한 줄 평 1회 유찰로 최저가가 감정가 대비 70%까지 내려온 물건입니다. 임차인 인수·법정지상권 등 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 최근 실거래 평균은 129,524,166원, 현재 최저가는 77,000,000원으로 가격상 여지는 있으나, 공유자 소유 구조와 담보권 배당 구조를 확인하고 접근해야 합니다.
감정가 / 최저가
110,000,000원
77,000,000원 · 1회 유찰
최근 실거래 평균
129,524,166원
최근 12건
최저가 ÷ 시세
59.4%
최근 평균 대비
매수인 인수
0원
임차인 없음
청주지방법원 2026타경50133. 청주시 서원구 분평동 분평주공3단지 323동 502호 아파트입니다. 전용면적은 49.77㎡이며, 감정가는 110,000,000원에서 시작해 1회 유찰 후 77,000,000원까지 내려왔습니다. 권리 구조의 핵심은 2018년 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 해당 권리는 말소기준권리로 작용하며, 매각 후 소멸합니다. 임차인 인수 문제도 없어 권리분석 난도는 낮은 편입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 분평동 1200 분평주공3단지 323동 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 49.77㎡ · 아파트 이용중 |
| 소유자 | 남광현, 남길현, 남철현, 남혜현 (공유자 각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 95,399,665원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
말소기준권리는 2018.03.21 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이며, 이후 임의경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 대비 낮은 구간
분평주공3 단지 최근 거래 12건 기준 평균 거래가는 129,524,166원입니다. 현재 최저매각가 77,000,000원은 최근 평균 대비 59.4% 수준으로, 가격 차이는 확보된 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 59.71㎡ | 8 | 113,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 19 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 9 | 153,500,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 11 | 132,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 5 | 141,790,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 129,524,166원 |
✅ 가격 관점 최저가는 최근 12개월 평균 거래가보다 낮아 가격 메리트가 있는 구간입니다. 단, 비교 실거래는 동일 단지 거래 기준이며 개별 호수 조건에 따라 차이가 발생할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 한국주택금융공사 근저당 | 150,000,000원 | 75,214,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권은 배당 후 74,786,000원이 미배당으로 남지만 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮은 수준입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수와 법정지상권 부담이 없고 말소기준권리 이후 권리는 소멸합니다.
⚠️ 확인 포인트 공유자 4인의 소유 구조이며, 현황조사상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 점유 관계와 관리 상태 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 분평초등학교 남동측 인근 아파트 단지로 주변에 교육시설·근린생활시설 등이 위치합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 간선도로 및 버스정류장이 소재합니다.
- 단지. 분평주공3 단지는 850세대 규모이며 1997년 준공되었습니다.
- 환금성. 최근 12건 거래가 확인되며 거래가는 110,000,000원~153,500,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 최저가는 최근 거래 평균보다 낮지만 개별 호수 조건과 비교가 필요합니다.
- 권리 확인. 한국주택금융공사 근저당은 매각으로 소멸하므로 인수 여부를 혼동하지 않아야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계 미상으로 현장 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 권리는 정리된다”
분평주공3단지 502호는 1회 유찰로 최저가가 조정된 물건이며, 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 최근 실거래 평균 대비 현재 가격은 낮은 수준으로 보이지만, 공유자 구조와 점유 상태 확인이 최종 판단의 핵심입니다. 권리는 단순하고, 가격은 검토할 만한 구간입니다.
