149,120,000원
서울남부지방법원 2024타경108115. 서울 구로구 고척동 남양팰리스 제2층 제204호, 대상면적 27.61㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 감정가 233,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 149,120,000원입니다. 표면상으로는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 물건은 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차권자 강미란의 보증금이 238,000,000원이기 때문입니다.
강미란은 2021.02.19 전입·점유를 시작하고 2021.02.26 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2022.02.03 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 마쳤습니다. 현재 가정 매각가에서는 집행비용 2,887,680원을 제외한 146,232,320원이 배당되고, 보증금 부족분 91,767,680원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가 149,120,000원에 미배당 인수액을 더한 금액은 240,887,680원으로, 보증금 238,000,000원 수준에 사실상 고정되는 대항력 인수형 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 강미란의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용이 있습니다. 이 조건이 실제로 이행되면 강미란 승계보증금의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 다만 이 확약은 해당 승계보증금에만 적용되며, 별도로 확인된 황용화의 점유·임대차관계까지 해소하는 내용은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경108115 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 경인로47다길 11-39, 제2층 제204호 (고척동, 남양팰리스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 대상면적 27.61㎡ · 지상6층 중 2층 |
| 소유자 | 김지연 (2021.03.22. 거래가액 238,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 149,120,000원 (6회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,684,643원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 위생·급배수·소화전·난방설비 |
| 사용승인 | 2020.07.27 · 총 18세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 포기
말소기준은 2022.02.03 시흥세무서장의 압류입니다. 이후 울산세무서장 압류, 구로구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 강미란은 말소기준보다 앞선 2021.02.19 전입·점유와 2021.02.26 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 인정된 임차권자입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명
주택도시보증공사는 강미란의 보증금 반환채권을 승계한 보증기관으로, 별도의 실제 임차인으로 더하거나 보증금 238,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다. 확인되는 실제 임차관계는 강미란과 황용화 2명입니다.
| 성명 / 사용부분 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강미란 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.02.19 확정 2021.02.26 배당요구 2023.03.24 | 238,000,000원 | 대항력 있음 말소기준 이전 전입 | 우선변제 확정일자·배당요구 | HUG 승계 실질 0원* 룰상 91,767,680원 |
| 황용화 204호 · 주거 | 전입 2024.03.07 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 보증금·확정일자 미상 | 승계 없음 금전 인수 없음 점유 확인 필요 |
* 실질 0원은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 경우에 한합니다. 조건이 이행되지 않으면 현재 회차 기준 미배당 91,767,680원, 실질취득 240,887,680원 구조로 되돌아갑니다.
③ 시세 비교 — 35.5%만 보고 싸다고 하면 안 된다
남양팰리스의 제시된 실거래 표본은 2건으로, 2022.01 거래 439,000,000원과 2022.12 거래 400,000,000원입니다. 평균은 419,500,000원이고 최저가 149,120,000원은 그 평균의 35.5%로 표시됩니다. 하지만 두 거래의 면적은 각각 53.5㎡와 58.96㎡로, 대상면적 27.61㎡와 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 53.5㎡ | 6층 | 439,000,000원 |
| 2022.12 | 58.96㎡ | 6층 | 400,000,000원 |
| 표본 평균 | 대상면적 불일치 | 2건 | 419,500,000원 |
따라서 419,500,000원을 대상 호실의 직접 시세로 놓고 “최저가가 35.5%이므로 싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 거래 시점도 2022년이고, 대상 호실보다 면적이 큰 표본뿐입니다. 확약 반영 실질취득가 149,120,000원이 적정한지는 27.61㎡와 유사한 고척동 다세대·도시형생활주택의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,680원 |
| 1. 임차인 강미란 보증금 | 238,000,000원 | 146,232,320원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 250,684,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
강미란 보증금의 미배당액은 91,767,680원입니다. 확약이 없으면 매수인이 인수할 금액이지만, 주택도시보증공사의 조건부 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동양미래대학교 북서측 인근이며, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 건물. 2020.07.27 사용승인된 총 18세대 도시형생활주택으로, 철근콘크리트구조 지상6층 건물입니다.
- 도로·토지. 북측 외곽공도와 접하고, 제2종일반주거지역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 실거래 표본이 2건뿐이고 대상 면적과 일치하지 않으며, 경매 통계상 평균 유찰 6회·매각률 0%로 가격대별 매수층 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 해당 사건과 강미란 보증금 전액에 적용되는지 확인하세요.
- 조건 불이행 시 상한 재계산. 확약이 이행되지 않으면 현재 회차 실질취득은 240,887,680원으로 상승합니다.
- 황용화 점유 확인. 보증금·확정일자·임대차계약·현재 점유 및 퇴거 의사를 현황조사와 현장에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택 표시 확인. 2021.03.22 등기된 민간임대주택 등록 표시의 매각 후 처리와 잔존 효력을 원본 서류로 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당표가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 시세 재조사. 53.5㎡·58.96㎡ 거래를 27.61㎡ 대상 호실에 그대로 적용하지 말고, 같은 면적대의 최신 다세대·도시형생활주택 거래로 응찰가를 산정하세요.
- 명도·관리비. 확약은 보증금 반환채권을 해소하는 장치이지 현재 점유자의 인도까지 자동으로 완료하는 장치는 아닙니다. 점유와 공용관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수는 해소되지만, 가격 검증은 남는다”
이 사건의 핵심은 두 층으로 나뉩니다. 첫째, 강미란의 대항력 있는 보증금 238,000,000원은 원래 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 현재 회차에서도 확약이 없다면 실질취득은 240,887,680원입니다. 둘째, 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 이 주된 인수 위험은 0원*으로 해소됩니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트가 확인되는 것은 아닙니다. 6회 유찰됐지만 제시된 실거래는 2022년의 더 큰 면적 2건뿐이며 대상 27.61㎡와 맞지 않습니다. 황용화의 보증금·확정일자·점유 상태와 민간임대주택 표시, 세금 압류도 확인해야 합니다. 결론은 주된 인수는 확약 조건부 해소, 가격과 확약 밖 권리는 보수적 재검증입니다.
