서울남부지방법원 2024타경108122. 강서구 화곡동 늘예솔하우스 제7층 제702호, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 소유자 김지연은 2021년 4월 1일 매매를 원인으로 거래가액 235,000,000원에 취득했고, 같은 달 김민용이 건물 전부를 보증금 235,000,000원에 임차했습니다. 임차인의 확정일자는 2021년 3월 24일, 주민등록 및 점유개시는 2021년 4월 15일입니다.

말소기준권리는 2022년 2월 8일 시흥세무서장이 한 압류입니다. 김민용의 주민등록과 점유는 이보다 앞선 2021년 4월 15일이므로 대항력이 있습니다. 이후 확정일자와 배당요구도 갖췄지만, 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 배당 가능액은 보증금 전액에 못 미칩니다. 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약 조건

과거 우리자산신탁주식회사와 수협은행 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유권은 김지연에게 있고, 2021년 4월 15일 민간임대주택등기가 함께 기재됐습니다. 이후 김민용의 전입·점유, 2022년 국세 압류, 2023년 추가 압류와 임차권등기, 2024년 주택도시보증공사의 강제경매 순으로 이어집니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 김민용 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인으로 표시된 주체이므로 김민용의 보증금 235,000,000원과 별개의 보증금으로 추가 합산해서는 안 됩니다. 동일 보증금 채권의 승계 관계로 보아야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 282,000,000원, 현재 최저가는 180,480,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 5회 유찰된 오피스텔이고, 동일 물건과 비교할 최신 실거래 원본을 별도로 대조해야 합니다. 따라서 현재 최저가를 근거로 곧바로 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

또한 확약 조건이 이행되지 않는다면 최저가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 증가합니다. 제공된 시나리오에서 6회 유찰 시 매수인 인수액은 93,437,376원, 7회 유찰 시 121,909,901원입니다. 낙찰가가 내려가도 매수인의 총 부담은 낮아지지 않는 대항력 인수형의 특성이 그대로 나타납니다. 이번 사건은 오직 확약 조건이 이를 해소합니다.

* 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 경우.

④ 예상배당표 (매각가 180,480,000원 가정)

현재 최저가 기준 임차인 미배당액은 57,846,720원입니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 매수인 인수 대상이지만, 이번 매각은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 집합건축물대장상 오피스텔이며 철근콘크리트구조, 지하1층·지상12층 건물의 제7층 제702호입니다. 사용승인일은 2020.12.03입니다.
• 입지. 서울월정초등학교 남동측 근거리에 위치하며 아파트·오피스텔·다세대주택· 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 까치산역 2·5호선이 있습니다.
• 도로·토지. 남측으로 폭 약 6m 포장도로와 접하고, 인접 필지와 도로가 대체로 등고평탄한 사다리형 토지입니다. 토지면적은 175.9㎡, 공시지가는 ㎡당 5,858,000원입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역· 과밀억제권역·진입표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본적인 위생·급배수·난방· 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 환금성. 5회 유찰된 오피스텔이므로 감정가 대비 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 실거래와 임대수요를 직접 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 김민용과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 범위, 효력 발생 조건, 제출 주체와 서류 상태를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰대금 납부 전후 어느 시점에 말소되는지, 말소촉탁 또는 별도 신청이 필요한지 법원 기록과 등기 원본을 대조하세요.
• 중복 보증금 합산 금지. 실제 임차인은 김민용 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권승계인입니다. 보증금 235,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택 등록 표시가 매각 후 어떻게 처리되는지 매각조건과 등기부를 확인하세요.
• 가격 원본 대조. 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 오피스텔의 최신 실거래·매물·임대료를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 점유 상태와 열쇠 인도, 명도 협의 필요성을 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 체납액과 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서와 임차권 말소 관련 법원 기록을 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약이 권리 구조를 바꾼다”

이 물건은 표면적으로 보면 보증금 235,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서 57,846,720원이 미배당되는 인수형 경매입니다. 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 쉽게 낮아지지 않는 구조입니다.

그러나 이번 사건에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다. 그 조건이 완전히 이행되면 매수인 인수는 0원*, 실질취득은 낙찰가 중심으로 정리됩니다. 반대로 조건의 이행이 불완전하면 57,846,720원의 위험이 다시 살아납니다.

권리는 조건부 해소, 가격은 별도 검증. 5회 유찰과 감정가 64%라는 숫자보다 중요한 것은 확약 원문·임차권 말소 절차·실거래 가격을 입찰 전에 하나씩 확인하는 것입니다.