대구지방법원 2025타경31246. 대구 달서구 두류동 1237-7의 토지와 2층 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층으로 1992년 9월 3일 사용승인됐고, 감정평가 당시 1층과 2층 모두 주택으로 이용 중입니다. 토지는 142㎡의 대지이며 제2종일반주거지역에 속합니다. 현재 소유자는 변양수 지분 4분의 2, 변우수 지분 4분의 1, 변동수 지분 4분의 1의 공유 형태입니다.
권리구조는 가격만큼 복잡하지 않습니다. 2016년 4월 4일 설정된 한국주택금융공사의 채권최고액 464,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 조사된 최원제의 전입신고는 말소기준보다 약 5년 뒤인 2021년 2월 22일이므로 대항력은 없습니다. 배당모형상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31246 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 두류동 1237-7 · 두류남3길 34-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 1·2층 주택 이용 |
| 토지 | 대 142㎡ · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 변양수 4분의 2 · 변우수 4분의 1 · 변동수 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 278,930,680원 / 46,879,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 108,419,815원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 전입, 인수 0원
말소기준은 2016년 4월 4일 한국주택금융공사 근저당입니다. 근저당의 채권최고액은 464,000,000원으로 감정가와 현재 최저가를 모두 웃돌지만, 배당받지 못하는 잔액이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 현재 최저가 배당모형에서 한국주택금융공사 미배당액은 418,364,822원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
| 조사 대상 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최원제 | 2021.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 조사 대상은 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가의 16.8%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가는 278,930,680원, 현재 최저매각가는 46,879,000원입니다. 5회 유찰로 최저가가 감정가의 16.8%까지 하락했습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 동일 용도·인근 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 감정요항표에는 본건 토지까지 일반 차량 출입이 어렵다고 기재돼 있습니다. 토지 도로접면도 ‘세로한면(불)’로 분류돼 있으며, 1992년 사용승인된 시멘트벽돌조 주택이라는 점도 일반적인 집합건물보다 매수층과 금융 활용 범위를 좁힐 수 있습니다. 5회 유찰은 이러한 개별 조건을 시장이 반복적으로 가격에 반영했을 가능성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,879,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,243,822원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 464,000,000원 | 45,635,178원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 공제 후 매각대금 전액이 한국주택금융공사 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 418,364,822원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 46,879,000원 | 45,635,178원 | 418,364,822원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 32,815,299원 | 31,824,624원 | 432,175,376원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 22,970,709원 | 22,157,236원 | 441,842,764원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구남중학교 남측 근거리에 위치하며, 주변은 간선도로변 상가지대와 후면의 단독주택·다세대주택·아파트 등 일반 주택지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 시가지 내에 있고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통을 포함한 전반적인 교통여건은 양호한 편이지만, 본건 토지까지 일반 차량 출입은 어렵습니다.
- 건물. 1992.09.03 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 치장벽돌 및 몰탈 위 페인트 마감이며 급·배수시설과 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 대 142㎡, 완경사 사다리형 토지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 913,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 차량 진입의 어려움, 1992년식 저층 주택, 제시외 건물 포함, 5회 유찰 이력이 겹쳐 일반적인 아파트보다 매수층이 좁을 가능성이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 차량 진입 실측. 감정평가서상 일반 차량 출입이 어렵습니다. 진입로 폭·경계·주차 가능 여부를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 토지와 건물은 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 구조·면적·이용상태와 철거 또는 보수 필요성을 원본 감정평가서에서 확인하세요.
- 점유 및 명도. 최원제의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 실제 점유 범위와 명도 협의 가능성을 조사해야 합니다.
- 금지사항 부기등기. 한국주택금융공사 동의 없는 제한행위를 금지하는 부기등기의 매각 후 말소처리 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인하세요.
- 공유자 및 인도 대상. 현재 소유자는 변양수·변우수·변동수의 공유 형태입니다. 실제 거주자와 인도 협상 상대를 현황조사서 및 현장에서 특정해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율이 아니라 인근 단독·다세대 토지·건물 거래와 임대수익, 수선비를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 싸다고 단정할 단계는 아니다
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2016년 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 2021년 전입한 최원제는 후순위여서 대항력이 없습니다. 현재 최저가와 추가 유찰 시나리오 모두 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 승부처는 권리가 아니라 환금성과 현장성입니다. 감정가 278,930,680원짜리 물건이 5회 유찰돼 46,879,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 표현할 수 없습니다. 일반 차량 출입의 어려움, 1992년식 2층 주택, 제시외 건물 포함, 공유자 구조를 감안하면 권리상 인수 0원과 시장성은 별개의 문제입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장·시세 재검증 후 판단입니다.
