대구지방법원 2025타경31270. 성주군 선남면 문방리 907의 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 면적 2,079㎡, 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용입니다. 소유자 고영민은 2021.05.14. 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 660,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
기준권리 뒤에는 중소기업은행의 추가 근저당, 국세·공공기관 압류, 여러 금융기관의 가압류와 경매개시결정이 이어집니다. 모두 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 주식회사 하이미트도 말소기준일 이후인 2021.08.27. 전입했으므로 보증금 50,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 월차임은 1,500,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31270 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 문방리 907 · 경상북도 성주군 선남면 문방1길 102 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 2,079㎡ · 공업용 |
| 토지 형상 / 접면 | 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 고영민 (2021.05.14. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 941,495,000원 / 322,932,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 722,996,242원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 현존 기준권리 뒤의 권리는 소멸
초기의 선남농업협동조합 근저당 2건은 2018.12.04. 말소됐고, 이해숙 명의로 설정됐던 중소기업은행 근저당 2건은 2019.02.22. 말소됐습니다. 서금덕 명의의 중소기업은행 근저당도 2021.05.14. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 을구 10번 중소기업은행 근저당 660,000,000원입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 하이미트 | 2021.08.27. | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 하이미트의 전입일은 2021.08.27.로 말소기준일인 2021.05.14.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금 승계도 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제 가능성은 별도 서류로 점검해야 합니다. 다만 우선변제 여부와 관계없이 대항력이 없어 미배당 보증금을 매수인에게 청구할 수 있는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 322,932,000원으로 감정가 941,495,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 명목상 가격은 크게 낮아졌지만, 권리분석상 인수금이 없으므로 실질취득액도 322,932,000원입니다.
그러나 동일하거나 유사한 공업용 부동산의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않았습니다. 따라서 최저가가 시세보다 낮은지, 감정가 자체가 시장가격을 적절히 반영했는지는 확인할 수 없습니다. 특히 이 사건은 주거용 집합건물이 아니라 토지와 건물, 제시외 건물을 함께 취득하는 공업용 부동산입니다. 토지의 도로 조건, 건축물의 적법성, 공장설립 및 배출시설 규제, 실제 사용 가능성이 가격에 직접 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 322,932,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,321,048원 |
| 2. 선남농업협동조합 근저당 | 1,170,000,000원 | 317,610,952원 |
| 3. 선남농업협동조합 근저당 | 104,000,000원 | 0원 |
| 4. 중소기업은행 근저당 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 5. 중소기업은행 근저당 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 중소기업은행 근저당 | 660,000,000원 | 0원 |
| 7. 말소기준 근저당 · 중소기업은행 | 660,000,000원 | 0원 |
| 8. 후순위 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농협은행 | 82,019,415원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 토스뱅크 | 7,078,133원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 328,077,660원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 농협은행 | 33,326,898원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시나리오상 총 채권액은 4,484,502,106원, 채권자 배당액은 317,610,952원, 미배당액은 4,166,891,154원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있어 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다. 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지이용·매각물건명세서 기준)
- 토지. 공장용지 2,079㎡로 현재 이용상황은 공업용입니다. 완경사의 부정형 토지이며 도로 접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 90,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 포함되고 성장관리계획구역과 공장설립승인지역에도 포함됩니다. 농업진흥구역과 농림지역에는 접합니다.
- 환경·시설 제한. 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 현재 또는 향후 공장 업종이 허용되는지, 배출시설 설치가 가능한지는 관할 기관 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 목록 2·3 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 표시돼 있습니다. 위반사항은 무단증축과 무단축조 가설건축물이며, 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당에는 문방리 907 토지와 주2동, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-56호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 후순위 근저당에는 제2023-143호가 기재돼 있어 매각 대상과 담보 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 환금성. 공업용 토지와 여러 건물의 일괄매각은 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한됩니다. 최근 실거래 비교 근거도 없어 향후 재매각 가격과 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원인과 처리비용. 목록 2·3 건물의 무단증축·무단축조 범위, 시정명령, 원상복구 가능성, 이행강제금 부과 여부를 성주군에 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 주1동·주2동·주3동과 제시외 건물, 공장 및 광업재단 저당법상 목록이 실제로 어디까지 매각에 포함되는지 현황도와 감정평가서 원본을 대조하세요.
- 임차인 명도. 주식회사 하이미트는 대항력이 없지만 실제 점유 중이라면 명도 일정, 사업장 이전, 시설물 반출과 보증금 반환 관계를 협의해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 존재하면 매각대금에서 우선 차감됩니다. 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 배당표 재산정. 과거 말소된 근저당이 배당 시나리오에 포함돼 있으므로 현존 등기, 공동담보 배당, 채권계산서에 맞춰 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
- 가격 검증. 최저가 322,932,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 인근 공장용지 거래사례와 건물 철거·보수비, 위반사항 처리비를 반영해 상한가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지이용계획확인서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건의 대항력 판단은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.05.14. 중소기업은행 근저당이고, 임차인은 그 이후 전입해 보증금 승계가 없습니다. 따라서 권리분석상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 322,932,000원입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 권리 인수가 아닙니다. 목록 2·3 건물의 위반사항, 제시외 건물, 공장 및 광업재단 공동담보, 국세·지방세 압류, 공업용 토지의 규제와 제한된 환금성, 과거 말소 근저당이 포함된 배당 시나리오를 모두 다시 확인해야 합니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 34.3%만 보고 가격 메리트를 인정해서도 안 됩니다. 권리 인수는 통과, 현장·서류·가격은 보류. 입찰 전 위반건축물 처리비와 실제 사용 가능성을 금액으로 확정할 수 있을 때만 접근할 사건입니다.