청주지방법원 2026타경23. 충청북도 보은군 보은읍 금굴리 소재 숙박시설 및 토지에 관한 경매입니다. 등기상 건물은 금굴리 48-3 외 2필지 주1동으로 표시되어 있고, 감정평가서에는 숙박시설로 이용된 철근콘크리트구조 건물들이 확인됩니다. 현재 소유자는 신건호이며, 남청주신용협동조합이 1,200,956,843원을 청구하여 임의경매가 진행 중입니다. 등기상 말소기준은 2021년 6월 1일 설정된 남청주신용협동조합 근저당권입니다.
숫자만 보면 눈길을 끄는 물건입니다. 감정가가 약 24.56억 원인데 최저매각가는 약 5.90억 원입니다. 하지만 이처럼 유찰이 반복된 물건은 할인폭 자체보다 왜 여러 차례 낙찰되지 않았는지를 분석하는 일이 중요합니다. 숙박시설의 현재 영업중단 상태와 특수한 용도, 토지의 이용 제한 및 매수 수요가 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경23 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 보은읍 금굴리 48 |
| 등기상 건물 | 충청북도 보은군 보은읍 금굴리 48-3 외 2필지 주1동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층 건물 (감정평가 기호 11, 12) |
| 이용상태 | 숙박시설 · 현재 영업중단 |
| 소유자 | 신건호 (단독소유) |
| 감정가 | 2,456,248,600원 |
| 최저매각가 | 589,745,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 남청주신용협동조합 |
| 청구금액 | 1,200,956,843원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리
현재 권리분석의 기준은 2021.06.01 남청주신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 감물신용협동조합 근저당권도 설정되었고, 이후 남청주신용협동조합의 추가 근저당과 전세권이 설정되었습니다. 제시된 등기분석상 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 그러나 등기에는 전세권이 존재하므로 이를 단순히 '점유자 없음'으로 해석해서는 안 됩니다. 등록된 전세권자와 실제 점유자의 관계, 전입 여부 및 명도 가능성을 별도로 확인하는 것이 안전합니다. 현재 명시된 인수액 0원은 이러한 현장 확인까지 완료되었다는 의미는 아닙니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 24%가 시세 대비 24%는 아니다
이 물건은 감정가 2,456,248,600원에서 4회 유찰되어 현재 589,745,000원에 매각 절차가 진행됩니다. 감정가 대비 현재 최저매각가 비율은 약 24.01%입니다. 하지만 감정가와 현재 거래 가능한 시세는 서로 다릅니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 2,456,248,600원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 589,745,000원 | 4회 유찰 · 감정가의 24.01% |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 명세서상 명시 인수권리 없음 |
| 실질취득 기준액 | 589,745,000원 | 최저가 + 인수액 · 세금 등 제외 |
| 비교 실거래 시세 | 확인 필요 | 시장가격 대비 할인 여부 미확정 |
③ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 늘어나는 미배당
현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면, 매각가격이 하락할수록 채권자의 배당 부족액이 확대되는 구조입니다. 각 회차의 매수인 인수 추정액은 0원으로 표시되지만, 이는 미배당 채권이 매수인에게 그대로 이전된다는 의미가 아닙니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 4회 유찰 (현재) | 589,745,000원 | 581,447,550원 | 1,338,552,450원 |
| 5회 유찰 시 | 412,821,500원 | 406,293,285원 | 1,513,706,715원 |
| 6회 유찰 시 | 288,975,050원 | 284,129,399원 | 1,635,870,601원 |
5회·6회 유찰은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 확정된 매각 일정이나 실제 낙찰가가 아닙니다. 채권액 합계는 1,920,000,000원 기준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 589,745,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 8,297,450원 |
| 1. 남청주신용협동조합 근저당 | 1,200,000,000원 | 581,447,550원 |
| 2. 감물신용협동조합 근저당 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 남청주신용협동조합 추가 근저당 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 최용성 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 8,297,450원은 추정치입니다. 채권최고액과 전세금을 기준으로 작성된 예상배당이며, 실제 확정채권액 및 배당순위와 차이가 발생할 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.
현재 최저매각가 기준으로 집행비용을 공제하면 581,447,550원이 남청주신용협동조합의 선순위 근저당에 배당되는 것으로 계산됩니다. 감물신용협동조합 근저당, 남청주신용협동조합의 추가 근저당, 전세권에는 배당 가능한 잔여금이 없습니다.
채권자 전체의 미배당액은 1,338,552,450원에 이릅니다. 신청채권자인 남청주신용협동조합의 청구금액도 현 시나리오에서는 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당 규모가 곧 낙찰자의 인수금액이 되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 보은군 보은읍 금굴리 소재 '금굴1구 마을회관' 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 감정평가 기호 11, 12는 철근콘크리트구조의 3층 숙박시설로, 외벽은 치장석 및 타일 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시창호 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비 등이 구비된 것으로 조사되어 있습니다. 다만 설비가 설치되어 있다는 사실과 실제 정상 가동이 가능하다는 것은 별개의 문제입니다.
