144,768,000원
서울남부지방법원 2024타경109651. 서울 강서구 화곡동 월정로30나길 16의 제4층 제402호, 건축물대장상 다세대주택입니다. 현 소유자 최정민은 2021년 3월 12일 매매를 원인으로 2021년 3월 22일 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 210,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류가 2022년 6월 29일 설정됐고, 이 압류가 현재 분석의 말소기준권리입니다.
문제는 임차관계가 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 임차인 백이솔은 2021년 2월 8일 임대차계약을 체결했고, 확정일자는 2021년 2월 10일, 전입 및 점유개시는 2021년 3월 12일입니다. 따라서 2022년 6월 29일 말소기준 압류보다 선순위인 대항력 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경109651 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 월정로30나길 16, 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 건축물대장상 다세대주택 · 지하1층/지상4층 중 제4층 제402호 |
| 소유자 | 최정민 (2021.03.22. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 226,200,000원 / 144,768,000원 (6회 유찰 · 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준 | 2022.06.29. 갑구 9번 압류 · 국민건강보험공단 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만 ‘포기·말소 조건’이 붙었다
백이솔의 전입일 2021.03.12는 말소기준 2022.06.29보다 빠릅니다. 보증금은 210,000,000원, 확정일자는 2021.02.10이고 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 함께 기재돼 있습니다. 승계인은 같은 보증금 채권의 승계 관계이므로 보증금 210,000,000원을 별도로 다시 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백이솔 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2021.03.12 2021.02.10 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 승계 |
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 144,768,000원으로 감정가 226,200,000원의 64%입니다. 다만 직접 비교할 동일 물건 실거래 표본이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 부족합니다.
오히려 관련 경매 통계에서 평균 유찰 횟수가 6.0회이고 낙찰률이 0.0%로 나타나며, 이 물건 역시 현재까지 6회 유찰됐습니다. 9세대 규모의 다세대라는 점까지 고려하면 가격보다 먼저 환금성과 실제 수요를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,768,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,826,752원 |
| 1. 임차인 백이솔 보증금 | 210,000,000원 | 141,941,248원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 중 68,058,752원이 미배당됩니다. 포기·말소 조건이 없다면 이 잔액은 대항력 임차인 구조상 매수인 인수 문제가 되지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사의 210,000,000원은 별도의 두 번째 임차보증금이 아니라 신청채권 및 승계 관계로 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물의 제4층 제402호이며, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4m 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 218.7㎡, 공시지가 3,665,000원/㎡이며 세로장방형 평지입니다.
- 환금성. 정안빌라(362-50)가동은 9세대 규모이고 2001.12.28 준공입니다. 관련 경매 통계상 평균 유찰은 6.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 백이솔 및 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 룰상 미배당액과 실질 인수를 구분. 현재 계산상 미배당은 68,058,752원이지만, 조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 실제 임차인 수 확인. 실제 임차인은 백이솔 1명이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 동일한 210,000,000원 보증금을 두 번 합산하지 마세요.
- 현재 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현 점유자와 실제 인도 상태는 현황조사서 및 현장 확인을 통해 재점검하세요.
- 제시외 건물 확인. 감정평가상 제시외 건물이 소재하고 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 건물 표시 확인. 현황조사서상 본건 건물 외벽에는 ‘정안주택 가동’으로 표기돼 있으므로 현장 물건 특정에 유의하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 인근 유사 다세대의 최신 실거래와 매물 호가를 별도로 대조하세요.
- 환금성 점검. 6회 유찰 이력이 있는 만큼 낙찰 후 재매각까지 고려해 실제 매수층과 거래 빈도를 보수적으로 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘인수액’보다 ‘조건’이다
이 사건은 표면만 보면 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 144,768,000원에서는 68,058,752원이 미배당되는 전형적인 인수형 구조입니다. 하지만 매각물건명세서가 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있어, 조건 이행 시 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 이 물건의 승부처는 “보증금 6,805만원을 떠안느냐”가 아니라 그 포기·말소 조건이 입찰 시점에도 유효하고 확실히 집행되는지, 그리고 6회 유찰된 다세대를 144,768,000원에 취득했을 때 실제 시장에서 환금할 수 있는지입니다. 직접 비교 가능한 실거래 근거가 없는 만큼 감정가의 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리조건은 확인 가능하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
* 매각물건명세서에 기재된 ‘배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소’ 조건이 실제 이행되는 경우를 전제로 한 실질 인수액입니다. 현재 회차의 배당계산상 미배당액은 68,058,752원입니다.
