청주지방법원 2026타경50052. 청주시 흥덕구 가경동 ‘가경이-편한세상’ 501동 1층 102호입니다. 용도는 데이터상 아파트이고, 감정요항도 “아파트”로 이용 중이라고 봅니다. 감정가는 632,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 442,400,000원입니다. 같은 단지 최근 실거래 평균이 637,500,000원이므로, 현재 회차의 실질취득 기준 가격은 시세 평균 대비 69.4%까지 낮아진 상태입니다.
다만 권리표를 단순히 “싸다”로만 읽으면 안 됩니다. 말소기준은 2016.08.16 한국스탠다드차타드은행 근저당권으로 제시되어 있고, 그 이후의 씨티은행·페퍼저축은행 근저당, 신용보증기금 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 동시에 notes에는 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 배당에서 먼저 차감될 수 있다는 경고가 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50052 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 가경동 1764 가경이-편한세상 501동 1층102호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 133.819㎡ · 지상15층 건물 내 제1층 제102호 |
| 소유자 | 이지희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 632,000,000원 / 442,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 297,606,889원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 단지 정보 | 가경이-편한세상 · 385세대 · 사용승인일 2008.09.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 SC은행 근저당
자료상 말소기준권리는 을구 10번 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 2016.08.16 채권최고액 310,800,000원으로 설정되었고, 이후 변경등기로 채권최고액 161,000,000원, 122,760,000원이 기재되어 있습니다. 그 뒤의 을구 12번 한국씨티은행, 을구 13번·14번 페퍼저축은행, 갑구 8번 신용보증기금 가압류, 갑구 9번 국 압류, 갑구 10번 청주시 압류, 갑구 11번 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 감정가는 평균 근처, 현재 최저가는 69.4%
같은 단지 ‘가경이-편한세상’ 유사면적 최근 실거래 12건입니다. 실거래 범위는 580,000,000원~730,000,000원, 평균은 637,500,000원입니다. 감정가 632,000,000원은 평균에 가까우나, 1회 유찰 후 최저가 442,400,000원은 평균의 69.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 133.82㎡ | 15 | 660,000,000원 |
| 2025.12 | 133.59㎡ | 4 | 650,000,000원 |
| 2025.10 | 133.82㎡ | 10 | 640,000,000원 |
| 2025.10 | 133.59㎡ | 3 | 625,000,000원 |
| 2025.09 | 133.59㎡ | 9 | 730,000,000원 |
| 2025.09 | 133.82㎡ | 3 | 595,000,000원 |
| 2025.04 | 133.82㎡ | 6 | 650,000,000원 |
| 2025.03 | 133.82㎡ | 15 | 635,000,000원 |
| 2025.03 | 133.82㎡ | 1 | 585,000,000원 |
| 2024.09 | 133.59㎡ | 3 | 580,000,000원 |
| 2024.09 | 133.82㎡ | 11 | 650,000,000원 |
| 2024.07 | 133.82㎡ | 6 | 650,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 637,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 442,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,824,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 운신새마을금고 | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 충청에너지서비스주식회사 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 256,800,000원 | 92,576,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 충청에너지서비스주식회사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 256,800,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 310,800,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사한국씨티은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 210,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 102,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 250,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자료상 채권 총액은 1,919,600,000원, 채권자 배당 합계는 435,576,000원, 부족액은 1,484,024,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, notes상 국세·지방세 압류 3건은 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 부족액 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 442,400,000원 | 435,576,000원 | 1,484,024,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 309,680,000원 | 304,544,480원 | 1,615,055,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 216,776,000원 | 212,941,136원 | 1,706,658,864원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주가로수도서관 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상15층 건물 내 제1층 제102호이며 사용승인일은 2008.09.12입니다.
- 설비. 도시가스 난방설비, 위생·급배수설비, 공동승강기설비를 갖춘 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(강서지구), 주거용지이며 공시지가는 1,140,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 false로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 자료상 인수액 0원이므로 현재 실질취득은 442,400,000원입니다. 시세 비교도 이 금액 기준으로 봐야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 목록은 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 대항력 있는 임차인을 단정할 자료도, 없다고 확정할 자료도 원본 확인 전에는 부족합니다.
- 세금 압류 확인. notes상 국세·지방세 압류 3건이 있습니다. 당해세 해당 시 0순위 차감으로 실제 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 등기 말소 내역 대조. 등기에는 과거 근저당권 설정과 말소가 함께 다수 기재되어 있으므로, 매각물건명세서와 등기부 원본의 최종 유효 권리를 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 실거래 표본에는 1층 거래가 585,000,000원으로 포함되어 있습니다. 현재 최저가는 이보다 낮지만, 층·상태·점유에 따른 가격 조정은 현장 확인 사항입니다.
맺으며 — “현재 가격은 좋지만, 원본 확인 전까지는 A 하단”
숫자로만 보면 매력은 분명합니다. 감정가 632,000,000원이 실거래 평균 637,500,000원과 거의 비슷한 수준인데, 1회 유찰로 최저가가 442,400,000원까지 낮아졌습니다. 자료상 매수인 인수액도 0원이므로 실질취득은 최저가와 같습니다. 다만 이 사건은 국세·지방세 압류 3건, 임대관계 미상, 배당표상 대규모 미배당이라는 확인 포인트가 겹칩니다. 결론은 가격은 합격, 원본 대조는 필수입니다.
