서울남부지방법원 2024타경106454. 서울 금천구 시흥동 코코트리뷰 제4층 제404호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고 사용승인일은 2018.04.10입니다. 소유자 오성준은 2019.12.02 매매를 원인으로 2019.12.09 소유권을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 206,000,000원입니다.
겉으로만 보면 감정가 189,000,000원짜리 물건의 최저가가 6,650,000원까지 내려온 극단적인 저가 물건입니다. 그러나 이 사건에서 최저가 자체는 가격 메리트의 기준이 될 수 없습니다. 매각물건명세서에는 을구 4번 주택임차권과 관련해 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 임차보증금 206,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경106454 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 금하로23나길 27, 제4층 제404호 (시흥동, 코코트리뷰) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 제4층 제404호 · 사용승인 2018.04.10 |
| 소유자 | 오성준 · 2019.12.09 소유권이전 · 거래가액 206,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 6,650,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 182,400,000원 |
| 말소기준 | 2020.02.11 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 · 163,455,039원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
말소기준권리는 2020.02.11 접수된 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 금천구·국세 관련 압류, 강제경매개시결정 등은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2018년에 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권 2건은 2018.09.14 이미 말소됐습니다.
문제는 등기부의 소멸 여부와 별도로 임차인의 대항력·보증금 승계입니다. 을구 4번 주택임차권은 2020.05.18 등기됐고 임차보증금은 206,000,000원, 임대차계약일은 2018.07.24, 확정일자는 2018.08.21, 점유개시일자는 2018.09.10으로 기재돼 있습니다. 주민등록일자는 등기에 적혀 있지 않지만 매각물건명세서는 이 임차권과 관련해 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음을 명시합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 승계가 가격을 결정한다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 김은영 | 404호 · 2020.05.26 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 1.망김동기의상속인김정한 | 건물전부 · 임차권등기 | 206,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 미배당 승계 |
| 상속인 | 2018.09.14 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 가능·금액 미상 |
김은영의 전입일 2020.05.26은 말소기준인 2020.02.11보다 늦어 데이터상 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에 기록된 ‘상속인’은 2018.09.14 전입으로 말소기준보다 빠르며 대항력이 있는 것으로 정리돼 있지만, 보증금은 확인되지 않아 추가 승계액을 수치로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득가를 본다
이 물건은 15회 유찰돼 최저가가 감정가 189,000,000원의 약 3.52%인 6,650,000원까지 내려왔습니다. 그러나 주된 대항력 임차보증금이 206,000,000원으로 최저가보다 훨씬 큽니다. 권리 인수형 산식으로 보면 현재 회차에서 인수액은 약 199,350,000원, 실질취득가는 약 206,000,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
| 감정가 | 189,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 6,650,000원 |
| 주된 임차보증금 | 206,000,000원 |
| 단순 인수 추정 | 약 199,350,000원 |
| 실질취득 | 약 206,000,000원 |
| 실질취득 ÷ 감정가 | 약 109.0% |
즉 최저가만 놓고 보면 감정가 대비 96% 이상 할인된 것처럼 보이지만, 인수를 합친 실질취득가는 오히려 감정가를 약 9.0% 웃돕니다. 동일 평형의 최근 실거래 가격 수치가 확인되지 않는 만큼, 최근 12개월 거래나 최신 거래 대비 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 6,650,000원이 아니라 약 206,000,000원의 실질취득가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 519,700원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 163,455,039원 | 6,130,300원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 404,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 182,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 749,855,039원 중 예상 배당은 6,130,300원이고, 미배당은 743,724,739원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 선순위 차감이 발생할 수 있으며, 임차보증금의 실제 미배당 잔액은 배당순서와 원본 서류를 통해 별도 확정해야 합니다.
⑤ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 코코트리뷰는 15세대입니다.
- 입지. 서울금천초등학교 남서측 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 패널/패널 16㎡ 주거 무단증축으로 위반건축물 표기가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,409,000원/㎡, 토지는 평지의 사다리형입니다.
- 환금성. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 15.0회이고 낙찰률은 0.0%로 나타나며, 본건도 15회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 206,000,000원 보증금 잔액 확정. 배당표·매각물건명세서·임차권등기 원본을 대조해 실제 배당액과 매수인 승계액을 반드시 확정해야 합니다.
- 별도 대항력 임차 확인. 2018.09.14 전입한 ‘상속인’의 보증금이 확인되지 않아 206,000,000원 외 추가 인수 위험이 있는지 확인이 필요합니다.
- 김은영 점유 확인. 김은영은 2020.05.26 전입으로 말소기준보다 후순위지만, 현재 점유관계와 인도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 위반증축 확인. 16㎡ 주거 무단증축의 현존 여부와 원상복구·이행강제금 등 실제 부담 여부를 관할 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 서울특별시 금천구 및 국의 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 입찰가는 6,650,000원만 볼 것이 아니라 임차보증금 승계를 합친 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
- 실거래 원본 확인. 최근 실거래 가격을 직접 대조해 약 206,000,000원의 실질취득가가 실제 시장가격과 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
맺으며 — “665만원짜리 물건”이 아니라 “2억600만원 인수형”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 6,650,000원이지만, 실제 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 206,000,000원입니다. 매각물건명세서가 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하므로, 낙찰가가 감정가의 3.52%까지 내려와도 주된 임차권만 놓고 본 실질취득가는 약 206,000,000원으로 고정됩니다.
그 금액은 감정가 189,000,000원보다도 높습니다. 게다가 2018.09.14 전입한 별도 대항력 임차 정보의 보증금이 확인되지 않고, 16㎡ 주거 무단증축에 따른 위반건축물 표기, 15회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 수 있는 할인형 경매가 아니라, 인수액 확정이 선행돼야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
