대구지방법원 2025타경31264. 대구 현풍 테크노폴리스 상업지역에 위치한 엠타워 3층 301호로, 집합건축물관리대장상 소매점이며 감정평가 당시에는 공실상태였습니다. 소유자 송유지는 2020.07.08. 거래가액 360,000,000원에 취득했고, 같은 날 이곡새마을금고 앞으로 채권최고액 612,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.02.17. 엠씨아이대부주식회사로 이전된 뒤 2025.05.09. 임의경매가 개시됐습니다.
권리 자체는 단순한 편입니다. 2016년 농협은행 근저당 2건은 2020.06.23. 말소됐고, 2020.06.23. 남대구새마을금고 근저당도 2020.07.08. 일부포기를 원인으로 말소등기가 기록돼 있습니다. 현재 말소기준권리보다 앞서 존속하는 인수권리는 확인되지 않으며, 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리보다 점유 확인과 상가의 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31264 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 489-3 엠타워 제3층 제301호 도로명: 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노상업로 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 집합건축물관리대장상 소매점 · 감정평가 당시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 중 3층 · 사용승인일 2016.12.19 · 승강기 2대 |
| 소유자 | 송유지 (2020.07.08. 거래가액 360,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 49,244,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 557,908,530원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.07.08. 이곡새마을금고 근저당권입니다. 이후 근저당권은 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 해당 근저당권부채권에는 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 2025.05.09. 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다. 배당 가정상 매수인이 인수하는 권리는 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 확정일자·배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이동석 점유 부분·용도 미상 | 2020.07.23 | 보증금 미상 월 100,000원 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이동석의 전입일은 말소기준일 2020.07.08.보다 늦은 2020.07.23.이므로 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력이 없으므로 보증금이 미배당되더라도 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 계산상 실질취득액은 최저가 49,244,000원 + 인수 0원 = 49,244,000원입니다.
② 가격 분석 — 16.81%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 49,244,000원으로 감정가 293,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건은 이미 5회 유찰된 근린시설입니다. 반복 유찰은 감정가가 실제 수요와 맞지 않거나, 공실 상가의 수익성·점유·관리 상태에 대한 시장의 부담이 크다는 신호로 해석해야 합니다.
등기상 확인되는 거래가액은 소유자가 취득한 2020.07.08.의 360,000,000원입니다. 그러나 이는 현재 매각기일보다 앞선 과거 거래로, 현재 시세를 그대로 나타내는 비교가격으로 사용할 수 없습니다. 최근 거래나 임대수익을 뒷받침하는 자료 없이 최저가가 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 49,244,000원 | 47,957,608원 | 12,012,042,392원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 34,470,800원 | 33,450,326원 | 12,026,549,674원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 24,129,560원 | 23,295,228원 | 12,036,704,772원 |
③ 예상배당표 (매각가 49,244,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,286,392원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 6,540,000,000원 | 47,957,608원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 남대구새마을금고 | 1,908,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 이곡새마을금고 | 612,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정상 총 채권액은 12,060,000,000원, 채권자 배당액은 47,957,608원, 미배당액은 12,012,042,392원입니다. 신청채권자 엠씨아이대부주식회사의 청구액은 557,908,530원이지만 해당 가정에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소등기와 공동담보 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구포산초등학교 남동측 인근의 현풍 테크노폴리스 내에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지·상업시설·학교·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 북서측으로 왕복 6차선 테크노상업로가 통과하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물관리대장상 301호 용도는 소매점이지만 감정평가 당시 공실상태였습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 30m, 남동측 약 15m 포장도로와 접하고 북동측으로 약 10m 보행자도로와 접합니다. 부지는 평탄한 상업용 건부지입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·상업구역· 연구개발특구에 포함되며 공시지가는 ㎡당 2,867,000원입니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공실 소매점이고 이미 5회 유찰됐습니다. 최저가 하락폭보다 실제 임차수요와 재매각 수요가 제한될 가능성을 중점적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 현황 재확인. 감정평가상 공실과 현황조사상 이동석 전입 기록이 엇갈립니다. 매각기일 전 현장 방문으로 영업 여부·내부 물품·출입 가능 여부를 확인하세요.
- 임차관계 원본 확인. 이동석의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분을 매각물건명세서 및 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 말소등기와 배당표 대조. 농협은행·남대구새마을금고 근저당의 말소 기록과 배당 가정표가 일치하는지, 신청채권자 배당액이 0원으로 계산된 이유를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당이 305호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 물건의 매각·배당 진행과 채권 배분 방식을 확인하세요.
- 상가 수익성 검증. 예상 임대료·공실기간·관리비·원상복구비와 소매점으로서의 가시성 및 동선을 직접 조사해 적정 입찰가를 산정하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 매수인이 사실상 부담할 수 있는 비용을 관리주체와 관계기관에서 확인하세요.
- 최저가 착시 경계. 감정가 대비 16.81%라는 비율만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말고, 최근 거래·임대수익·대체 상가 가격을 별도로 조사하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 매력”은 별개다
이 물건은 말소기준 이후 전입한 임차인 1명으로 대항력이 없고, 현재 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수형 물건은 아니지만, 감정상 공실인 소매점에 전입자 기록이 존재하고 배당 가정과 말소등기 사이에도 원본 대조가 필요한 지점이 있습니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 최저가가 49,244,000원까지 내려왔어도 이미 5회 유찰됐고, 현재 시세를 뒷받침하는 최근 거래나 임대수익 자료가 없습니다. 2020년 취득가 360,000,000원은 현재 가격 판단의 직접 근거가 될 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 점유·배당 확인과 환금성 위험은 높다입니다. 싸게 보이는 숫자보다 공실을 감당할 수 있는 수익성과 출구전략이 먼저 확보돼야 합니다.