청주지방법원 2026타경23. 보은군 보은읍 금굴리의 숙박시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 2,456,248,600원, 현재 최저매각가는 842,493,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 현재 소유자는 신건호이고, 말소기준권리는 2021.06.01. 설정된 남청주신용협동조합 채권최고액 1,200,000,000원 근저당입니다. 이후 같은 날 설정된 감물신용협동조합 근저당, 2022년 남청주신용협동조합 추가 근저당, 최용성 전세권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 측면에서는 매각물건명세서에 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음이 명시돼 있고 예상배당표도 매수인 인수를 0원으로 산정합니다. 반면 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 감정평가상 기호(11,12)는 숙박시설이나 현 영업중단 상태이고, 이번 매각은 토지와 제시외 건물까지 포함하는 일괄매각입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인폭만으로 시세 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경23 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 보은읍 금굴리 48 |
| 등기 대상 | 충청북도 보은군 보은읍 금굴리 48-3외 2필지 주1동 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 숙박시설 · 현 영업중단 |
| 소유자 | 신건호 |
| 감정가 / 최저가 | 2,456,248,600원 / 842,493,000원 |
| 유찰횟수 | 3회 |
| 청구액 | 1,200,956,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠~㉥ 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.06.01. 남청주신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 감물신용협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당이 설정돼 있고, 2022.01.04. 남청주신용협동조합의 채권최고액 180,000,000원 추가 근저당, 2022.05.16. 최용성의 전세금 300,000,000원 전세권이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 2026.01.21. 현재 사건의 임의경매개시결정도 마찬가지로 소멸 대상입니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 등기부에는 최용성 명의 전세권이 존재하며, 이 전세권은 말소기준권리보다 후순위이고 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 전세금 300,000,000원은 현재 최저가 기준 예상배당에서 배당되지 않지만, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 34.3%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가는 2,456,248,600원, 현재 최저가는 842,493,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 589,745,100원, 5회 유찰 시 412,821,570원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 842,493,000원 | 1,088,331,930원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 589,745,100원 | 1,338,552,351원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 412,821,570원 | 1,513,706,646원 | 0원 |
유찰될수록 매수금액은 내려가지만, 이 사건에서는 그만큼 선순위 채권자들의 미배당액이 커질 뿐 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 따라서 권리상 인수 위험과 채권자의 배당 부족은 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 842,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,824,930원 |
| 을구 7번 근저당권 · 남청주신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 831,668,070원 |
| 을구 7번 근저당권 · 감물신용협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 19번 근저당권 · 남청주신용협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 을구 20번 전세권 · 최용성 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,920,000,000원, 현재 회차 예상배당은 831,668,070원이며 미배당은 1,088,331,930원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금굴1구 마을회관 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(11,12)는 숙박시설이며 현재 영업중단 상태입니다.
- 건물. 기호(11,12)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며, 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지 자료상 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·부정형·세로한면(가)이며 면적은 382.0㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이 포함됩니다.
- 공시지가. 56,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 할인폭만 보고 응찰가를 정하지 말고, 숙박시설과 토지의 실제 거래가·수익성·활용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 영업중단 상태 확인. 감정평가서상 숙박시설은 영업중단 상태입니다. 시설 상태와 재영업 가능성, 보수 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물 ㉠~㉥도 매각에 포함됩니다. 현황과 경계, 실제 이용관계를 원본 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 전세권 소멸 확인. 최용성 전세권은 제공된 판정상 매각으로 소멸하고 예상 인수액은 0원이지만, 입찰 전 매각물건명세서와 등기부 최신본을 다시 대조하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역 외 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 이용 제한 내용을 실제 활용계획과 함께 검토하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권 미배당은 1,088,331,930원이지만 이것이 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 제공된 배당계산상 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장 검증이 핵심
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2021.06.01. 남청주신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며, 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 감정가 2,456,248,600원에서 3회 유찰돼 최저가가 842,493,000원까지 내려왔지만, 숙박시설은 영업중단 상태이고 실거래 시세 비교자료도 없습니다. 따라서 “3회 유찰이라 싸다”가 아니라 “권리는 정리되지만 시장가·수익성·재활용 가능성을 검증해야 한다”가 이 물건의 결론입니다.
