대구지방법원 2025타경30952. 대구 달서구 상인동 1432-9 토지 192㎡와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1~2층 단독주택이고, 제시외 건물도 일괄매각 대상에 포함됩니다. 감정가 536,901,500원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 375,831,000원입니다. 등기부만 보면 말소기준은 2020년 10월 30일 주식회사대구은행의 근저당권 144,000,000원이고, 2022년 추가 근저당 96,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 김창순은 1994년 7월 18일, 김부곤은 2011년 9월 27일, 김종민은 2016년 3월 2일, 김기민은 2019년 3월 7일 전입으로 모두 2020년 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 임대차 내용이 확인되지 않은 김창순·김기민·김종민은 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경30952 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1432-9 · 대구광역시 달서구 월곡로53서길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 1~2층 단독주택 |
| 토지 | 192.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,068,000원/㎡ |
| 소유자 | 김창순 |
| 감정가 / 최저가 | 536,901,500원 / 375,831,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 206,925,558원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기부는 정리되지만 점유는 남는다
과거 본동신용협동조합 가압류 170,000,000원과 신용보증기금 가압류 30,000,000원은 이미 말소됐고, 2018년 농협은행 근저당 187,200,000원도 2020년 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.10.30 대구은행 근저당 144,000,000원입니다. 그 뒤의 대구은행 추가 근저당 96,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 1명은 금액 확인, 3명은 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 확인되지 않음 | 1994.07.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김부곤 | 1층 뒷방 | 2011.09.27 | 1,000,000원 | 200,000원 | 있음 | 없음 | 1,000,000원 |
| 김기민 | 확인되지 않음 | 2019.03.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김종민 | 확인되지 않음 | 2016.03.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
김창순은 현재 등기부상 소유자이면서 1994년부터 전입된 사람입니다. 조사자료에도 등기부상 권리자와 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 따라서 김창순의 전입만으로 임차보증금 승계를 확정할 수는 없습니다. 김기민·김종민 역시 과거 상속등기에서 공유자로 나타난 이력이 있어, 보증금·임대차계약 유무를 확인하기 전에는 단순 가족·관계인 점유인지 임차점유인지 구분이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 375,831,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,061,634원 |
| 인수 · 김부곤 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사대구은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사대구은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 129,769,366원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 합계 240,000,000원이 전액 배당되고 129,769,366원이 잔여로 계산됩니다. 김부곤 보증금 1,000,000원은 배당이 아니라 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 불확실성은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 확인 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 375,831,000원 | 0원 | 129,769,366원 | 1,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 263,081,699원 | 0원 | 18,598,555원 | 1,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 184,157,189원 | 59,221,012원 | 0원 | 1,000,000원 |
유찰될수록 매각가는 375,831,000원 → 263,081,699원 → 184,157,189원으로 내려갑니다. 그러나 김부곤의 1,000,000원 인수는 그대로 남고, 무엇보다 나머지 선순위 점유자 3명의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락분을 곧바로 투자 메리트로 볼 수 없습니다. 보증금이 존재하고 대항력이 인정되면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 가능성이 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 상인동, 도시철도 1호선 상인역 남서측 근거리에 위치하며 주변은 아파트·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 외벽은 벽돌 및 몰탈 위 페인트, 창호는 목재 및 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스공급설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 192.0㎡ 평지·세로장방형, 세로한면 도로접면이며 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구기타 등에 해당하고 소로3류에 접합니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김창순의 지위 확인. 소유자이면서 1994년 전입자입니다. 조사자료가 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 지적하므로 실제 임대차계약·보증금 유무를 원본으로 확인해야 합니다.
- 김기민·김종민의 임대차 확인. 두 사람 모두 말소기준 이전 전입이고 과거 상속등기상 공유자로 나타난 이력이 있습니다. 가족·관계인 점유인지 실제 임차인지 구분이 핵심입니다.
- 김부곤 인수 1,000,000원 반영. 1층 뒷방, 보증금 1,000,000원·월세 200,000원으로 조사됐고 배당 없이 전액 인수로 계산돼 있습니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 현황·경계·제시외 건물 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 명도 난도 확인. 점유조사 인원이 4명으로, 단독주택형 건물 특성상 실제 점유구획과 각 점유자의 퇴거 조건을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 풀어야 할 것은 ‘선순위 점유’
이 사건은 감정가 536,901,500원에서 1회 유찰돼 375,831,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 70%라 눈길을 끌지만, 현재 확인 가능한 실질취득은 김부곤의 인수액을 더한 376,831,000원이고 여기서 끝이 아닙니다. 말소기준보다 빠른 김창순·김기민·김종민의 보증금이 모두 미상이라 추가 승계 가능성을 배제할 수 없습니다.
등기부는 단순하지만 점유관계는 단순하지 않습니다. 특히 김창순은 소유자와 동일인이고, 김기민·김종민도 과거 상속등기에 등장한 관계인이라 실제 임차 여부를 가려내면 위험이 크게 줄 수 있습니다. 반대로 실제 보증금이 확인되면 현재의 30% 유찰폭 상당 부분이 인수 부담으로 상쇄될 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “가격 먼저”가 아니라 “점유관계 확인 먼저”가 맞는 사건입니다.
