서울남부지방법원 2024타경106454. 금천구 시흥동 코코트리뷰 제4층 제404호, 전용면적 24.44㎡의 도시형생활주택 (단지형다세대)입니다. 현 소유자 오성준은 2019.12.09. 거래가 206,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 기존 경인북부수산업협동조합 근저당권 2건은 2018.09.14. 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2020.02.11. 서울보증보험주식회사 가압류입니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가 189,000,000원짜리 물건을 8,312,000원에 사는 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 아니라 인수액이 가격을 결정합니다. 임차보증금 206,000,000원의 임차권과 관련해 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 떠안는다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경106454 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 금하로23나길 27, 제4층 제404호 (시흥동, 코코트리뷰) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 24.44㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 오성준 (2019.12.09. 거래가 206,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 8,312,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 182,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 위반건축물 | 패널 구조 16㎡ 주거 무단증축 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리보다 살아남는 임차권이 핵심
2018년 설정됐던 근저당권 2건은 소유권 변동 과정에서 이미 말소됐습니다. 따라서 2020.02.11. 서울보증보험주식회사 가압류가 말소기준권리가 되고, 이후 주택도시보증공사 가압류, 금천구·국세 압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 줄지 않는다
| 점유·임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은영 404호 · 주거 | 2020.05.26 / 미상 | 미상 | 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 | 인수 없음 |
| 1.망김동기의상속인김정한 건물 전부 · 임차권등기 | 전입일자 없음 / 2018.08.21 | 206,000,000원 | 매수인 대항 명시 | 판정 주의 | 미배당 잔액 인수 |
| 상속인 주거 | 2018.09.14 / 2024.04.19 | 미상 | 있음 말소기준권리 이전 전입 | 미상 | 인수 가능성 |
핵심 산식은 단순합니다. 낙찰가 + 임차보증금 미배당 잔액이 실제 취득 부담입니다. 낙찰가가 낮아지면 배당 가능한 금액도 함께 줄어 임차인에게 갚지 못한 잔액이 커지므로, 총 부담은 임차보증금 206,000,000원 안팎에서 크게 달라지지 않습니다.
또한 2018.09.14. 전입한 ‘상속인’은 말소기준권리보다 앞서 전입했고 보증금이 확인되지 않았습니다. 등기된 임차권자와 같은 임대차 관계인지, 별도의 점유·보증금인지 원본 서류로 대조해야 합니다. 별도 관계라면 206,000,000원 외의 추가 인수 위험도 배제할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 549,616원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 163,455,039원 | 7,762,384원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 404,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 182,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 749,855,039원 중 예상배당은 7,762,384원, 미배당은 742,092,655원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 배당순위는 별도 반영될 수 있으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 위 채권 배당 시뮬레이션과 임차보증금 잔액 인수는 서로 분리해 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 코코트리뷰는 15세대 규모입니다.
- 입지. 서울금천초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2018.04.10. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기·개별난방·전자식 공동현관문이 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지이며 남측 약 6m 도로에 접합니다. 제2종일반주거지역에 속합니다.
- 위반건축물. 패널 구조 16㎡가 주거용으로 무단증축돼 집합건축물대장에 위반건축물로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 소규모 다세대주택에 권리 인수와 위반건축물 문제가 겹쳐 일반 매매수요와 금융 활용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 임차보증금 206,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 인수 잔액을 배당요구·배당순위 자료로 확정해야 합니다.
- 선순위 전입자 확인. 2018.09.14. 전입한 상속인의 신원, 임대차계약, 실제 보증금과 등기된 임차권 관계를 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 김은영의 현재 점유 여부, 계약관계와 명도 상대방을 현장조사로 확인해야 합니다.
- 세금 우선권 확인. 금천구·국세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 임차인 미배당 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 16㎡ 무단증축의 위치, 원상복구 가능성, 행정처분과 비용 부담 여부를 금천구 및 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재산정. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수 잔액을 합친 실질취득액으로 입찰 상한을 계산해야 합니다.
맺으며 — “831만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 덜 중요한 것이 오히려 최저매각가 8,312,000원입니다. 가장 중요한 숫자는 매수인에게 대항 가능한 임차보증금 206,000,000원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당될 재원도 줄고 인수할 잔액이 늘기 때문에, 실질취득은 약 206,000,000원 안팎으로 고정됩니다.
그 실질부담은 감정가 189,000,000원보다 높고, 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자, 국세·지방세 압류, 16㎡ 무단증축, 14회 유찰이 함께 존재합니다. 최저가는 파격적이지만 권리와 가격은 파격적이지 않습니다. 결론은 명확합니다. 말소되는 채권만 보지 말고 살아남는 임차인의 미배당 잔액을 기준으로 판단해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.
