대구지방법원 2025타경31367. 이 물건은 대구 서구 비산동 209-10의 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택(3가구)이고, 토지는 53.0㎡의 대지입니다. 현재 등기상 소유자는 정외늠과 주식회사대원이 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 주식회사대원은 이 사건의 강제경매개시결정 채권자로도 기재돼 있습니다.
등기 자체만 보면 현재 남아 있는 근저당권이나 압류는 확인되지 않고, 과거 한국주택은행 근저당과 현대할부금융 가압류, 신한카드 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다. 그러나 이 사건의 실질적인 권리분석 중심은 등기부가 아니라 점유 임차인 2명의 미상 보증금입니다. 전입시점이 각각 2006.11.06과 2021.11.19로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 우선변제 및 낙찰자 승계액은 최종적으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31367 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 209-10 · 대구광역시 서구 달서로18길 32-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택(3가구) |
| 토지 | 대 53.0㎡ · 제3종일반주거지역 · 공시지가 1,003,000원/㎡ |
| 소유자 | 정외늠 2분의 1 · 주식회사대원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 173,096,000원 / 29,092,000원 (5회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 주식회사대원 · 채권액 미상 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거의 근저당권과 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 말소기준으로 제시된 것은 2025.06.05 강제경매개시결정입니다. 문제는 정신생과 김문영의 전입일이 모두 그보다 앞선다는 점입니다. 다만 보증금·확정일자 정보가 없으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 실질취득액 계산 금지
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정신생 | 1층 | 2006.11.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김문영 | 2층 | 2021.11.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 29,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.2% 추정) | - | 923,656원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사대원 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,168,344원 |
위 배당은 제공된 계산값으로, 채권액 미상인 주식회사대원 채권과 임차인 보증금, 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다. 표의 매수인 인수 산정값은 0원이지만, 정신생·김문영의 보증금 자체가 미상이므로 실제 인수 위험까지 0원이라고 해석할 수 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 29,092,000원 | 28,168,344원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 20,364,400원 | 19,597,841원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 14,255,080원 | 13,598,489원 | 0원 |
낙찰가가 29,092,000원에서 20,364,400원, 14,255,080원으로 내려가는 것은 확인되지만, 보증금이 미상인 임차인이 존재하는 이상 낙찰가 하락이 그대로 실질취득비용 하락을 의미하지는 않습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 그 금액은 별도의 매수인 부담이 될 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 비산동 소재 대구제일고등학교 남동측 인근으로, 다세대주택과 단독주택 등이 형성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택(3가구)입니다. 시멘트벽돌조 스라브지붕 3층 건물로 외벽은 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 도시가스 공급 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지 53.0㎡, 완경사·사다리형·소로한면 조건이며 제3종일반주거지역입니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제. 주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제3종일반주거지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단독주택 3가구와 토지를 일괄매각하는 구조이고 5회 유찰된 상태입니다. 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어 감정가 할인율만으로 환금성과 적정가를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정신생 보증금 확인. 1층 점유, 전입일 2006.11.06. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다.
- 김문영 보증금 확인. 2층 점유, 전입일 2021.11.19. 역시 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 같은 위험이 남습니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더해 총 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 5회 유찰을 가격 메리트로 단정 금지. 29,092,000원은 감정가 대비 크게 낮지만 실거래 자료가 없고 임차보증금도 미상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 조건을 매각 대상 원본과 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인이 2명 확인되므로 각 층의 점유관계와 인도 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차인의 전입·보증금·확정일자 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “17% 최저가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 사건은 감정가 173,096,000원이 5회 유찰돼 최저가 29,092,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크게 보이지만, 현재 확인되는 실제 임차인 2명의 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 두 사람의 전입일은 현재 말소기준으로 제시된 2025.06.05보다 빠르므로, 대항력 가능성과 미배당 보증금 승계 여부를 해소하기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 최저가가 얼마까지 내려가는지를 보는 것보다 정신생·김문영의 보증금과 권리관계를 먼저 확인해야 합니다. 실거래 자료도 없어 현재 가격이 시장보다 낮다는 판단 근거도 부족합니다. 등기상 권리는 단순하지만 임차인 인수 위험은 미상, 가격 판단도 보류가 필요한 고위험 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
