대구지방법원 2025타경31036. 다사역 북서측 인근 ‘다사역삼정그린코아더베스트’ 단지 내 201동 2층 206호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 등기부상 현 소유자는 주식회사신정디엔씨이며 2021년 매매 당시 거래가액은 190,320,000원입니다. 현재 경매 최저가는 감정가 157,000,000원의 약 12%인 18,470,000원까지 내려와 있지만, 권리분석의 핵심은 이 낮은 최저가가 아닙니다.
임차인 허영환은 2021.12.03 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.11.24입니다. 말소기준권리인 2023.04.12 달성군 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 대항력 있는 임차인입니다. 임차보증금은 150,000,000원이며 배당요구도 했지만, 현재 최저가 기준 예상배당액은 17,737,540원에 불과해 나머지 132,262,460원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31036 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 201동 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 |
| 소유자 | 주식회사신정디엔씨 (2021.10.22 매매 · 거래가액 190,320,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 18,470,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,614,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.04.12 달성군 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 허영환의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기 자체가 말소기준 이후라는 사실만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 허영환의 실제 전입·점유일은 2021.12.03으로 말소기준보다 앞서기 때문에 대항력이 인정되는 구조이며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 부담합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.5억
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허영환 | 전유부분 전부 | 150,000,000원 | 2021.12.03 / 2021.11.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
보증금이 낙찰가를 크게 웃도는 대항력 인수형에서는 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 그만큼 늘어납니다. 7회 유찰 시 최저가는 12,929,000원으로 내려가지만 인수액은 137,703,722원, 8회 유찰 시 최저가는 9,050,300원으로 내려가지만 인수액은 141,512,605원입니다. 낙찰가 하락만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 732,460원 |
| 1. 임차인 허영환 보증금 | 150,000,000원 | 17,737,540원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 158,614,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 732,460원을 제외한 매각대금 전액이 대항력 임차인에게 배당되는 구조입니다. 임차보증금 미변제액 132,262,460원은 매수인 인수로 남으며, 신청채권자 주택도시보증공사는 현재 가정 매각가에서는 배당액 0원입니다.
④ 회차별 실질 부담
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 18,470,000원 | 132,262,460원 | 150,732,460원 |
| 7회 유찰 시 | 12,929,000원 | 137,703,722원 | 150,632,722원 |
| 8회 유찰 시 | 9,050,300원 | 141,512,605원 | 150,562,905원 |
세 회차를 비교하면 최저가는 18,470,000원에서 9,050,300원까지 절반 이하로 내려가지만, 실질 부담은 150,732,460원에서 150,562,905원 수준으로 거의 움직이지 않습니다. 이는 대항력 있는 보증금 150,000,000원이 가격의 바닥을 사실상 고정하고 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트 단지 내 오피스텔이며 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 지하철 다사역 북서측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 2층 206호이며, 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북서측 왕복4차선, 남동측 왕복3차선, 북동측 및 남서측 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한지역입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고, 감정평가 당시 거주자 폐문부재로 내부마감 상태는 동류형 오피스텔의 일반적인 사항을 기준으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 18,470,000원이 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수를 합한 150,732,460원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 허영환은 전입 2021.12.03으로 말소기준 2023.04.12보다 빠릅니다. 배당 후 잔액 인수 구조를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 7회·8회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 인수액이 증가해 실질 부담은 약 1.51억원 수준에 머뭅니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만으로 적정 매수가를 확정하지 말고 실제 오피스텔 거래가격을 입찰 전 별도 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 감정평가 당시 폐문부재였고 주거용으로 이용 중인 물건이므로 실제 점유관계와 인도 조건을 원본 서류 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,847만원 낙찰”이 아니라 “약 1.51억 취득”
이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가 157,000,000원에서 18,470,000원까지 내려온 6회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 그림이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 허영환의 보증금 150,000,000원이 먼저 자리하고 있어 현재 회차에서 매수인이 떠안는 금액은 132,262,460원입니다. 결국 낙찰가와 인수를 합친 실질취득은 150,732,460원으로 감정가의 약 96.0%입니다.
7회, 8회로 더 유찰돼도 최저가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 증가해 총 부담은 계속 약 1.51억원에 고정됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “보증금까지 포함한 약 1.51억원이 실제 시세에 비해 적정한가”입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼, 낮은 최저가 자체에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
