대구지방법원 2025타경31036. 다사역 북서측 인근 ‘다사역삼정그린코아더베스트’ 201동 206호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자 주식회사신정디엔씨가 2021년 거래가 190,320,000원에 취득한 뒤 달성군 압류, 국민건강보험공단 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됐습니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가 157,000,000원짜리 물건을 26,386,000원에 입찰할 수 있습니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저매각가만으로 계산하면 안 됩니다. 임차인 허영환은 2021.12.03. 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2023.04.12. 달성군 압류보다 앞섭니다. 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 낙찰자가 떠안게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31036 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 제201동 제2층 제206호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 이용 · 12층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사신정디엔씨 (2021.11.22. 소유권이전, 거래가 190,320,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 26,386,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,614,860원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2023.04.12. 접수된 달성군 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 등기 자체로는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 뒤에 있다는 이유만으로 임차보증금까지 사라지는 것은 아닙니다. 임차인 허영환의 전입·점유가 말소기준보다 약 1년 4개월 먼저이므로, 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 대항력 인수 위험이 남습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허영환 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2021.12.03. 2021.11.24. | 150,000,000원 | 있음 말소기준 이전 전입 | 있음 확정일자·배당요구 | 124,488,948원 현재 회차 예상 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.5억원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 낮아지고, 낙찰가와 인수액을 합친 총취득 부담은 보증금 150,000,000원 부근에 머뭅니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 | 26,386,000원 | 124,488,948원 | 150,874,948원 |
| 6회 유찰 시 | 18,470,200원 | 132,262,264원 | 150,732,464원 |
| 7회 유찰 시 | 12,929,140원 | 137,703,585원 | 150,632,725원 |
현재 회차 실질취득 150,874,948원은 감정가 157,000,000원의 96.1%입니다. 6회, 7회까지 추가 유찰돼도 총부담은 각각 150,732,464원과 150,632,725원으로 큰 차이가 없습니다. 유찰을 기다려도 매수인의 경제적 부담이 의미 있게 낮아지지 않는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,386,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 874,948원 |
| 1. 임차인 허영환 보증금 | 150,000,000원 | 25,511,052원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 158,614,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 124,488,948원은 매수인 인수 예상액입니다. 주택도시보증공사 청구액 158,614,860원은 현재 회차 가정에서 배당되지 않으며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 다사역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용. 아파트 단지 내 오피스텔로서 현재 주거용으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 단지 북서측 왕복 4차선, 남동측 왕복 3차선, 북동측과 남서측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 2층이며, 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한지역에 해당합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부 마감은 동류형 오피스텔의 일반적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔은 아파트와 수요층·대출조건·관리비 구조가 다를 수 있습니다. 5회 유찰 이력과 실질취득액을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총액으로 판단. 현재 회차 기준 총부담은 최저가 26,386,000원이 아니라 실질취득 150,874,948원입니다.
- 임차보증금 승계 확인. 배당기일의 실제 배당액과 임차인의 미수령 보증금 잔액을 확인하고, 잔액 전부를 자금계획에 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 약 150,000,000원 수준에 머뭅니다. 최저가 하락만 보고 기다리는 전략은 효과가 작습니다.
- 명도 조건. 임차인이 보증금 잔액을 반환받기 전까지 인도를 거절할 가능성을 고려해 보증금 정산과 명도 절차를 함께 설계해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 마감이 직접 확인되지 않았으므로 점유관계와 수리비를 별도로 조사해야 합니다.
- 오피스텔 비용 점검. 관리비 체납, 주거용 과세·대출 조건, 도시가스 개별난방 상태를 관리사무소와 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 실제 배당순위를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,638만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 26,386,000원입니다. 감정가의 16.8%라는 비율만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 부족분 124,488,948원을 더하면 실제 부담은 150,874,948원입니다. 이는 감정가의 96.1%로, 5회 유찰이라는 이력에 비해 가격상 여유가 크지 않습니다.
권리 구조도 단순한 소멸형이 아닙니다. 압류와 경매개시결정 등 등기는 소멸하지만, 허영환의 선순위 대항력과 미배당 보증금은 매수인에게 이어집니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가가 줄어든 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 1억5,000만원 부근에 고정됩니다. 최저가는 낮지만 총부담은 높고, 명도는 보증금 정산과 연결된 인수형 물건입니다. 결론은 가격 착시 경계·보수적 접근입니다.