,000원·260,000,000원 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 기준 평균은 225,000,000원, 최신 거래는 2023.05의 175,000,000원이며 최근 구간과 과거 구간의 비교 추세는 -2.2%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 27.0㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 26.36㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 26.36㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 27.0㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 225,000,000원 |
현재 회차 실질취득 부담 170,474,916원은 최신 확인 거래 175,000,000원보다 4,525,084원 낮습니다. 다만 최신 거래 자체가 2023.05이고 시장 추세 지표도 -2.2%이므로, 과거 전체 평균 226,250,000원이나 최근 12개월 평균 225,000,000원만 보고 큰 폭의 시세차익을 단정해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 18회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 9.1회로 나타나, 경매시장이 반복적으로 가격과 권리위험을 보수적으로 평가해 온 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,162,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 474,916원 |
| 1. 임차인 신승연 보증금 | 170,000,000원 | 3,687,084원 |
| 2. 경매개시결정 · 신승연 | 182,395,783원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 170,000,000원 중 3,687,084원만 배당되고 부족분 166,312,916원이 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 474,916원이며, 경매 신청채권 관련 182,395,783원은 이 배당 계산에서 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 실제 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건 내 제3층 제303호입니다.
- 입지. 화곡1동 주민센터 남서측 인근에 위치하며, 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 규모·거래. 우공아파트는 24세대이며 확인된 거래는 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9.1회이고 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 최저가 4,162,000원이 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합친 170,474,916원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 신승연의 전입 2019.01.30, 확정일자 2019.01.24, 임차보증금 170,000,000원, 배당요구 및 임차권등기 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 점검. 임차권자 신승연과 경매개시결정 채권자가 동일인이라는 경고가 있으므로 계약관계·채권발생 원인과 관련 문서를 확인할 필요가 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 19회·20회 유찰 시에도 실질취득 부담은 각각 170,459,933원·170,447,946원으로 거의 변하지 않습니다.
- 시세 하락 반영. 최신 확인 거래는 175,000,000원이고 추세 지표가 -2.2%이므로 과거 240,000,000원·260,000,000원 거래를 그대로 현재가치로 보지 않아야 합니다.
- 환금성 보수적으로 평가. 24세대 소규모 단지이고 본건은 18회 유찰 상태입니다. 권리 해석뿐 아니라 재매각 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 416만원, 실질가격은 약 1.70억”
이 물건의 숫자 중 가장 위험한 것은 4,162,000원이라는 최저가입니다. 대항력 있는 신승연의 보증금 170,000,000원이 있기 때문에 현재 회차 미배당액 166,312,916원을 매수인이 인수하고, 실질취득 부담은 170,474,916원이 됩니다. 19회·20회까지 유찰돼도 이 총액은 거의 그대로입니다.
실질취득 170,474,916원은 최신 확인 거래 175,000,000원보다 소폭 낮지만, 거래 시점이 2023.05이고 시장 추세도 -2.2%입니다. 여기에 18회 유찰, 24세대 소규모 단지, 임차권자와 신청채권자의 동일인 관계 경고까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 ‘감정가 대비 98% 할인’으로 평가할 물건이 아니라, 약 1.70억원의 실질취득가와 선순위 임차권의 법적 안정성을 함께 검증해야 하는 고난도 물건입니다.
