대구지방법원 2025타경31072. 대구 달서구 용산동 용산파크타운 104동 204호, 전용 59.92㎡ 아파트입니다. 감정가 152,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 25,546,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2023.09.13 신용보증기금 가압류입니다. 이 권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기부의 깔끔함만으로 인수액을 0원이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 임차인 김훈의 전입일은 2019.11.08로 말소기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판정해야 하며, 보증금이 확인되기 전까지 실질취득가는 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31072 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 911 용산파크타운 제104동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.92㎡ · 계단식 · 남향 · 방3·주방·거실·욕실 등 · 20층 중 2층 |
| 소유자 | 김지언 (2018.05.16 거래가 165,000,000원에 취득 · 2019.08.27 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 25,546,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구신용보증재단 / 44,897,346원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 등기 발급일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 선순위 권리는 말소, 임차인은 별도
과거 설정됐던 한국주택은행 근저당권 15,600,000원은 2013.06.24, 농업협동조합중앙회 근저당권 32,400,000원은 2009.04.02 각각 말소됐습니다. 공기용 명의의 전세권 130,000,000원도 2016.10.27 말소됐습니다. 2023.07.27 국민건강보험공단 압류 역시 2023.08.09 해제돼 말소됐습니다.
따라서 현재 등기상 말소기준은 2023.09.13 신용보증기금 가압류 14,609,233원입니다. 이후 대구신용보증재단 가압류, 남대구세무서 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈 | 2019.11.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 확인되지만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 점유 범위가 확인되지 않습니다. 전입이 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정할 수는 없지만, 반대로 보증금 인수 가능성을 배제해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 17.1%라는 숫자만으로는 부족하다
용산파크타운은 802세대, 사용승인일 2000.07.29인 아파트입니다. 동일 전용면적 59.92㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 132,000,000원부터 180,500,000원까지 분포하고, 평균은 148,958,333원입니다. 최신 거래는 2026.05의 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.92㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 14 | 168,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 11 | 137,500,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 4 | 139,500,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 6 | 180,500,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 59.92㎡ | 8 | 152,000,000원 |
| 2025.11 | 59.92㎡ | 18 | 148,000,000원 |
| 2025.10 | 59.92㎡ | 15 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.92㎡ | 12건 | 148,958,333원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 17.1%입니다. 낙찰가만 놓고 보면 실거래 범위보다 크게 낮지만, 이 사건은 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득가여야 하며, 지금 단계에서는 그 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 25,546,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 859,828원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 32,400,000원 | 9,086,172원 |
| 을구 5번 전세권 · 공기용 | 130,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 14,609,233원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 대구신용보증재단 | 44,740,716원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 21,705,867원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 대구신용보증재단 | 44,897,346원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 303,953,162원, 배당액은 24,686,172원, 미배당액은 279,266,990원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에 따라 달라질 수 있으며, 임차인 보증금이 확인되지 않아 매수인의 실질 인수액은 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 전용 59.92㎡ 아파트로 이용 중이며, 내부는 방3·주방·거실·욕실 등으로 구성돼 있습니다.
- 입지. 대구용전초등학교 서측 인근으로, 용산파크타운·용산서한화성2차·용산현대우방 등 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 공원, 학교가 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 단지 정문에서 도보 약 4분 거리에 시내버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 건물 중 2층이며, 사용승인일은 2000.07.29입니다. 승강기·옥내소화전·화재탐지기·지역난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·용도지역. 단지 남·서·북측은 왕복 2차선, 동측은 왕복 4차선 포장도로와 접합니다. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,893,000원/㎡입니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김훈의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 점유 범위를 확인해야 합니다. 이 확인 없이는 실질취득가 산정이 불가능합니다.
- 배당요구 여부 확인. 배당요구를 했는지, 배당으로 보증금이 얼마나 회수되는지에 따라 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 등기와 배당표 대조. 말소된 근저당권과 전세권이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 매각물건명세서·배당요구종기 내역·집행기록을 직접 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 남대구세무서 압류 등 국세·지방세가 당해세에 해당하는지 확인해야 합니다. 해당 시 배당 순위와 후순위 배당액이 변동됩니다.
- 사건 진행 상태 확인. 2026.06.18 채권자대리인에게 기각결정정본이 발송되고 2026.06.19 도달한 기록이 있습니다. 결정의 대상과 현재 매각절차 진행 여부를 법원에서 확인해야 합니다.
- 명도와 관리비 확인. 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 점검하고, 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 보이지만, 총비용은 보이지 않는다”
감정가 152,000,000원이 5회 유찰돼 25,546,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 최근 12개월 실거래 평균 148,958,333원과 비교해도 최저가는 17.1%에 불과합니다. 그러나 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득가입니다.
전입일 2019.11.08인 실제 임차인 1명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 말소기준일은 2023.09.13입니다. 임차인이 대항력을 갖고 배당으로 보증금을 회수하지 못하면, 그 미배당액은 낙찰가 밖의 부담으로 이어질 수 있습니다. 여기에 배당 시뮬레이션과 등기 말소 기록의 불일치, 기각결정정본 발송 기록까지 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 싸다고 확정할 수 없고, 권리는 확인 전 보류입니다. 임차보증금과 사건 진행 상태가 확인되기 전에는 입찰가를 정할 단계가 아닙니다.