청주지방법원 2026타경8. 개신동 현대아파트 104동 11층 1101호, 전용 84.945㎡ 아파트입니다. 표면적으로는 감정가 185,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 44,419,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 할인율보다 임차보증금 인수 구조가 먼저입니다. 임차인 김진옥은 2016.08.25 전입·점유, 같은 날 확정일자를 갖추고 있으며, 말소기준인 2018.07.03 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 배당가정에서는 매각대금 44,419,000원 중 집행비용 1,199,542원을 제외한 43,219,458원이 임차보증금에 배당되고, 남은 101,780,542원이 매수인에게 넘어갑니다. 즉 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 그만큼 커지는 구조이므로, 유찰이 더 진행돼도 실질취득 부담이 낙찰가와 함께 단순히 내려가는 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경8 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 278-10 현대아파트 104동 11층1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.945㎡ · 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 중 11층 |
| 소유자 | 장혜진 (2016.12.02. 거래가액 154,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 44,419,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김진옥 / 215,541,507원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2018.07.03 국 압류입니다. 이후 청주시·국·국민건강보험공단 등의 압류와 2026.01.12 강제경매개시결정, 2026.03.19 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 김진옥의 전입·점유 및 확정일자는 2016.08.25로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 후순위 소멸권리와 같은 방식으로 단순 소멸한다고 볼 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김진옥 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2016.08.25 / 2016.08.25 | 145,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 44,419,000원 | 101,780,542원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 31,093,299원 | 114,866,380원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 21,765,309원 | 124,026,467원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 31,093,299원으로 낮아지지만 인수액은 114,866,380원으로 증가합니다. 6회 유찰 시에도 매각가는 21,765,309원까지 내려가는 반면 인수액은 124,026,467원으로 커집니다. 낙찰가 하락분이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
현대아파트 동일면적 84.95㎡의 최근 12개월 거래는 12건이며 평균은 157,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.08의 147,000,000원입니다. 따라서 44,419,000원이라는 최저가와 시세를 직접 비교하는 것은 이 사건의 인수 구조를 빠뜨린 비교입니다. 시세 판단은 실질취득 기준인 보증금 145,000,000원 수준에서 해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 5 | 157,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 14 | 154,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 12 | 159,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 157,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 44,419,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,199,542원 |
| 1. 임차인 김진옥 보증금 | 145,000,000원 | 43,219,458원 |
| 2. 경매개시결정 · 김진옥 | 215,541,507원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차보증금 중 101,780,542원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 5건 존재하며 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 개신초등학교 북동측 인근 현대아파트 단지 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설·단독주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 아파트 중 11층 1101호이며, 위생·급배수·난방·엘리베이터·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역 등에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 현대아파트는 511세대, 준공일 1990.12.11이며 동일면적 최근12개월 실거래는 12건입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회이며, 현재 물건 역시 4회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 인수액을 반드시 합쳐 판단. 현재 최저가 44,419,000원만으로 가격 경쟁력을 계산하지 말고, 미배당 보증금 인수액을 함께 보세요.
- 임대차 원본 확인. 김진옥의 임대차계약일 2016.07.25, 전입·점유·확정일자 2016.08.25 및 임차권등기 내용을 대조하세요.
- 임차인·신청채권자 동일성 확인. 김진옥이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자이므로 채권 발생 경위와 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당순위와 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와의 절차 관계를 확인해야 합니다.
- 시세는 실질취득 기준. 최근12개월 평균 157,833,333원과 최신 거래 147,000,000원을 낙찰가가 아닌 보증금 145,000,000원 수준과 비교하세요.
맺으며 — “44,419,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 4회 유찰이나 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금 145,000,000원입니다. 현재 회차에서는 보증금 중 43,219,458원만 배당되고 101,780,542원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 더 유찰되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘기 때문에 실질취득가는 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
최근12개월 동일면적 평균은 157,833,333원이고 최신 거래는 147,000,000원입니다. 따라서 표면 최저가만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 실질취득 기준으로 보면 최신 거래와의 가격 차이는 크지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류 5건, 공매공고, 임차인과 신청채권자의 동일성까지 확인해야 합니다. 이 물건은 ‘낮은 최저가’가 아니라 ‘인수 구조’를 먼저 읽어야 하는 경매입니다.
