부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 후순위 가압류도 매각으로 소멸하는 권리상 안정형 아파트입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 최저가만으로 저렴하다고 단정하기 어렵고, 지역 환금성과 실제 거래가격 확인이 핵심입니다.

감정가

185,000,000원

평가금액

최저가

129,500,000원

감정가 70%

실질취득 / 인수

129,500,000원

인수권리 0원

핵심지표

B 등급

권리 안전·가격 검증 필요

청주지방법원 2026타경50147. 진천군 광혜원면 광혜원리 ‘진천광혜원양우내안애아파트’ 101동 1304호입니다. 이용상태는 아파트이며 전용면적과 실거래 비교 자료는 확인되지 않았습니다. 권리 구조는 소유권 이전 이후 발생한 가압류와 경매개시결정이 중심이며, 매각으로 후순위 권리가 정리되는 형태입니다.

현재 회차는 감정가 185,000,000원의 70%인 129,500,000원입니다. 권리상 인수금액은 0원이지만, 실거래 기준의 가격 메리트는 별도 확인이 필요합니다. 감정가 대비 할인만으로 시세보다 싸다고 판단하는 것은 위험합니다.

물건 개요

사건번호	청주지방법원 2026타경50147 (임의경매)
소재지	충청북도 진천군 광혜원면 광혜원리 1088 진천광혜원양우내안애아파트 제101동 제13층 제1304호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 아파트로 이용 중
소유자	황규영
감정가 / 최저가	185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	한국주택금융공사 / 100,378,555원
매각기일	2026.07.01

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 기존 근저당권에서 이전된 한국주택금융공사 관련 권리입니다. 이후 발생한 박사근 가압류, 삼성카드 가압류, 신한카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다.

② 임차인 분석

✅ 임차인 인수 위험 확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금 인수 문제는 없으며 매수인 부담 인수액은 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,613,000원
가압류 · 박사근	15,000,000원	15,000,000원
가압류 · 삼성카드 주식회사	9,423,225원	9,423,225원
가압류 · 신한카드 주식회사	10,945,466원	10,945,466원
잔여 · 소유자 교부	-	91,518,309원

매각대금 배분

회차별 매각 시나리오

현재 1회 유찰 후 최저가 129,500,000원. 추가 유찰 시 가격은 낮아지지만 환금성 검토가 필요합니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수와 법정지상권 문제가 없고, 후순위 가압류는 매각으로 정리됩니다. 권리 분석 난도는 낮은 편입니다.

⚠️ 가격 관점 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 진천 광혜원 지역 내 동일 단지·유사 평형 거래 확인 후 입찰가를 정해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 광혜원중학교 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 기존 주거지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 비교적 편리한 지역입니다.
건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 13층으로 급수·급탕·도시가스 난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
환금성. 광혜원산업단지 인근 배후 주거지역이지만 지방 중소도시 아파트 특성상 실제 매수층과 거래량 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

시세 확인. 감정가 대비 할인율보다 동일 단지·유사 평형 최근 거래가격을 우선 확인해야 합니다.
권리 확인. 한국주택금융공사 근저당 관련 권리와 후순위 가압류 소멸 여부를 원본 등기부로 확인하세요.
점유 확인. 임대 관계는 미상으로 현장 점유 및 인도 가능 여부 확인이 필요합니다.
관리비 확인. 입찰 전 체납 관리비 여부를 관리사무소에 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 검증”

이 물건은 임차인 인수와 후순위 권리 부담이 없어 권리 구조는 깔끔합니다. 다만 경매 가격 판단은 감정가 대비 할인율만으로 끝나지 않습니다. 실거래 흐름과 지역 환금성을 확인한 뒤 적정 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격 판단은 현장 확인 후 결정할 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	1억 8,500만원
2	2026-07-01	대기	1억 2,950만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 가격 판단은 따져봐야 한다 — 진천 광혜원 양우내안애 1304호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 검증”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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