41,560,000원
대구지방법원 2025타경31367. 대구 서구 비산동 209-10의 토지와 3층 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택 3가구이고, 토지는 53.0㎡의 대지입니다. 현재 소유권은 정외늠과 주식회사대원이 각각 2분의 1씩 공유하며, 공유자인 주식회사대원이 채권자로 강제경매를 신청했습니다.
등기부만 보면 복잡해 보이는 옛 권리가 여러 건 등장합니다. 그러나 1994년 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2015.03.09 말소됐고, 1998년 현대할부금융 가압류도 1999.12.17 해제·말소됐습니다. 황희재 지분에 대한 2023년 신한카드 강제경매등기도 2024년 주식회사대원의 지분 취득과 함께 말소됐습니다. 현재 등기상 근저당과 압류는 확인되지 않습니다.
문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 1층 정신생은 2006.11.06, 2층 김문영은 2021.11.19 전입했고, 두 날짜 모두 현재 경매개시결정일인 2025.06.05보다 빠릅니다. 하지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 결론 내릴 수는 없습니다. 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31367 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 209-10 · 대구광역시 서구 달서로18길 32-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택(3가구) |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 스라브지붕 3층 · 외벽 타일 및 몰탈 위 페인팅 · 새시창 |
| 토지 | 대 53.0㎡ · 제3종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 1,003,000원/㎡ |
| 소유자 | 정외늠 2분의 1 · 주식회사대원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 173,096,000원 / 41,560,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사대원 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 옛 권리는 말소, 현재 위험은 점유자
임차인·점유 현황 — 실제 점유자 2명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정신생 | 1층 | 2006.11.06 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김문영 | 2층 | 2021.11.19 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
두 신고는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 점유자 2명에 관한 조사입니다. 임대차계약이 유효하고 대항력이 인정된다면, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 수렴할 가능성도 있습니다.
② 최저가와 실질취득 — 감정가 24%가 곧 할인은 아니다
이 사건은 이미 4회 유찰돼 최저매각가가 41,560,000원까지 내려왔습니다. 이후 유찰 시나리오도 29,092,000원과 20,364,400원으로 낮아집니다. 그러나 이는 법원 최저가의 변화일 뿐, 점유자 보증금이 확인되지 않은 상태에서의 실질취득비용 감소를 의미하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 확인채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 41,560,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 29,092,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 20,364,400원 | 0원 |
비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가나 최저가가 현재 시세보다 낮은지 판단할 근거도 없습니다. 따라서 “감정가의 24.01%이므로 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 다회유찰, 단독주택 3가구라는 비표준 용도, 임차보증금 미상이 동시에 겹쳐 있어 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,148,080원 |
| 한국주택은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 현대할부금융 가압류 | 7,917,957원 | 7,917,957원 |
| 신한카드 강제경매 | 미상 | 0원 |
| 주식회사대원 강제경매 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,493,963원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구제일고등학교 남동측 인근이며, 다세대주택과 단독주택이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 시멘트벽돌조 스라브지붕 3층의 단독주택으로 3가구가 이용하는 구조입니다.
- 토지. 53.0㎡의 대지로 완경사·사다리형이며 소로에 한 면이 접합니다. 공시지가는 1,003,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 정형화된 공동주택 호수가 아닌 3가구 단독주택과 소규모 토지의 일괄매각이며, 이미 4회 유찰된 점을 감안해 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정신생 임대차 확인. 1층 실제 점유, 전입 유지 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 김문영 임대차 확인. 2층 실제 점유, 전입 유지 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력이 인정되는 점유자의 미배당 보증금을 낙찰가에 더해 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 말소등기 원본 대조. 1994년 근저당, 1998년 가압류, 2023년 강제경매등기의 말소 여부를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 정외늠과 주식회사대원이 각 2분의 1을 보유하고 있으므로 매각대상 지분과 토지·건물 일괄매각 범위를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 토지 권리 확인. 건물과 함께 매각되는 53.0㎡ 토지의 최신 등기사항과 공동담보·지분관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장조사. 3가구별 출입구·점유구획·도시가스와 난방설비 상태, 무단 증축이나 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료와 임차보증금이 확인되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “최저가는 낮지만, 취득원가는 보이지 않는다”
이 물건은 등기부만 보면 과거 권리들이 정리된 단순한 구조입니다. 그러나 경매에서 매수인이 실제로 부담하는 비용은 등기부만으로 결정되지 않습니다. 정신생과 김문영은 모두 현재 말소기준일보다 앞서 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력과 미배당 보증금 승계액은 가능·미상이며, 매수인의 실질취득비용도 산정할 수 없습니다.
감정가 173,096,000원이 4회 유찰돼 41,560,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보입니다. 하지만 비교 가능한 실거래가 없고, 보증금이 최저가보다 큰지조차 알 수 없습니다. 대항력이 인정되는 보증금이 낙찰가를 넘는다면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 등기상 권리는 정리, 점유관계는 미해결. 두 임대차의 계약내용이 확인되기 전에는 최저가만 보고 접근할 수 없는 D등급 고위험 물건입니다.