대구지방법원 2025타경31031. 경상북도 성주군 선남면 선원리 소재 기타 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정가 1,390,154,500원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 681,176,000원입니다. 감정가의 49% 수준이라는 숫자가 먼저 눈에 들어오지만, 일반 주거용 부동산처럼 할인율만으로 접근하기 어려운 물건입니다.
등기부상 소유자는 주식회사두성산업입니다. 말소기준권리는 2015.03.31. 설정된 주식회사국민은행의 근저당권으로, 채권최고액은 996,000,000원입니다. 이후 같은 은행의 후순위 근저당권과 신용보증기금 가압류, 성주군·국가의 압류 등이 설정됐습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만, 세금 배당순위와 실제 점유·매각 대상은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31031 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 선원리 543-1 |
| 건물 등기 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 선원리 543 도로명주소: 경상북도 성주군 선남면 선원2길 19 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사두성산업 (단독소유) |
| 감정가 | 1,390,154,500원 |
| 최저매각가 | 681,176,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 778,128,582원 |
| 경매개시 채권자 | 유아이제삼십구차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2015.03.31. 주식회사국민은행 근저당권 (996,000,000원) |
| 매각특이사항 | 제시외 건물 및 공장·광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함 · 기계기구 12점 소재불명 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 국민은행 근저당
2002년부터 2010년까지 설정된 대구은행 근저당권들은 2015.03.31. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 국민은행의 채권최고액 996,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 국민은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당권, 신용보증기금·국민은행 가압류, 성주군·국가 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 후순위 전입, 보증금 미상
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 또는 점유자는 강성욱 1명입니다. 전입신고일이 2017.05.18.로, 말소기준권리인 2015.03.31. 국민은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 실제 임대차 내용은 추가 조사가 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성욱 | 2017.05.18 | 미상 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 681,176,000원으로 감정가 1,390,154,500원의 약 49%입니다. 2회 유찰로 입찰 문턱은 상당히 낮아졌습니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.
특히 이번 매각에는 제시외 건물과 기계기구가 포함되고, 기계기구 중 12점은 소재가 확인되지 않습니다. 감정평가에 반영된 자산 중 실제 인도받을 수 없는 물건이 있다면 감정가와 현실적인 취득가치 사이에 차이가 발생할 수 있습니다. 목록 1, 2 토지 역시 공부상 공장용지이나 현황은 도로입니다.
④ 예상배당표 (매각가 681,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,211,760원 |
| 1. 국민은행 근저당 · 을구 6번 | 996,000,000원 | 671,964,240원 |
| 2. 국민은행 근저당 · 을구 8번 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 · 갑구 2번 | 330,000,000원 | 0원 |
| 4. 국민은행 가압류 · 갑구 6번 | 10,246,424원 | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 1,456,246,424원 | 671,964,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 단순 배당 추정입니다. 집행비용 9,211,760원을 공제하면 국민은행 선순위 근저당에 671,964,240원이 배당되고, 후순위 채권에는 배당 재원이 남지 않습니다. 채권자 전체 예상 미배당액은 784,282,184원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권최고액은 실제 확정채권액과 같지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 위험은 그대로
| 구분 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 681,176,000원 | 671,964,240원 | 784,282,184원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 476,823,199원 | 469,654,967원 | 986,591,457원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 333,776,239원 | 328,303,372원 | 1,127,943,052원 | 0원 |
추가 유찰을 가정하면 매각가는 476,823,199원, 이후에는 333,776,239원까지 낮아지는 시나리오입니다. 어느 경우에도 현재 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 채권자의 미배당액은 점차 증가합니다.
다만 이 시나리오가 실제 유찰이나 낙찰가를 보장하지는 않습니다. 기계기구 소재불명, 토지의 도로 이용 현황, 매각목록과 점유관계는 입찰가격이 낮아져도 자동으로 해결되는 문제가 아닙니다. 추가 유찰을 기다리는 것만으로 투자 안정성이 확보된다고 볼 수 없습니다.
⑥ 토지·이용 현황과 환금성
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다. 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에도 해당합니다. 향후 시설 운영이나 용도 변경을 검토한다면 관련 제한을 먼저 확인해야 합니다.
- 토지 특성. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 지형은 완경사·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
- 토지 현황. 목록 1, 2 토지는 공부상 공장용지이나 현황이 도로입니다. 소유권을 취득하더라도 해당 부분을 일반 공장용지처럼 독점적으로 이용할 수 있다고 전제하면 안 됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 176,100원/㎡로 기재되어 있습니다. 다만 공시지가는 해당 경매물건 전체의 실거래 시세나 적정 입찰가격을 의미하지 않습니다.
- 기계기구. 공장및광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구가 일괄매각에 포함됩니다. 그중 12점의 소재가 확인되지 않으므로 감정평가서의 기계기구 목록과 실제 현장을 대조해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 산업용 건물·토지·기계기구를 함께 취득하는 구조입니다. 수요자의 사업 목적과 시설 활용 가능성에 따라 매각 용이성이 달라질 수 있어 실거래 사례와 현장 상태 확인 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건목록 확인. 선원리 543, 543-1, 543-2 중 실제 매각 토지 범위와 건물, 제시외 건물 및 기계기구 목록을 사건 원본으로 대조하세요.
- 기계기구 실사. 소재불명 12점의 품목과 감정평가액, 실제 현장 존재 여부, 철거·반출 상태를 확인하세요.
- 도로 현황 확인. 공부상 공장용지이지만 실제 도로로 이용되는 목록 1, 2 토지의 위치와 이용 제한, 통행관계 등을 확인하세요.
- 점유자 조사. 강성욱의 보증금·확정일자·임대차계약·점유 범위·배당요구 여부를 확인하세요. 전입일이 후순위라는 사실과 실제 명도 가능성은 별개입니다.
- 세금 및 배당 확인. 성주군과 국가의 압류가 있으므로 실제 당해세 등 조세채권의 법정기일과 배당순위를 확인하세요. 예상배당표에는 세금 우선배당이 반영되지 않았습니다.
- 시장가격 검증. 유사 산업용 부동산의 실제 매매사례와 건물·토지·기계기구의 개별 가치를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요. 감정가 대비 49%만으로는 가격 메리트가 입증되지 않습니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계기구 목록을 확인하고 매각기일·최저가·매각조건 변경 여부를 다시 점검하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 취득가치
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 2015년 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 등기권리가 소멸하고, 현재 추정 매수인 인수액은 0원이라는 점에서 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 강성욱의 전입도 말소기준권리 이후입니다.
하지만 임차인의 보증금은 미상이고, 기계기구 12점이 소재불명이며, 일부 토지는 공장용지로 등재되어 있으나 실제 도로로 이용되고 있습니다. 여기에 시장의 실제 거래가격까지 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가 681,176,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 안전하거나 저렴한 투자라고 결론 내릴 수 없습니다.
권리 구조는 비교적 명확하지만, 자산 가치와 현장 위험은 보류. 이번 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 매각 대상이 실제로 얼마나 남아 있는지, 그 자산을 어떤 목적으로 이용할 수 있는지, 그리고 확인된 시장가치에 비해 얼마에 취득할 수 있는지입니다. 현장 실사와 원본 서류 확인이 끝난 뒤에야 입찰가격을 판단할 수 있습니다.
