부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경50097 · 청주지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트조 22.74㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

46,900,000원 4,690만 감정가 67,000,000원

감정가의 70% 2026-06-30 낙찰

낙찰일

06-30 낙찰 완료

청주지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

469만원

최저가의 10% · 4,690,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 6,700만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 46900000원보다 임차보증금 인수 부담 60000000원 기준으로 판단해야 하는 오피스텔

가격 최저가는 46900000원이지만 대항력 임차보증금으로 실질취득 기준은 약 60000000원
권리 정경은 임차권은 대항력 有·우선변제 有로 매수인 인수 가능성 존재
리스크 배당 부족분 14344200원 발생 가능성과 임차인 관계 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차인 정경은의 임차보증금 60,000,000원이 핵심 변수입니다. 최저가 46,900,000원만 보면 낮아 보이지만, 배당 부족분이 발생하면 매수인 실질취득은 약 60,000,000원 수준으로 고정될 수 있어 가격 메리트 판단은 최저가가 아니라 인수 부담을 기준으로 해야 합니다.

감정가

67,000,000원

오피스텔

최저가

46,900,000원

1회 유찰

실질취득

60,000,000원

보증금 인수 기준

인수 위험

14,344,200원+

미배당 보증금

청주지방법원 2026타경50097 사건은 청주시 흥덕구 강서동 레지던스 마리 506호 오피스텔입니다. 등기상 말소기준권리는 2011년 설정된 우리은행 근저당권들이지만 현재 해당 근저당권은 등기부상 말소 상태입니다. 이후 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 8번 임차권등기가 말소기준보다 앞선 임차권으로 확인되어 권리분석의 중심은 임차보증금 인수 여부입니다.

물건 개요

사건번호	청주지방법원 2026타경50097
소재지	충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505 레지던스 마리 5층506호
용도 / 이용상태	오피스텔 · 공동주택(연립주택, 원룸, 화장실1) 이용중
소유자	안명수
감정가 / 최저가	67,000,000원 / 46,900,000원
신청채권자 / 청구	정경은 / 60,000,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 확인

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
정경은	60,000,000원	有	有	인수 가능

임차인은 2021.08.10 전입 및 확정일자를 갖추고, 2024.08.12 임차권등기가 완료되었습니다. 보증금 60,000,000원 중 현재 회차 최저매각가 기준 배당 가능액은 45,655,800원으로 계산되어 부족분 14,344,200원이 발생합니다. 따라서 매수인은 낙찰가가 낮아져도 부족분 증가로 인해 총 실질취득액이 약 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다.

⚠️ 보증금 인수형 구조 최저가 46,900,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 매수인 부담이 합산되어 실질취득은 약 60,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,244,200원
임차인 정경은 보증금	60,000,000원	45,655,800원
미배당 보증금	14,344,200원	매수인 부담 가능
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

낙찰가 vs 실질취득

최저가 46,900,000원보다 실질취득 기준 60,000,000원이 핵심 판단 금액입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 청주 시외버스터미널 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 양호합니다.
규제. 준주거지역이며 공시지가 1,645,000원/㎡입니다.
환금성. 레지던스 마리는 총 24세대, 2011년 준공으로 소규모 오피스텔입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

최저가 착시 주의. 낙찰가가 낮아져도 대항력 임차보증금 인수 부담을 반영해야 합니다.
임차인 권리 확인. 정경은 임차권은 대항력 및 우선변제권이 확인되어 배당 부족분 위험이 있습니다.
관계 확인. 임차인이 등기부상 권리자와 동일 인물로 표시되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 대조해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수금액이 먼저다”

이 물건은 감정가 대비 최저가가 내려온 상태지만, 권리의 핵심은 가격이 아니라 임차보증금입니다. 대항력 있는 임차보증금 60,000,000원이 존재하므로 단순히 46,900,000원에 취득한다고 볼 수 없습니다. 임차권 관련 사실관계와 보증금 인수 여부를 확인하지 않는다면 예상과 다른 실질취득 비용이 발생할 수 있는 사건입니다.

부동산강제경매

보증금 인수 가능성이 핵심 — 청주 레지던스 마리 506호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 확인

③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수금액이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (7장)

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