청주지방법원 2026타경50014. 진천군 덕산읍 두촌리 천년나무4단지 407동 1층 102호, 전용 약 59.98㎡대 아파트입니다. 등기상 소유자는 이재희 씨이고, 2023.11.14 거래가 163,700,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 근저당 2건이 설정됐고, 그중 을구 1번 근저당권 60,500,000원이 말소기준권리입니다. 이후 금호산업 근저당, 경매개시결정, 카드사·캐피탈 가압류는 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 “권리 리스크”보다 가격입니다. 임차인 목록은 비어 있어 실제 임차인은 0명이고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가는 200,000,000원이지만 1회 유찰로 최저가가 140,000,000원까지 내려왔고, 동일 면적 실거래 평균 211,181,818원과 비교하면 66.3% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50014 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 덕산읍 두촌리 2494 천년나무4단지 407동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.98㎡대 · 철근콘크리트구조 철골조경사지붕 22층 건물 중 제1층 제102호 |
| 소유자 | 이재희 (2023.11.14 거래가 163,700,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금호산업 주식회사 / 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 전부 소멸
임차인 신고 내역 없음. tenants 데이터가 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 매수인 인수액도 배당표와 회차별 시나리오 모두 0원입니다. 말소기준은 2023.11.14 접수된 우리은행 을구 1번 근저당권이며, 같은 날 설정된 을구 2번 우리은행 근저당, 2025.09.09 금호산업 근저당, 2026년 경매개시결정 및 가압류 3건은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 66.3%
천년나무4단지 동일 면적대의 최근 실거래는 총 11건입니다. 실거래 평균은 211,181,818원, 최저 거래는 200,000,000원, 최고 거래는 224,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.97㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2025.09 | 59.98㎡ | 14 | 217,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 59.98㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 2025.05 | 59.98㎡ | 10 | 217,000,000원 |
| 2025.04 | 59.98㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 59.98㎡ | 20 | 215,000,000원 |
| 2024.02 | 59.97㎡ | 9 | 224,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 211,181,818원 |
최저매각가 140,000,000원은 실거래 평균의 66.3%입니다. 감정가 200,000,000원도 실거래 표본의 최저 거래가와 같은 금액인데, 현재는 한 차례 유찰되어 60,000,000원 낮아진 상태입니다. 다만 대상 호수는 1층이므로, 같은 면적이라도 층·상태에 따른 가격 차이는 별도 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,760,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 60,500,000원 | 60,500,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 83,490,000원 | 76,740,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 금호산업주식회사 | 42,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,743,915원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,565,651원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이카캐피탈 | 13,476,668원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당표입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권자 회수율은 더 낮아진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 88,536,234원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 129,940,234원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 158,811,034원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 진천군 덕산읍 두촌리 소재 “옥동초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철골조경사지붕 22층 건물 중 제407동 제1층 제102호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수 설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 남동측 및 북서측으로 노폭 15~30미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구 등이 표시되며, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 천년나무4단지는 924세대, 사용승인일 2017.05.24 단지입니다. 동일 면적 실거래 표본은 200,000,000원~224,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 기준일. 말소기준은 2023.11.14 우리은행 을구 1번 근저당권입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임차인 확인. tenants 데이터상 실제 임차인은 0명입니다. 다만 감정요항에는 임대관계 미상으로 되어 있으므로 원본 서류와 전입세대열람으로 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 140,000,000원은 실거래 평균의 66.3%입니다. 낙찰가가 올라갈수록 이 할인 폭은 줄어듭니다.
- 1층 변수. 본건은 1층입니다. 동일 면적 평균과 비교하되 층·향·내부상태에 따른 가격 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제 될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 배당 리스크. 후순위 채권은 상당 부분 미배당입니다. 이는 매수인 인수와는 별개지만, 명도 협상·이해관계자 반응에 영향을 줄 수 있습니다.
맺으며 — “권리 안전 + 가격 할인, 단 원본 확인 전제”
이 물건은 데이터 기준으로 임차인 0명, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 전부 소멸의 단순한 구조입니다. 가격도 1회 유찰로 140,000,000원까지 내려와 실거래 평균 211,181,818원의 66.3% 수준입니다. 권리는 합격, 가격도 매력권입니다. 다만 감정요항의 임대관계가 “미상”이고 대상 호수가 1층이므로, 입찰 전 원본 서류·전입세대·관리비·현장 상태 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.
