청주지방법원 2026타경50016. 진천군 광혜원면 금곡리 394-3 일원의 공장·토지 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 공장 1,213㎡와 513㎡, 창고·기계실 231.89㎡, 화장실·샤워실 36㎡, 온수탱크실 1.35㎡입니다. 매각은 토지·건물과 기계기구, 제시외 수목 및 건물을 일괄하는 구조이고, 소재불명인 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
권리의 기준점은 2022년 6월 30일 설정된 중소기업은행의 채권최고액 1,836,000,000원 근저당입니다. 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있고, 과거 부산은행·한국산업은행 등의 구 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 등기권리만 놓고 보면 비교적 정리가 분명합니다. 다만 이 사건은 주거용 부동산이 아니라 실제 공장 점유가 존재하는 물건이라 등기보다 점유관계 확인이 마지막 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50016 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 광혜원면 금곡리 394-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장·창고·기계실·화장실·샤워실·온수탱크실 이용 |
| 소유자 | 주식회사씨앤케이 |
| 감정가 / 최저가 | 3,254,985,900원 / 1,116,460,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,475,496,086원 |
| 말소기준 | 2022.06.30 을구 16번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,836,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 기계기구 및 제시외 수목·건물 포함 · 소재불명 기계기구 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸 구조, 점유는 별도 확인
현 소유자 주식회사씨앤케이는 2022.06.30 소유권을 취득했고, 같은 날 접수번호 9742로 설정된 중소기업은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2022.07.29 중소기업은행 1,620,000,000원 근저당, 2023.06.05 108,000,000원 근저당, 2024.01.18 이루안건축사사무소 가압류 11,000,000원, 2024.03.08 김영묵 근저당 390,000,000원, 2024.07.23 엠에스알테크 가압류 20,000,000원, 2025.01.09 곽덕진 가압류 31,977,000원, 2026.04.08 영광산업 가압류 100,000,000원 등이 이어졌으며 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차·점유 관계 — 한 곳은 대항력 판정 보류
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)영광산업 | 공장 1,213㎡ 중 일부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| (주)티에프에스이(TFSE Inc) | 현황조사상 점유 | 2024.08.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
(주)티에프에스이의 전입일 2024.08.20은 말소기준일 2022.06.30보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 반면 (주)영광산업은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았기 때문에 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 현재 표시되는 매수인 인수 0원은 명세서와 배당 시뮬레이션 기준이고, 영광산업의 실제 임대차 조건은 입찰 전 별도로 대조해야 합니다.
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저가’는 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 1,116,460,000원으로 감정가 3,254,985,900원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰됐다는 숫자만 보면 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 동일 용도의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 싼지 여부는 별개의 문제입니다. 공장·토지·기계기구가 묶인 일괄매각은 개별 구성과 설비 상태에 따라 가치 차이가 크기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 1,116,460,000원 | 3,014,081,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 781,522,000원 | 3,345,670,220원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 547,065,400원 | 3,577,782,254원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,116,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,564,600원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 중소기업은행 | 1,836,000,000원 | 1,102,895,400원 |
| 3. 을구 18번 근저당 · 중소기업은행 | 1,620,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 19번 근저당 · 중소기업은행 | 108,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사이루안건축사사무소 | 11,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 20번 근저당 · 김영묵 | 390,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 엠에스알테크 | 20,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 곽덕진 | 31,977,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 영광산업 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 채권 총액 4,116,977,000원 중 1,102,895,400원이 채권자에게 배당되고 3,014,081,600원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 집행비용은 13,564,600원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 진천군 광혜원면 금곡리 내산보건진료소 서측 원거리방향에 위치하며, 주변은 전답지와 자연림이 주를 이루고 도로변을 따라 공업용 건물이 간헐적으로 소재합니다.
- 교통. 일반 차량 접근이 가능하고 남서측 방면 도보 약 6분 거리에 노선버스정류장(근어)이 있어 감정평가상 제반 교통편익성은 보통입니다.
- 이용 상태. 1층 1,213㎡ 공장, 1층 513㎡ 공장, 231.89㎡ 창고·기계실, 36㎡ 화장실·샤워실, 1.35㎡ 온수탱크실로 이용됩니다.
- 구조. 주요 공장은 철골조 또는 일반철골구조 트러스판넬지붕이며, 판넬 마감·에폭시 바닥·하이샷시 창호 등이 적용돼 있습니다.
- 설비. 공장과 부속시설에 기본 전기시설이 있고 일부 건물에 위생·급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역 일부제한구역 700m입니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전답·자연림이 주를 이루는 지역의 공장·토지 일괄매각이고 3회 유찰 이력이 있어, 감정가 할인율과 별개로 실제 수요층과 재매각 가능성을 따로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- (주)영광산업 임대차 원본. 전입신고일·점유 개시일·보증금·계약기간을 확인해 대항력 가능 여부와 실제 승계 부담을 확정하세요.
- TFSE 점유관계. 2024.08.20 전입으로 대항력은 없지만, 보증금과 실제 점유 범위는 명도 일정 산정을 위해 확인할 필요가 있습니다.
- 기계기구 목록 대조. 일괄매각 대상 기계기구와 소재불명으로 제외되는 기계기구를 현장에서 구분하세요.
- 제시외 수목·건물. 매각에 포함되는 제시외 수목과 건물의 위치·현황을 실제 현장과 대조하세요.
- 유찰가를 시세로 오인하지 않기. 현재 34.3%라는 비율은 감정가 대비 수치일 뿐, 최근 실거래 대비 가격 우위를 뜻하지 않습니다.
- 채권 미배당 규모. 현재가 기준 미배당액이 3,014,081,600원이고 신청채권도 전액 변제되지 않는 구조임을 이해하되, 후순위 미배당 자체는 곧바로 매수인 승계액을 뜻하지 않습니다.
- 원본 서류 재확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 미상 점유와 실제 가치
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.30 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 담보권·가압류는 매각으로 소멸하며 명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 하지만 권리가 정리된다고 해서 입찰 위험이 모두 사라지는 것은 아닙니다. (주)영광산업은 전입과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 승계 가능성을 확정할 수 없고, 공장·토지·기계기구 일괄물건은 이미 3회 유찰됐습니다.
현재 최저가 1,116,460,000원은 감정가 3,254,985,900원의 34.3%이지만, 동일 용도 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없는 만큼 “감정가의 3분의 1이니 싸다”는 접근은 금물입니다. 이 물건의 핵심은 영광산업의 임대차 실체를 확정하고, 공장·토지·기계기구의 실제 사용가치와 재매각 가능성이 1,116,460,000원을 정당화하는지 확인하는 것입니다.
