청주지방법원 2026타경8. 청주시 서원구 개신동 현대아파트 104동 11층 1101호, 전용 약 84.95㎡ 아파트입니다. 표면적으로는 감정가 185,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 63,455,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 싸게 보이는 것과 실제 취득원가가 싼 것이 전혀 다른 구조입니다. 임차인 김진옥은 2016.08.25 주민등록·점유를 갖추고 같은 날 확정일자까지 받았고, 말소기준인 2018.07.03 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
보증금은 145,000,000원입니다. 현재 최저가 63,455,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 1,542,190원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 61,912,810원이 배당되고, 남는 보증금 83,087,190원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 따라서 낙찰가가 6,345만원이라고 해도 매수인의 실질 부담은 63,455,000원 + 83,087,190원 = 146,542,190원입니다. 보증금이 낙찰가를 웃도는 대항력 인수형이므로, 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 부담은 사실상 보증금 145,000,000원 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경8 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 278-10 현대아파트 104동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 약 84.95㎡ · 철근콘크리트 벽식조 15층 중 11층 |
| 소유자 | 장혜진 (2016.12.02 소유권이전 · 거래가액 154,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 63,455,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김진옥 / 215,541,507원 |
| 말소기준 | 2018.07.03 갑구 8번 압류 · 국(강동세무서) |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
이 사건의 권리분석은 등기된 후순위 권리의 소멸 여부보다 2016.08.25에 이미 성립한 임차인의 대항력이 먼저입니다. 김진옥은 임대차계약일 2016.07.25, 주민등록·점유개시·확정일자 모두 2016.08.25이고, 말소기준 압류는 2018.07.03입니다. 이후 2021.02.08 주택임차권등기명령으로 을구 8번 임차권이 등기됐습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하더라도, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 미배당액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진옥 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2016.08.25 | 2016.08.25 | 145,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
김진옥은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 계산합니다. 배당요구가 확인되고, 예상 배당액 61,912,810원을 제외한 보증금 부족분 83,087,190원이 매수인 인수액으로 잡힙니다.
③ 유찰해도 실질취득액이 크게 내려가지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 구조에서는 유찰을 기다려 최저가가 내려가도 그만큼 임차인 미배당액이 커집니다. 현재 회차부터 5회 유찰 가정까지의 숫자를 나란히 보면 이 구조가 선명합니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 63,455,000원 | 83,087,190원 | 146,542,190원 |
| 4회 유찰 시 | 44,418,500원 | 101,781,033원 | 146,199,533원 |
| 5회 유찰 시 | 31,092,949원 | 114,866,724원 | 145,959,673원 |
즉 최저가는 63,455,000원에서 31,092,949원까지 내려가지만, 낙찰가와 인수액을 합친 실질 부담은 약 1.46억원 수준에 머뭅니다. 이 물건은 유찰 횟수가 늘수록 싸지는 일반 경매와 다르게 봐야 합니다.
④ 시세 비교 — 비교 기준은 6,345만원이 아니라 1.46억대
현대아파트 동일 면적대 최근 12개월 실거래는 12건이고, 평균은 157,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.08의 147,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 섞인 평균보다 최신 거래를 함께 보는 것이 중요합니다. 현재 실질취득 산식 146,542,190원은 최근 12개월 평균의 약 92.8%이지만, 최신 거래 147,000,000원의 약 99.7%로 사실상 같은 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 5 | 157,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 14 | 154,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 12 | 159,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 157,833,333원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 63,455,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,542,190원 |
| 1. 임차인 김진옥 보증금 | 145,000,000원 | 61,912,810원 |
| 2. 경매개시결정 · 김진옥 | 215,541,507원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 83,087,190원 |
집행비용은 약 매각가의 2.4% 추정치입니다. 국세·지방세 압류가 존재해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서와 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가·실거래 기준)
- 입지. 개신초등학교 북동측 인근의 현대아파트 단지로, 주위에 근린생활시설·단독주택·아파트가 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 단지 내 도로를 통해 공도와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 아파트 중 11층이며 위생·급배수·난방·엘리베이터·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 평지·부정형의 아파트 건부지이며 공시지가는 721,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 511세대, 1990.12.11 준공 단지이며 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 120,000,000원부터 187,000,000원까지 편차가 큽니다.
- 경매 통계. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%입니다. 이 사건 역시 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 재산정. 현재 계산은 인수 83,087,190원이지만, 조세채권의 실제 배당순위에 따라 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 임차보증금 실체 확인. 임차인 김진옥이 강제경매 신청채권자와 동일인이므로 임대차계약서·보증금 지급내역·판결 또는 집행권원 등 원문을 함께 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2023.07.19 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 별도로 진행된 공매의 현재 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 가격 기준 수정. 응찰 판단 시 63,455,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 기준으로 최신 실거래 147,000,000원 및 최근 12개월 평균 157,833,333원과 비교해야 합니다.
- 유찰 기대 금지. 4회·5회 유찰 시에도 실질 부담은 각각 146,199,533원·145,959,673원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·조세채권 및 공매 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,345만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저가와 실제 취득원가가 다릅니다. 임차인 김진옥의 보증금 145,000,000원은 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄고, 현재 배당 예상으로는 83,087,190원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 따라서 현 회차 실질취득 산식은 146,542,190원입니다.
최근 12개월 평균 157,833,333원보다 약간 낮지만, 가장 최근 거래 147,000,000원과 거의 동일합니다. 더 유찰돼 최저가가 4,441만원, 3,109만원으로 내려가더라도 인수액이 동시에 증가해 총 부담은 여전히 약 1.46억원입니다. 여기에 국세·지방세 배당 변동 가능성, 신청채권자와 임차인이 동일한 관계, 공매공고까지 겹칩니다. 최저가만 보면 파격적이지만 실질가격과 권리위험을 합치면 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
