대구지방법원 2025타경31036. 대구 달성군 다사읍 매곡리의 다사역삼정그린코아더베스트 201동 206호입니다. 아파트 단지 안에 있지만 실제 경매 대상의 용도는 주거용 오피스텔입니다. 감정가 157,000,000원에 출발한 물건이 8회 유찰되면서 최저매각가가 76,930,000원으로 내려왔습니다.
그런데 이 사건은 단순히 여러 번 유찰된 저가 매물로 접근하면 위험합니다. 2021년부터 점유·전입한 임차인의 보증금이 150,000,000원이고, 전입일은 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 원래 구조라면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 대항력 인수형입니다.
판단을 바꾸는 결정적인 사실은 주택도시보증공사가 제출한 대항력포기확약서입니다. 확약의 효력이 이 사건 임차보증금에 적용된다면 배당표상 인수 예상액이 실제 매수인 부담으로 이어지지 않습니다. 다만 확약서 제출 사실과 개별 임차인의 권리가 모두 정리됐다는 사실은 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31036 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 제201동 제2층 제206호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 다사읍 매곡로14길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 · 12층 건물 중 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 주식회사신정디엔씨 (2021.11.22. 소유권이전 · 거래가액 190,320,000원) |
| 감정가 | 157,000,000원 |
| 최저매각가 | 76,930,000원 (8회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,614,860원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2023.04.12. 달성군 압류 |
| 임차인 | 허영환 · 보증금 150,000,000원 · 대항력 있음 |
| 확약서 | 주택도시보증공사 대항력포기확약서 제출 (2026.07.22.) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
이 사건의 말소기준권리는 2023.04.12. 달성군 압류입니다. 그보다 앞서 허영환이 2021.12.03. 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자도 2021.11.24.에 받았습니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 보유한 것으로 정리됩니다.
말소기준권리 이후의 국민건강보험공단 압류, 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 항목입니다. 그러나 임차권등기가 말소되는 것과 선순위 임차보증금 반환의무가 없어지는 것은 별개입니다. 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 문제는 확약의 효력을 따로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확약 전 인수액과 실질 인수액의 차이
이 사건의 실제 임차인은 허영환 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 확약서 제출 주체로 확인되며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허영환 전유부분 전부 · 주거용 |
전입 2021.12.03. 확정 2021.11.24. |
150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 확인 |
확약 적용 확인 원래 인수 74,854,740원 · 확약 적용 시 실질 0원 |
| 임대차계약일 | 2021.11.19. |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.11.24. |
| 전입·점유개시 | 2021.12.03. |
| 임차권등기 | 2023.12.11. (을구 1번) |
| 임차보증금 | 150,000,000원 |
| 예상 우선배당 | 75,145,260원 |
| 배당표상 미배당액 | 74,854,740원 |
| 대항력포기확약 | 주택도시보증공사 제출 · 2026.07.22. |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약이 해당 권리에 유효하게 적용되는 경우) |
현재 회차의 낙찰가를 76,930,000원으로 가정하면 집행비용 1,784,740원을 제외하고 임차인에게 75,145,260원이 배당됩니다. 보증금 150,000,000원 중 74,854,740원이 남습니다.
이 금액까지 매수인이 인수해야 한다면 실질취득 부담은 151,784,740원으로, 보증금 150,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다. 이는 집행비용을 반영한 예상치이며, 낮은 낙찰가만으로 가격 메리트를 주장할 수 없는 구조입니다.
매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사로부터 대항력포기확약서가 제출됐다고 기록되어 있습니다.
해당 확약이 이 사건에서 매수인에게 주장될 임차보증금 반환청구권에 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 이 경우 최저가 기준 실질취득액은 부대비용을 제외한 76,930,000원입니다.
다만 제출 주체가 주택도시보증공사이므로, 공사가 포기한 권리의 범위와 허영환 명의의 임차권에 미치는 효력을 원본으로 확인해야 합니다. 확약의 효력이 미치지 않는 별도 권리가 있다면 그 부분의 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 8회 유찰의 숫자에 현혹되지 말 것
감정가 157,000,000원에서 현재 최저매각가 76,930,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 49%라는 숫자는 눈길을 끌지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다.
현재 동일 오피스텔의 실거래 시세를 직접 비교할 근거가 확인되지 않아 최저가 76,930,000원이 시장가격보다 저렴한지는 단정할 수 없습니다. 더구나 확약이 무효이거나 적용 범위 밖의 인수채무가 남는다면 가격 계산 자체가 달라집니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 확약 전 예상 인수 | 확약 적용 후 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰) 감정가의 49% |
76,930,000원 | 74,854,740원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 감정가의 39.2% |
61,544,000원 | 89,963,792원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 감정가의 31.36% |
49,235,200원 | 102,051,034원 | 0원 |
확약 전 인수액은 회차별 예상배당을 반영한 추정치입니다. 확약 적용 후 인수액 0원은 관련 임차보증금 채무 전체에 확약의 효력이 미치는 것을 전제로 하며, 취득세·명도비·관리비 등은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,784,740원 |
| 1. 임차인 허영환 보증금 | 150,000,000원 | 75,145,260원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 158,614,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 예상 매각대금은 집행비용과 임차인 우선배당에 모두 사용됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액 158,614,860원은 이 배당 계산에서 전액 미배당입니다.
