청주지방법원 2026타경50042. 진천읍 교성리 375-7의 단독주택과 토지로, 토지면적은 149.0㎡입니다. 건물은 연와조 및 조립식판넬조 슬래브 및 판넬지붕의 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 권혁주이며, 상진새마을금고가 청구금액 24,778,190원으로 임의경매를 신청했습니다.
권리분석의 기준점은 2008.11.13. 설정된 상진새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 김성열 전세권과 진천신용협동조합 근저당권이 보이지만, 각각 2003.10.18.과 2008.11.17. 말소등기가 기재돼 있습니다. 따라서 현재 등기 흐름을 기준으로 매수인이 승계할 선순위 권리는 없고, 이후 전세권·근저당권·가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 교성리 375-7 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 연와조 및 조립식판넬조 슬래브 및 판넬지붕 2층 |
| 토지 | 대 149.0㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 권혁주 (2008.08.25. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 118,262,530원 / 82,783,000원 (1회 유찰·감정가 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 상진새마을금고 / 24,778,190원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 표시는 있으나 모두 말소 확인
말소기준권리는 2008.11.13. 상진새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 42,000,000원이고, 2009.10.14. 변경등기로 채권최고액이 56,000,000원으로 변경됐습니다. 이보다 앞선 김성열 전세권과 진천신용협동조합 근저당권은 각각 별도의 말소등기가 확인됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 정홍석 전체 및 제시외 1번·2번 | 2023.03.03. | 4,500원 | 2026.03.01. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
정홍석의 전입일은 말소기준권리인 2008.11.13.보다 늦은 2023.03.03.이므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 70% 할인보다 개별 시세 확인이 먼저
현재 최저매각가는 82,783,000원으로 감정가 118,262,530원의 70.0%입니다. 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 82,783,000원입니다. 다만 이 물건은 단독주택과 토지가 함께 매각되는 형태여서 건물 상태, 토지 형상, 도로 조건, 제시외 부분에 따라 개별 가격 편차가 커질 수 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차·1회 유찰 | 70.0% | 82,783,000원 | 188,201,361원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49.0% | 57,948,100원 | 212,589,233원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 40,563,670원 | 229,660,743원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 82,783,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,890,094원 |
| 2. 전세권 · 김성열 | 23,000,000원 | 23,000,000원 |
| 3. 근저당 · 진천신용협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 4. 근저당 · 상진새마을금고 | 42,000,000원 | 18,892,906원 |
| 5. 전세권 · 유춘은 | 38,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 박광선 | 20,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 90,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 진천농업협동조합 | 17,094,267원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권자 배당액은 80,892,906원, 미배당액은 188,201,361원이며 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국바이오마이스터고등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·아파트·임야 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 외벽은 벽돌·판넬 마감, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 샷시창입니다. 위생설비·급배수설비·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 149.0㎡이며 평지·정방형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 445,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·한국바이오마이스터고 상대보호구역·진천향교 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 확인. 김성열 전세권과 진천신용협동조합 근저당권의 말소등기가 현재 유효한지 등기사항전부증명서 원본으로 다시 확인하세요.
- 배당표 재검증. 말소된 권리가 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 매각물건명세서, 배당요구 내역, 채권계산서를 대조하세요.
- 임차인 현황 확인. 정홍석의 실제 점유 범위, 전입 유지 여부, 확정일자와 배당요구 효력을 현장에서 확인하세요.
- 제시외 부분 확인. 임차인의 점유 범위에 제시외 1번·2번이 포함돼 있으므로 매각 포함 여부와 소유관계, 철거·사용 제한 가능성을 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 연와조와 조립식판넬조가 혼재한 2층 건물이므로 누수, 균열, 지붕, 설비와 수선 상태를 직접 점검하세요.
- 토지 규제 확인. 상대보호구역과 역사문화환경보존지역을 포함하므로 증축·개축·용도변경 계획이 있다면 관할기관의 허용 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율과 별개로 인근 단독주택·토지의 개별 조건을 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 별개의 판단
이 사건은 매수인에게 넘어오는 권리가 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 선순위로 보이는 김성열 전세권과 진천신용협동조합 근저당권에는 말소등기가 있고, 임차인 정홍석도 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 82,783,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 권리가 포함돼 있고, 단독주택과 토지는 개별성이 큰 물건입니다. 감정가의 70.0%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 결론은 권리 인수는 0원, 배당과 가격은 원본 대조 후 판단입니다.
