청주지방법원 2026타경50016. 진천군 광혜원면 금곡리 394-3 일대의 공장 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 1,213㎡ 공장, 1층 513㎡ 공장, 231.89㎡ 창고 및 기계실, 36㎡ 화장실·샤워실, 1.35㎡ 온수탱크실로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사씨앤케이이며, 2022년 6월 30일 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 중소기업은행 채권최고액 1,836,000,000원 근저당권입니다. 이후 중소기업은행 추가 근저당과 김영묵 근저당, 여러 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다. 그러나 현황조사상 점유자 2곳 가운데 한 곳은 전입·보증금이 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50016 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 광혜원면 금곡리 394-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 · 창고 및 기계실 · 화장실·샤워실 · 온수탱크실 |
| 소유자 | 주식회사씨앤케이 |
| 감정가 / 최저가 | 3,254,985,900원 / 1,594,943,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,475,496,086원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 기계기구 및 제시외 수목·건물 포함 · 소재불명 기계기구 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.06.30. 을구 16번 중소기업은행 근저당권 1,836,000,000원입니다. 2022.07.29. 중소기업은행 1,620,000,000원, 2023.06.05. 중소기업은행 108,000,000원, 2024.03.08. 김영묵 390,000,000원의 후순위 근저당과 2024년 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 2명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)영광산업 | 공장1,213㎡중 일부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| (주)티에프에스이(TFSE Inc) | 확인 필요 | 2024.08.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
(주)티에프에스이(TFSE Inc)의 전입일 2024.08.20.은 말소기준권리 2022.06.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 (주)영광산업은 전입일과 보증금 자체가 확인되지 않아 같은 방식으로 판단할 수 없습니다. 두 점유자 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자 2명입니다.
③ 가격 — 2회 유찰, 그러나 시세 기준은 없다
현재 최저매각가는 1,594,943,000원으로 감정가 3,254,985,900원의 49%입니다. 3회 유찰 시 1,116,460,100원, 4회 유찰 시 781,522,070원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,594,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,349,430원 |
| 1. 을구 16번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,836,000,000원 | 1,576,593,570원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,620,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 중소기업은행 | 108,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 주식회사이루안건축사사무소 | 11,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 20번 근저당권 · 김영묵 | 390,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 엠에스알테크 | 20,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 17번 가압류 · 곽덕진 | 31,977,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 20번 가압류 · 주식회사 영광산업 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 4,116,977,000원 중 1,576,593,570원이 배당되고, 미배당은 2,540,383,430원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 1층 1,213㎡ 공장, 513㎡ 공장, 231.89㎡ 창고 및 기계실, 36㎡ 화장실·샤워실, 1.35㎡ 온수탱크실로 이용 중입니다.
- 주위환경. 내산보건진료소 서측 원거리방향에 위치하며 주변은 전답지와 자연림이 주를 이루고, 도로변에 공업용 건물이 간헐적으로 소재합니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하며 남서측 도보 약 6분 거리에 노선버스정류장(근어)이 있어 제반 교통편익성은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 · 성장관리계획구역(2024-04-19, 복합형) · 가축사육제한구역(2025-06-27, 일부제한구역 700m)입니다.
- 건축 상태. 철골조·일반철골구조·경량철골구조의 판넬지붕 공장 및 부속건물이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 기계기구와 제시외 수목·건물을 포함해 일괄매각하되 소재불명 기계기구는 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- (주)영광산업 임대차 확인. 전입일·보증금·계약서·사업자등록 및 점유 개시시점을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- (주)티에프에스이 점유 범위 확인. 대항력은 없지만 실제 사용하는 면적과 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 기계기구 현존 여부 확인. 일괄매각 대상과 소재불명으로 제외되는 기계기구를 현장에서 구분해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 비교 실거래가 없으므로 토지·건물·기계기구의 개별 가치와 공장 매매·임대 수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 배당과 점유는 별개. 배당표상 매수인 인수 0원이라도 미상 점유자의 대항력 문제가 확인되면 실제 부담 구조가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘미상 점유’를 먼저 본다
감정가 3,254,985,900원짜리 공장·토지가 2회 유찰돼 1,594,943,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보입니다. 그러나 이 사건에는 가격을 검증할 실거래 시세가 없고, 공장이라는 저환금성 자산 특성에 더해 (주)영광산업의 전입·보증금이 미상이라는 점유 리스크가 남아 있습니다.
등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 하지만 권리분석의 마지막 변수는 점유관계입니다. 현재 단계의 결론은 “등기 구조는 정리되지만, 미상 임차 확인 전에는 안전형으로 볼 수 없다”입니다. 감정가 49%라는 할인율보다 먼저 임대차와 현장 점유를 확정해야 하는 물건입니다.