임차인의 보증금 미배당액은 74,854,740원이지만, 매수인에게 실제 인수되는지 여부는 대항력포기확약의 적용 결과에 달려 있습니다. 배당 부족액을 그대로 확정적인 매수인 부담으로 취급하거나, 확약의 구체적 범위 확인 없이 무조건 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
집행비용은 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 달라질 수 있습니다. 차트는 확약의 효력을 반영하기 전의 예상배당 계산을 표시합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리, 지하철 다사역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 단지 북서측 왕복 4차선, 남동측 왕복 3차선, 북동측 및 남서측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 2층 206호로, 주거용 오피스텔입니다. 위생·급배수시설, 소방설비, 승강기, 도시가스 개별난방시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한지역 등 관련 사항이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 내부 상태. 거주자 폐문부재로 실제 내부 마감 상태를 직접 확인하지 못했으며, 감정평가에서는 동류형 오피스텔의 일반적인 상태를 기준으로 기재했습니다. 내부 훼손·수리비 발생 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 환금성. 아파트 단지 내 오피스텔이지만 아파트와 동일한 가격·수요 구조를 전제해서는 안 됩니다. 실거래 시세 확인 없이 8회 유찰과 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력포기확약서 원본. 2026.07.22. 제출된 주택도시보증공사의 확약서를 확인하고, 해당 임차보증금 및 매수인에 대한 대항력 포기 범위를 검토해야 합니다.
- 허영환의 임차권. 실제 임차인 1명의 전입일·확정일자·임차권등기 및 잔존 보증금 반환청구권이 확약으로 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
- 배당 부족액. 현재 회차의 예상 미배당 보증금 74,854,740원은 확약 적용 전 금액입니다. 확약이 적용되지 않는 권리가 남아 있는지 반드시 구분해야 합니다.
- 매각물건명세서 최신본. 확약서 제출 사실, 매수인 인수 사항, 임차권등기 말소 및 관련 조건의 변동 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 시세. 인근 아파트 가격을 그대로 적용하지 말고 동일 단지 오피스텔의 실제 거래사례를 기준으로 입찰가격을 검토해야 합니다.
- 8회 유찰 원인. 반복 유찰의 원인이 단순 가격 문제인지, 선순위 임차인·권리관계·환금성 문제인지 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유자는 별도 확인이 필요합니다. 입찰 전 현황조사와 점유 관계를 점검해야 합니다.
- 관리비와 내부 상태. 관리비 체납 및 내부 수리비를 확인해야 합니다. 특히 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않은 점을 고려해야 합니다.
- 예상배당 변동. 집행비용과 선순위 조세·최우선변제 등의 반영 결과에 따라 배당액 및 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 입찰 최종 판단. 확약 적용에 따른 인수 0원 여부를 먼저 확정하고, 그다음 실제 오피스텔 시세와 취득 부대비용을 비교해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 사건의 겉모습은 매력적입니다. 감정가 157,000,000원짜리 오피스텔이 8회 유찰되어 최저가 76,930,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 실제 임차인 1명의 보증금은 150,000,000원이고, 임차인의 대항력은 말소기준권리보다 앞섭니다.
확약이 없다면 현재 회차의 예상 미배당 보증금 74,854,740원이 매수인 부담으로 남을 수 있어, 실질취득 부담은 약 151,784,740원이 됩니다. 추가 유찰되더라도 보증금 인수액이 증가해 총부담은 크게 줄지 않는 구조입니다.
이 물건의 중요한 변화는 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 제출됐다는 사실입니다. 확약이 관련 임차보증금 인수 문제에 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원이고, 취득 부담은 낙찰가와 별도 부대비용을 중심으로 계산할 수 있습니다.
그렇더라도 실제 임차인 허영환의 권리와 확약서 적용 범위를 원본으로 확인해야 하며, 오피스텔 실거래 시세 없이 최저가 자체가 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 8회 유찰에 따른 가격 하락은 확인되지만, 권리 안정성과 시세 대비 가격 메리트는 추가 검증이 필요한 물건입니다.
결론은 조건부 검토입니다. 확약서의 효력이 매수인 인수 문제를 완전히 해소하는지 확인되지 않는다면 입찰을 보류하는 것이 타당합니다. 해당 조건이 확인되더라도 실거래 시세와 내부 상태를 점검한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다.
