감정가 17%까지 내려왔지만, 사는 것은 집 전체가 아니라 ‘65분의25 지분’ — 대구 평리동

대구지방법원 2025타경31096. 대구 서구 평리동 767-28 소재 토지와 2층 단독주택에 관한 강제경매입니다. 외형상 감정가 143,806,000원이 5회 유찰돼 최저가 24,168,000원까지 내려왔지만, 이 숫자를 주택 전체의 가격으로 읽어서는 안 됩니다. 등기와 매각물건명세서상 대상은 공유자 이현주의 65분의25 지분이며, 백경인·백명인·이상훈·이정숙·이정훈 등 다른 공유자의 지분은 그대로 남습니다.

권리의 말소기준은 2023.06.07. 대구신용보증재단이 이현주 지분에 설정한 가압류 10,000,000원입니다. 이후 대구은행 가압류, 교보생명보험 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리의 소멸과 낙찰 후 사용 가능한 완전한 소유권 취득은 별개의 문제입니다. 매수인은 단독주택 전체가 아니라 공유지분만 취득하므로, 다른 공유자 및 점유자와의 사용·수익 관계를 별도로 해결해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸은 되지만 ‘전체 소유권’은 아니다

2023.06.07. 가압류가 이현주 지분의 말소기준권리입니다. 그 뒤에 설정된 대구은행 5,809,089원 가압류, 교보생명보험 16,352,051원 가압류와 2025.03.25. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 없지만, 이것만으로 안전한 물건이라고 보기는 어렵습니다.

② 점유·임차인 — 선순위 전입 3명, 인수금액은 미상

현황조사와 매각물건명세서에는 전입자 4명이 확인됩니다. 이 가운데 이정숙은 등기상 공유자이기도 하므로 임차인으로 단정할 수 없습니다. 백성원과 이근호는 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금, 확정일자, 배당요구 및 구체적인 점유 부분이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.

③ 가격·예상배당 — 감정가 17%가 곧 저가매수는 아니다

현재 최저가는 감정가의 17%인 24,168,000원입니다. 그러나 동일한 물건의 실거래 시세와 공유지분 자체의 거래가치를 비교할 근거가 확인되지 않고, 선순위 전입자의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.

특히 감정가가 토지와 건물의 평가액인 반면, 실제 취득 대상은 65분의25 지분입니다. 여기에 공유관계 해소 비용과 미상 임차보증금 가능성까지 고려하면, 응찰가 외에 부담할 비용이 얼마인지 먼저 확정해야 합니다.

현재 회차 예상배당표 (매각가 24,168,000원 가정)

채권 총액 32,161,140원 중 23,332,976원이 배당되고 8,828,164원이 미배당되는 계산입니다. 갑구 7번 신청채권은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제와 보증금 미상 전입자의 권리는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 서구 평리동 대구비산초등학교 동측 인근으로, 단독·다가구주택과 간선도로변 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 세멘벽돌조 스라브지붕 2층 단독주택으로 외벽은 외장타일 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 목재 및 샤시입니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 면적 155.0㎡의 대지로 평지·사다리형이며 한 면이 세로에 접합니다. 공시지가는 708,600원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 주거환경개선지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다. 건축후퇴선 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단독주택 전체가 아닌 65분의25 공유지분만 거래되는 구조여서 일반 주택보다 매수층과 재매각 가능성이 제한됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 원본 대조. 토지와 건물 전체가 아니라 이현주의 65분의25 지분만 매각되는지 매각물건명세서와 등기부에서 재확인하세요.
• 백성원·이근호 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
• 이정숙의 지위 확인. 이정숙은 전입자이면서 등기상 공유자입니다. 임차인이 아니라 공유자로 점유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 공유자 우선매수권. 최고가매수신고를 하더라도 공유자의 우선매수권 행사로 매수 지위가 대체될 수 있음을 전제로 입찰해야 합니다.
• 사용·수익 가능성. 낙찰 직후 건물 전체를 독점적으로 사용할 수 있다고 가정하지 말고, 공유자와 점유자의 사용관계를 확인하세요.
• 가격검증. 감정가 대비 17%라는 수치가 아니라 65분의25 지분의 실제 거래가치와 공유관계 해소비용을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 주거환경개선지구. 건축후퇴선 지정 여부와 향후 건축·대수선 가능 조건을 관할 부서에서 확인하세요.
• 현장조사. 소형차량 접근, 건물 관리상태, 실제 출입구와 층별 점유자, 공과금 및 수선 필요 여부를 직접 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “17% 할인”보다 먼저 볼 것은 지분과 점유다

최저가 24,168,000원만 보면 감정가 143,806,000원의 17%까지 떨어진 물건입니다. 하지만 낙찰자가 취득하는 것은 단독주택 전체가 아니라 65분의25 공유지분이고, 말소기준보다 먼저 전입한 백성원·이정숙·이근호의 점유 및 보증금 관계가 확정되지 않았습니다. 이정숙은 공유자이지만, 백성원과 이근호의 보증금이 존재한다면 낙찰가 외 인수부담이 발생할 수 있어 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.

여기에 공유자 우선매수권, 5회 유찰, 소유권 분산과 제한된 환금성이 동시에 겹칩니다. 등기상 후순위 가압류가 소멸한다는 사실만으로는 위험이 해소되지 않습니다. 가격은 낮아졌지만 권리와 점유의 불확실성은 그대로 남아 있습니다. 이 물건은 할인율이 아니라 선순위 전입자의 임대차 원본과 공유지분의 실제 활용 가능성을 확인한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있는 고난도 지분경매입니다.