- 영업상태. 숙박시설은 현재 영업중단 상태입니다. 정상 운영을 전제로 한 수익가치를 적용하기보다 건물 상태, 재가동 가능성, 유지보수 비용, 사용 용도 등을 개별 확인해야 합니다.
- 토지. 표시된 토지 정보에는 지목 '대', 토지이용상황 '상업용', 면적 382.0㎡, 평지·부정형, 도로접면 '세로한면(가)'가 기재되어 있습니다. 공시지가는 56,000원/㎡입니다. 이 면적을 일괄매각 대상 토지 전체의 면적으로 단정해서는 안 됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역(산업형)이 확인됩니다. 감정요항표상 기호 6에는 농림지역 및 농업보호구역·농업진흥구역 관련 사항도 기재되어 있어 필지별 검토가 필요합니다.
- 환경·이용 제한. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역 관련 사항이 확인됩니다. 영업 재개나 용도변경, 새로운 개발계획을 검토할 때 각 필지에 적용되는 규제를 별도로 확인해야 합니다.
- 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물도 일괄매각에 포함되므로 실제 현황과 매각 범위의 대조가 중요합니다.
- 환금성. 영업중단 숙박시설은 일반 주거용 부동산과 매수 목적 및 수요층이 다릅니다. 사업용으로 재가동할지, 다른 용도로 전환할지에 따라 적정 취득가가 달라질 수 있으며, 현재 자료만으로 단기간 재매각 가능성을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 전체 확인. 본건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 각 필지의 지번·면적, 건물별 현황, 제시외 건물의 범위를 매각물건명세서와 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 전세권 및 실제 점유 확인. 을구 20번 전세권 300,000,000원은 등기상 매각소멸로 분류되지만, 실제 점유자가 누구인지와 별도의 대항력 있는 임차관계가 존재하는지는 직접 확인해야 합니다. 배당액 0원과 점유자의 자진 퇴거는 동일한 의미가 아닙니다.
- 숙박시설 운영상태. 현재 영업중단 상태입니다. 건물 노후도, 위생·급배수·난방설비의 실제 작동, 영업 재개 가능 여부와 필요한 공사 범위를 조사해야 합니다.
- 인허가 및 용도변경. 숙박시설로 다시 사용할 계획이라면 관련 인허가를 확인하고, 다른 용도로 활용할 경우에는 용도변경 가능 여부와 건축·토지이용 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역뿐 아니라 농림지역·농업진흥구역 관련 기재가 있는 필지도 확인됩니다. 일괄매각 대상 전체를 동일한 용도로 자유롭게 사용할 수 있다고 가정하면 안 됩니다.
- 가격 기준 재설정. 감정가 2,456,248,600원보다 낮다는 사실만으로 매입의 경제성이 증명되지는 않습니다. 현 상태의 매매사례와 건물 재사용 비용, 향후 운영·처분 가능성을 함께 고려해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가 589,745,000원 외에 5회 유찰 시 412,821,500원, 6회 유찰 시 288,975,050원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 이는 예상 가격구간이지 확정된 다음 매각가격은 아닙니다.
- 세금·관리비·부대비용. 당해세, 체납 공과금, 시설 유지관리비, 취득 관련 세금 및 명도 비용 등 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다. 이러한 비용은 매수인 인수 추정액 0원과 구별됩니다.
- 원본 서류 확인. 2026.07.06 발급된 등기사항전부증명서의 기재사항과 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기 및 매각공고를 최종 대조해야 합니다. 특히 과거 경매개시결정 중 취하·말소된 사항과 현재 진행 중인 2026타경23을 구분해야 합니다.
맺으며 — “24%라는 숫자보다 실제 활용가치가 중요하다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 4회 유찰에 따른 큰 최저가 하락입니다. 감정가 2,456,248,600원에 비해 현재 최저가는 589,745,000원으로 낮아졌습니다. 등기상으로는 남청주신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 전세권이 소멸하며, 명세서상 명시된 매수인 인수권리도 없습니다.
그러나 본건은 일반 아파트가 아니라 현재 영업이 중단된 숙박시설과 토지의 일괄매각입니다. 전세권의 실제 점유관계, 제시외 건물 포함 범위, 토지별 이용 규제, 숙박시설의 재사용 가능성을 확인하지 않으면 감정가 대비 할인폭은 적정가격을 판단하는 근거로 충분하지 않습니다.
권리상 명시 인수는 0원, 그러나 가격의 적정성과 환금성은 미확정. 현재 단계에서 핵심은 추가 가격 하락을 예상하는 일이 아니라, 이 시설을 실제로 얼마나 유용하게 사용할 수 있는지와 그 과정에서 어느 정도 비용이 발생하는지를 확인하는 것입니다. 현장 및 시세 검증으로 실질취득비용과 시장가치를 비교한 후 입찰 여부를 판단하는 접근이 필요합니다.
